Thông tin trên được ông Võ đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản 2019 “Xu hướng đầu tư” do báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức.
Ông Võ nêu, kể từ thời điểm phục hồi vào năm 2014 đến nay, thị trường BĐS đã phát triển mạnh ở nhiều phân khúc như: BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp... Trong quá trình phát triển, mỗi phân khúc đã và đang đối mặt với nhiều hạn chế của Luật Đất đai 2013.
Tại phân khúc BĐS nhà ở, các dự án mới vẫn đang triển khai dựa trên quan hệ cung – cầu đối với từng nhóm BĐS được phân định theo giá. Nhóm BĐS nhà ở giá thấp, trong đó có nhà ở xã hội, đang gặp khó khăn về nguồn tín dụng ưu đãi sau khi gói 30 nghìn tỷ đã kết thúc. Tình hình này đặt ra yêu cầu cần xem lại để điều chỉnh các chính sách nhà ở xã hội, chuyển từ cơ chế Nhà nước bao cấp một phần sang cơ chế giải quyết bằng thị trường.
Đơn cử, mới đây, một dự án lớn của một chủ đầu tư có tiếng đưa ra thị trường có giá trung bình với gói tài chính vay dài hạn, giúp người thu nhập thấp có thể tiếp cận và có khả năng thanh toán. Đáng chú ý, đất đai cho các dự án này đều là đất giao để đổi lấy hạ tầng theo phương thức BT. Đây là một gợi ý đổi mới chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà đầu tư dự án BT cần trình đồng thời dự án phát triển trên đất được đổi, trong đó ưu tiên sử dụng vào mục đích an sinh xã hội.
Đối với các dự án nhà ở cao cấp hướng đến đối tượng khách hàng nước ngoài, thực tế đang phát triển không đạt như kì vọng mà Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (2014) đã đặt ra. Các hiệp định thương mại tự do đang triển khai và dòng đầu tư FDI đang hướng mạnh vào Việt Nam nhưng giao dịch nhà ở của người nước ngoài gần như không đáng kể. Lý do chủ yếu là Luật Nhà ở đã mở nhưng Luật Đất đai vẫn đóng, người nước ngoài chưa thực tin vì không thể mua nhà ở mà không có quyền sử dụng đất ở. Lời giải duy nhất là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng mở rộng quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân người nước ngoài khi được mua nhà ở tại Việt Nam.
Trong quá trình phát triển, các phân khúc BĐS đã và đang đối mặt
với nhiều hạn chế của Luật Đất đai 2013.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013, các dự án FDI phát triển BĐS nhà ở thương mại không được Nhà nước thu hồi đất để giao, cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trên thị trường (theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Do đó, các chủ đầu tư chỉ còn một cửa duy nhất là nhận chuyển nhượng dự án từ các nhà đầu tư trong nước (M&A). Với vấn đề này, giải pháp là phải sửa điều 62 nói trên để mọi dự án FDI đều thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã tăng cung khá mạnh trong suốt 5 năm qua, sau khi các nhà đầu tư tiếp thu rất sáng tạo các loại hình BĐS đa công năng và giải quyết vốn đầu tư theo phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai. Để thu hút mạnh các nhà đầu tư cá nhân vào các dự án BĐS du lịch, thời hạn sử dụng đất cho loại hình này phải được lâu dài, trong khi theo Luật Đất đai 2013 thì thời hạn chủ yếu là 50 năm, tối đa là 70 năm.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, nhiều địa phương đã “lách luật” giao đất ở được sử dụng lâu dài để phát triển BĐS du lịch. Một số địa phương khác không dám trái luật. Hoàn cảnh này đã tạo nên những tình huống “không bình thường” trong thực thi pháp luật. Để thực hiện nhiệm vụ đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, nhất thiết phải sửa Luật Đất đai 2013 theo hướng nhà đầu tư dự án BĐS du lịch được lựa chọn chế độ sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn.
Ngoài ra, phân khúc BĐS công nghiệp đã có những dấu hiệu khởi sắc trong khoảng 2 năm gần đây. Thời điểm cuối năm 2018, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã tăng tới mức 73%, giá thuê đất khu công nghiệp tại vùng trọng điểm kinh tế Đông Nam Bộ đã tăng 4,5% so với cuối năm 2017. Cầu phát triển công nghiệp cũng tăng cao trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế mới.
Giữa 2018, Chính phủ ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, trong đó cho phép kết nối trực tiếp vùng công nghiệp, vùng đô thị và vùng dịch vụ. Đây là yếu tố quan trọng tạo động lực mới cho phát triển BĐS công nghiệp. Từ nhu cầu này, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng luật hóa một số chính sách quan trọng quy định tại Nghị định này để phát triển BĐS công nghiệp.
Giáo sư Võ nhấn mạnh, nhìn lại toàn bộ thị trường BĐS hiện tại, tiềm năng phát triển còn khá lớn nhưng cũng đang có biểu hiện thiếu bền vững do rủi ro pháp luật quá lớn. Chúng ta cần sửa đổi nhiều luật, trong đó sửa đổi Luật Đất đai 2013 đóng vai trò đặc biệt quan trọng.
Thúy An
