Người dân đang bỏ tiền tỷ mua nhà mà không rõ "tuổi thọ"

• Không hợp đồng mua bán nhà nào có cam kết về "tuổi thọ"
• Rắc rối pháp lý không thể giải quyết vì quy định thiếu rõ ràng

Người mua có thể “soi” rất kỹ các chi tiết, góc nhà, cánh cửa nhưng quên hẳn vấn đề lớn là căn nhà đó sẽ sử dụng được bao lâu, 20 hay 50 năm. Người nào khi đặt bút ký cũng đinh ninh căn hộ mình sở hữu sẽ là vĩnh viễn, không ai nghĩ đến việc chỉ 15, 20 năm nữa nó sẽ trở thành một căn hộ xập xệ như hàng loạt chung cư cũ hiện nay. Đến lúc đó, chủ đầu tư có lẽ đã cao chạy xa bay, chỉ còn người mua nhà ở thế tiến thoái lưỡng nan với căn hộ cũ.

Không hợp đồng mua bán nhà nào có cam kết về "tuổi thọ"

Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam gợi mở về chi tiết tuổi thọ chung cư và đã phát biểu góp ý khi Quốc hội xây dựng Luật Nhà ở. Chúng tôi đã đi khảo sát một loạt khu chung cư trên địa bàn Hà Nội và kết quả không ngoài dự đoán: Không hợp đồng mua bán nhà nào giữa người mua và chủ đầu tư có đề cập đến tuổi thọ căn hộ. Đa phần mọi người còn chưa bao giờ nghĩ đến chi tiết đó, vì nó ở tương lai... quá xa. Với những quy định pháp lý hiện nay, đương nhiên dân mua dân chịu, xuống cấp thì tự đi mà sửa, không sửa được thì mời anh mua nhà khác.

Mang một số hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đến tham khảo ý kiến của luật sư, chúng tôi được cho biết rằng, các hợp đồng rất thiếu chặt chẽ về chất lượng, độ bền của công trình, ngoài cam kết bảo hành 12-24 tháng, vốn cũng chỉ để cho có. Nhiều hợp đồng thậm chí không có điều khoản về chất lượng công trình hay nếu có chỉ rất chung chung như “cam kết thi công đảm bảo chất lượng theo các quy định về quản lý chất lượng của nhà nước và đúng thiết kế kỹ thuật”. Điều khoản này dù sao đi chăng nữa cũng chỉ là một... lời hứa (mà nếu chủ đầu tư thực hiện đúng, đã không có nhiều khu chung cư chưa dùng đã xuống cấp như hiện nay).

Trao đổi của lãnh đạo một xí nghiệp xây dựng thuộc Nhà nước cho thấy, hồ sơ thiết kế hoàn toàn không phải là vấn đề, bởi với quy định chi phí thiết kế được tính trên tổng chi phí dự án như hiện nay. Những người thiết kế kết cấu thường có xu hướng tính toán an toàn hơn so với yêu cầu, vừa để nhận tiền công cao hơn, vừa để tránh phải chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố. Tuy nhiên, khâu thi công lại là cả vấn đề khác với nhiều nghi vấn về ăn bớt, rút ruột, trong khi giám sát thi công hiện còn rất yếu. Như vậy, đầu vào hồ sơ đăng ký với cơ quan chức năng thì rất tốt, thậm chí trên cả tốt, nhưng đầu ra là căn hộ giao cho người dân ở mới là vấn đề. Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật lại mới chỉ ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư với Nhà nước, chưa có điều khoản nào ràng buộc trách nhiệm với người mua nhà.

Để nâng cao chất lượng chung cư, cần có quy định ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư.

Ông Phạm Sĩ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị cho rằng, nguyên nhân nhiều khu nhà chung cư xuống cấp là do chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp trong khâu quản lý, khiến người dân bức xúc khi chất lượng công trình không tương xứng với những tiêu chí tiện ích mà chủ đầu tư đưa ra khi bán nhà. Việc các chủ đầu tư thường xuyên quên lợi ích của người dân bắt nguồn từ chính lợi nhuận của họ.

Một thực tế khác là quỹ bảo trì chung cư đang bị chủ đầu tư tại một số dự án giữ chặt, không chịu bàn giao, chung cư xuống cấp cũng không chịu sửa, gây bức xúc cho người dân. Theo quy định của nhà nước, chủ đầu tư phải cùng chủ sở hữu căn hộ thành lập các hội đồng quản trị chung cư để quản lý kinh phí bảo trì, nhưng vì không tổ chức được nên kinh phí được sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng hết giá trị cho chất lượng phục vụ công trình.

Rắc rối pháp lý không thể giải quyết vì quy định thiếu rõ ràng

Tại các nước phát triển, nhiều công trình đã được xây dựng từ rất lâu nhưng vẫn được đơn vị thực hiện theo dõi suốt thời gian dài. Bằng chứng là lâu lâu những công trình do Pháp xây tại Việt Nam lại nhận được thông báo công trình đã hết "tuổi thọ', người sử dụng cần có biện pháp gia cố hoặc xử lý, dù công trình đã được xây dựng cả thế kỷ trước.

Ông Nguyễn Tráng, Tổng Giám đốc Công ty Apave Việt Nam cho biết, việc này liên quan đến chính sách hậu mãi và tính trách nhiệm của công ty bên Pháp, họ thường theo dõi sản phẩm trong suốt chiều dài "tuổi thọ". “Còn ở ta thì cơ chế trách nhiệm còn mù mờ, có nhà thầu chỉ cần tư vấn giám sát đồng ý nghiệm thu là... xong. Có thực tế một số công trình bị xuống cấp sau một thời gian ngắn đưa vào sử dụng nhưng khi đó đã hết hạn bảo hành. Tôi cũng thấy có hiện tượng công trình mới hoạt động thì không sao, sau một thời gian thì xảy ra lún, thấm, nứt... Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân: Có thể do đơn vị thi công thiếu kinh nghiệm hay chuyên môn chưa tốt; cũng có thể lỗi phát sinh do quá trình lún tự nhiên của đất hoặc do chính người sử dụng đã không duy tu, bảo dưỡng theo đúng quy định. Nếu người sử dụng không thường xuyên duy tu, bảo dưỡng và sử dụng đúng cách thì công trình xuống cấp là lỗi của họ (như Nghị định 114/2010 về bảo trì đã nói rõ)”.

Chính điều này sẽ lại phát sinh rắc rối khi sự cố xảy ra: Vậy công trình xuống cấp là lỗi do ai? Công trình không đảm bảo chất lượng do xây dựng hay do người dân sử dụng không bảo quản đúng cách? Hiện nay, không có cách nào xác định điều này, và hệ quả là kiện cáo mãi không thôi, chính quyền cũng chẳng biết bên nào đúng sai mà phân xử.

Một vấn đề quan trọng đặt ra, nếu hết thời hạn bảo hành thì nhà thầu có trách nhiệm gì không? Câu trả lời là vẫn có. Tuy nhiên, sẽ có tranh cãi nếu nhà thầu hỏi ngược lại: “Tại sao trong thời gian bảo hành, công trình không hư hỏng? Người sử dụng có duy tu, bảo trì theo đúng quy trình không?”. Còn nếu chủ đầu tư chứng minh được đó là lỗi của nhà thầu thì nhà thầu phải sửa chữa, khắc phục. Vấn đề ở chỗ làm sao để chứng minh được. Ngay tại thời điểm này, những rắc rối, tranh chấp phát sinh trong mua bán nhà chung cư đã mang lại nhiều hệ lụy.