Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành chia sẻ kết quả khảo sát nhanh về hành vi đầu tư bất động sản của người mua nhà đất tại TP.HCM và khu vực giáp ranh, lân cận với tỷ lệ nhà đầu tư đám đông vọt lên đến 70-80% tùy khu vực. Chỉ có 20-30% nhà đầu tư thuộc nhóm mua để ở và tích lũy tài sản (không lướt sóng).
Chuyên gia này phân tích, sở dĩ tỷ lệ đầu tư theo đám đông lên đến 70-80% vì người mua dễ dãi, dù thiếu kinh nghiệm và vốn ít nhưng muốn có hiệu quả tức thì. Yêu cầu của những người chạy theo đám đông khi mua nhà đất rất đơn giản, họ chỉ cần kênh đầu tư mang về dòng tiền nhanh chóng, ít quan tâm tâm đến rủi ro.
Hành vi đầu tư nhà đất theo đám đông thể hiện qua sự tương tác của nhà đầu tư với những đội, nhóm và tin đồn. Thậm chí họ chuộng các tư vấn của một bộ phận môi giới chuyên dùng tiểu xảo hơn là tin vào những cảnh báo rủi ro. Niềm tin của những nhà đầu tư này khá cảm tính, khu vực nào đông người mua bán họ lập tức chạy theo đuôi, vì nếu không có lợi tại sao nhiều người đổ xô vào thị trường này? Đây là một cách ra quyết định đầu tư hoàn toàn dựa trên cảm xúc.
Nắm bắt được thói quen của tâm lý đầu tư bầy đàn này nên bất động sản nói chung và bất động sản vùng ven nói riêng thường tổ chức bán hàng tập trung quy mô lớn để tạo hiệu ứng. Thậm chí bất động sản vùng ven còn có nhiều chiêu cò mồi tinh vi. Nhà đầu tư đang sẵn dòng tiền cứ nghe tin truyền miệng giá đất chỗ này chỗ kia nóng lập tức bị cuốn vào luồng thông tin màu hồng và rất khó cưỡng lại việc xuống tiền mua.
Rất nhiều nhà đầu tư tâm lý yếu cảm giác buộc phải mua vì thông tin quảng cáo từ môi giới quá hấp dẫn và nhìn vào đám đông đang xuống tiền ồ ạt càng khiến họ sốt ruột, lo chần chừ mất cơ hội tốt. Thế nhưng rốt cuộc rất nhiều nhà đầu tư chạy theo đám đông đã vỡ mộng vì bị chôn vốn và không có giải pháp thu hồi dòng tiền về.
Thị trường bất động sản TP.HCM. Ảnh: Trần Quỳnh
Ông Duyệt phân tích, trên thực tế, không phải tất cả hành vi đầu tư bất động sản theo đám đông đều thất bại. Khoảng 20% nhà đầu tư theo đám đông có sự thận trọng cao với đội nhóm chuyên nghiệp, am hiểu sâu về thị trường, chuẩn bị tài chính bài bản, quản lý rủi ro tốt, vẫn gặt hái thành công trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, 80% nhà đầu tư chạy theo đám đông mất kiểm soát sẽ khó tránh được bẫy pháp lý và thường chịu rủi ro cao.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho biết, có 2 xu hướng đầu tư rất phổ biến đang dẫn dắt thị trường bất động sản hiện nay. Đáng chú ý nhất là đầu tư theo các con sóng lớn với tỷ lệ nhà đầu tư chạy theo đám đông chiếm rất cao (khoảng 60-80%), lấn át toàn thị trường. Trong khi đó, xu hướng đầu tư theo chuỗi giá trị thật chiếm tỷ trọng thấp hơn, chỉ đạt khoảng 40-20% và đây là hình thức đầu tư bền vững hơn.
Bà Hương nhận định, phân khúc càng cao cấp (giá trị lớn) tỷ lệ lướt sóng theo đám đông càng giảm. Trong nội đô TP.HCM, tỷ lệ mua ở cao hơn nhưng càng dịch chuyển ra vùng ven thì mua đầu tư theo đám đông chiếm tỷ trọng lớn dần. Đất nền vùng ven ước tính đạt tỷ lệ đầu tư đám đông theo sóng thị trường lên đến 80%. Tuy nhiên nếu xét toàn thị trường, có một bộ phận không nhỏ mua bất động sản do nhu cầu ở thực trên 20% và đầu tư tích lũu lũy dài hạn chiếm tỷ trọng khoảng 15%.
Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cho rằng khi thị trường nóng sốt, có thể xuất hiện cùng lúc nhiều nhà đầu tư chạy theo đám đông. Tuy nhiên, sau những đợt tăng nóng và sốt đất, thị trường sẽ dần đào thải những nhóm nhà đầu tư cảm tính này.
Chuyên gia này cảnh báo, trên thực tế, đầu tư theo đám đông không thể mang lại hiệu quả lâu dài và chỉ phổ biến ở những thị trường bất động sản non trẻ hoặc mới nổi. Ở các thị trường địa ốc nhà đầu tư có kiến thức, kinh nghiệm và chuyên nghiệp hơn, tỷ lệ đầu tư theo tâm lý đám đông thường không cao. Đó là lý do vì sao thị trường vùng ven có tỷ lệ đầu tư theo đám đông vượt trội hơn hẳn so với các khu vực trung tâm.
Vũ Lê
