Cung - cầu bất cân đối
Những con số trên được tính toán dựa theo số liệu trong báo cáo thị trường của Savills Việt Nam mới đây. Theo báo cáo, tại Hà Nội sẽ có khoảng 22 dự án với 14.000 căn hộ được tiếp tục mở bán trong thời gian từ nay đến cuối năm 2015 nhưng bên cạnh đó, vẫn còn 7.600 căn hộ vẫn còn tồn lại trong quý I vừa qua.
Từ đầu năm, sự dồi dào của nguồn cung đã góp phần tạo nên sự sôi động của thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, theo dự báo của nhiều chuyên gia, mối lo về câu chuyện thị trường bất động sản lại tiếp tục rơi vào khó khăn dù mới hồi phục trong thời gian tới, xuất phát từ việc nguồn cung lớn nhưng lại chưa thật sự phù hợp với nhu cầu hiện tại của thị trường.
Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, chia sẻ, số lượng nguồn cung căn hộ hiện nay là rất lớn nhưng lại có giá rất cao chính là nỗi lo ngại lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản, với mức giá dao động từ 30 - 40 triệu/m2. Ông Đực cho hay, ngay tại Tp.HCM, 3 dự án “khổng lồ” gồm Masteri quận 2, Vincom Tân Cảng và SaLa quận 2, chỉ tính riêng về quy mô, mỗi dự án cũng đã sở hữu trên dưới 10 nghìn căn thì nếu làm phép tính cộng, tổng số căn hộ của cả 3 dự án này cũng đủ lên tới khoảng 40 nghìn căn. Trong khi đó, giá của mỗi căn hộ là không hề rẻ: 3 - 4 tỷ đồng/căn về giá của tổng sản phẩm sẽ lên đến khoảng 100 ngàn tỷ đồng, dự kiến sẽ lần lượt tung ra thị trường từ nay đến năm 2017.
Ngoài ra, những dự án căn hộ có giá trị khá hiện cũng đang bắt đầu được đầu tư bởi các chủ đầu tư. Những dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội vẫn còn rất hạn chế. Trên thị trường bắt đầu vắng bóng những căn hộ có trị giá 700 - 800 triệu đồng. Mặt khác, ở phân khúc bất động sản trung bình, nhu cầu mua và sức mua của người dân hiện nay rất lớn. Ông Đực nhận định, thị trường bất động sản đang dần bị đẩy vào nguy cơ phát triển không ổn định bởi sự phát triển mất cân đối này.
Những tháng đầu năm 2015 đã ghi nhận sự khởi sắc tại thị trường Hà Nội với những dự án có vị trí đắc địa như xung quanh các khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Trung Hòa - Nhân Chính, so với cùng kỳ năm ngoái, lượng giao dịch và giá tại những dự án này đã tăng 6-8%. Trong khi đó, ở phân khúc sản phẩm ngoài đường vành đai 3, sự dồi dào về nguồn cung trên thị trường đã khiến giá của các dự án nằm ngoài vành đai 3, ở các quận xa trung tâm lại được giữ ở mức khá ổn định .
Đưa ra đánh giá về việc tăng giá trên thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc Cty Dịch vụ địa ốc Đất Xanh miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết đánh giá, trong nửa đầu năm nay, tại khu vực phía Bắc, sự khởi sắc của tất cả mọi phân khúc đều được ghi nhận tại thị trường BĐS. Trong đó, phần lớn những dự án có giá cả hợp lý, vị trí thuận lợi đều được tiêu thụ tốt khi đưa ra thị trường.
Do nhu của người mua nhà hiện nay là rất lớn và nguồn cung có thể đáp ứng được nhu cầu trúng thực của phần lớn khác hàng như vị trí, giá cả, các gói hỗ trợ lãi suất mua nhà, diện tích căn nhà nên cũng không có gì khó hiểu khi trên thị trường, một số dự án đã tăng giá trong thời gian qua. Kể từ giai đoạn khủng hoảng của thị trường BĐS kể từ những năm 2011, nhu cầu này cũng đã bị kìm hãm. Vì thế, ở thì hiện tại, khi quay lại thị trường các khách hàng đã tin tường hơn bởi thị trường BĐS đã bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng hoàn toàn mới sau khi đã thoát đáy.
Các chủ đầu tư vẫn luôn thường trực nỗi lo về tồn kho BĐS. Ảnh: Đông Dương
Cần tìm lời giải cho bài toán nợ xấu
Sự phát triển của thị trường được thể hiện qua những số liệu khả quan được nêu trong báo cáo mới nhất về thị trường BĐS của Bộ Xây dựng. Cụ thể, tổng giá trị tồn kho tính đến ngày 20/5/2015 là khoảng 67.443 tỷ đồng và mức tồn kho này đã giảm 1.338 tỷ đồng so với thời điểm 20/4/2015. Trong số đó, có 12.908 căn hộ chung cư còn tồn kho với giá trị tương đương 19.799 tỷ đồng, có 1.637.782m2 đất nền thương mại tồn kho trị giá tương đương 4.545 tỷ đồng, tồn kho đất nền nhà ở là 8.378.856m2 trị giá tương đương 26.969 tỷ đồng, tồn kho nhà thấp tầng là 9.066 căn trị giá tương đương 16.130 tỷ đồng.
Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, vẫn còn nhiều điều hết sức đáng lo ngại về câu chuyện nợ xấu BĐS. Những con số thống kê trên đây mới chỉ là những số liệu thống kê từ các chủ đầu tư dự án, còn chưa thể thống kê được một cách rõ ràng và cụ thể về khối lượng khổng lồ nằm trong tầm kiểm soát của các nhà đầu tư thứ cấp. Dù cho đã thanh toán xong để mua nhà của các chủ dự án nhưng mục đích mua của các nhà đầu tư thứ cấp chỉ là để bán. Bởi vậy, sẽ vẫn còn hàng tồn nếu chưa thể bán đến tận tay người thực sự có nhu cầu.
Ngoài ra, vẫn còn nhiều "hàng" trong tổng số hàng tồn kho đó khó có thể giải quyết được. Nguyên do là bởi, hầu hết lượng hàng tồn kho này nếu không thiếu những điều kiện tối thiểu phục vụ cho cuộc sống của người dân như an ninh không đảm bảo, môi trường, thiếu cơ sở hạ tầng thì cũng toạ lạc ở những vị trí "đồng không mông quạnh". Thị trường sẽ còn chứng kiến những loại hàng tồn kho này nằm "chết" trong một khoảng thời gian khá dài nữa.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu, đánh giá, cần phải có một quá trình khá dài để hồi phục, đặc biệt với những doanh nghiệp vẫn còn hàng tồn kho bởi hiện "sức lực" của các doanh nghiệp vẫn còn rất yếu trong khi thị trường hồi phục vẫn chưa thực sự vững chắc.
Bên cạnh đó, việc áp dụng Luật nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS từ ngày 1/7 hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn bởi chưa công bố các thông tư nghị định và chưa có các văn bản hướng dẫn cụ thể về các cơ chế chính sách. Mặt khác, doanh nghiệp vẫn chưa thực sự được tạo điều kiện khi các quy phạm mới chưa được đồng bộ hoàn toàn để có thể tạo ra những cú bứt phá mạnh mẽ để thị trường BĐS có thể vực dậy sau "ngủ đông" trong một thời gian dài.
