Ngày 25/4/2014 liên cơ quan bao gồm Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (Thông tư 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (NƠTL).
Một số quan chức, báo chí hồ hởi cho rằng Thông tư 01 sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản, giải phóng hàng tồn kho và những ách tắc về đầu ra hiện nay.
Có thật sự là như vậy hay nó chỉ là giải pháp nửa vời, làm rối thêm tình hình và gia tăng chi phí cho các bên tham gia?
Chọn phương pháp thế chấp nào?
Thông tư 01 quy định thủ tục thế chấp NƠTL theo hai bước: (1) công chứng hợp đồng thế chấp NƠTL tại cơ quan công chứng; (2) đăng ký thế chấp NƠTL tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tương đương (VPĐK QSDĐ). Thông tư quy định rõ luôn rằng nó không điều chỉnh giao dịch thế chấp NƠTL thông qua việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL (điều 1.2(b)).
 |
| Quy định mới đặt thêm một thủ tục thế chấp nhưng không giải quyết những vấn đề mang tính bản chất của giao dịch thế chấp cũng như những vấn đề riêng về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai |
Trên thực tế, trước khi Thông tư 01 ra đời, các bên liên quan (bao gồm người mua nhà, ngân hàng và chủ đầu tư) đã có thể thế chấp NƠTL dưới hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL theo Thông tư 08/2014/TT-BTP ngày 26-2-2014 của Bộ Tư pháp (Thông tư 08) và trước đó theo nội dung Công văn số 232 ngày 4-10-2007 của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
Thông tư 08 vẫn đang có hiệu lực thi hành. Như vậy, cùng một đối tượng là NƠTL, các bên liên quan sẽ có hai lựa chọn thế chấp theo hai văn bản và cơ quan đăng ký khác nhau. Thứ nhất là thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL theo Thông tư 08. Việc đăng ký thế chấp này được tiến hành tại các trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Trung tâm Đăng ký). Thứ hai là thế chấp NƠTL theo Thông tư 01. Việc thế chấp theo hai bước công chứng và đăng ký vừa nói trên.
Điều đáng quan tâm là việc thế chấp theo Thông tư 08 sẽ thuận lợi hơn vì không nhất thiết phải đáp ứng các điều kiện nêu tại điều 6 Thông tư 01 về thiết kế kỹ thuật, hoàn thiện móng của dự án, chủ đầu tư đã có chủ quyền...
Sao phải tốn công xây dựng Thông tư 01 làm gì khi đã có Thông tư 08 với hiệu lực tương đương lại có ưu điểm về hồ sơ giấy tờ, thời gian thực hiện và chi phí đăng ký?
Ngoài ra, phạm vi áp dụng đăng ký thế chấp theo Thông tư 08 rộng hơn nhiều so với Thông tư 01. Trong khi Thông tư 01 chỉ áp dụng thế chấp đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ của dự án nhà ở thì đối tượng thế chấp theo Thông tư 08 bao gồm: “Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo các dự án xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, góp vốn, hợp tác kinh doanh tài sản khác gắn liền với đất; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở gắn với hạ tầng kỹ thuật được chủ đầu tư dự án giao kết hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở...”.
Bên cạnh đó, Thông tư 01 còn đặt ra một rủi ro mới cho cá nhân, tổ chức tìm kiếm thông tin về tài sản thế chấp (TSTC). Cụ thể, nếu trước đây thông tin thế chấp NƠTL về nguyên tắc chỉ cần tra cứu với Trung tâm Đăng ký thì nay, bên tìm kiếm phải tìm kiếm cả với VPĐK QSDĐ. Không hiểu việc tìm kiếm thông tin tại VPĐK QSDĐ có được cải tiến khi Thông tư 01 có hiệu lực hay không. Nếu không, cứ theo quy trình hiện thời thì khá là mất thời gian và bất tiện. Tùy vào nội dung tra cứu mà kết quả tìm kiếm có thể mất một vài tuần. Tại nhiều địa phương, VPĐK QSDĐ còn yêu cầu bên tìm kiếm thông tin phải có giấy ủy quyền cho phép tìm kiếm thông tin từ chủ sử dụng đất!
Câu hỏi về xử lý tài sản bảo đảm
Điều mong chờ nhất đối với Thông tư 01 là nó sẽ quy định về phạm vi và quy trình xử lý NƠTL được thế chấp như thế nào. Tuy nhiên, cũng như Thông tư 08, Thông tư 01 đã không giải quyết vấn đề này ngoại trừ một quy định rằng: “Khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào, nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp”.
Ngoài quy định trên, Thông tư 01 quy định việc xử lý TSTC sẽ theo quy định của pháp luật, được hiểu là sẽ theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sửa đổi bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, gọi chung là Nghị định 163). Theo Nghị định 163, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận rằng khi xảy ra sự kiện xử lý TSTC, bên nhận bảo đảm có thể bán cho bên thứ ba hoặc nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ bảo đảm hoặc theo thỏa thuận khác của các bên (điều 59).
Nếu các bên không có thỏa thuận, TSTC sẽ được bán đấu giá. Quy định trên có thể hiểu và thi hành được trên thực tế đối với tài sản hiện hữu và thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Tuy nhiên, đối với tài sản NƠLT vốn chưa tồn tại và đang chịu sự ràng buộc trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, nội dung và quy trình xử lý TSTC loại này sẽ như thế nào? Nếu chủ đầu tư không hợp tác với bên nhận bảo đảm hay khi hợp đồng mua bán NƠTL giữa bên mua/bên thế chấp và chủ đầu tư bị hủy bỏ thì việc xử lý TSTC như thế nào là những câu hỏi không có lời giải.
Một vấn đề quan trọng khác là Thông tư 01 yêu cầu chủ đầu tư phải đăng ký rút bớt phạm vi TSTC với chủ nợ của mình trước khi bán NƠTL cho bên mua. Điều này là để tránh trường hợp một tài sản bị thế chấp hai lần bởi hai bên thế chấp khác nhau là chủ đầu tư (đối với toàn bộ dự án nhà ở) và bên mua (đối với NƠTL). Tuy nhiên, Thông tư 01 đã không giải quyết hai vấn đề.
Thứ nhất, những dự án nhà ở hiện tại đang được thế chấp bởi hai bên thế chấp nói trên sẽ được xử lý ra sao? Thứ hai, nếu ngân hàng nơi nhận thế chấp tài sản là dự án nhà ở từ chủ đầu tư không đồng ý cho rút bớt NƠTL (để cho phép bên mua thế chấp cho chủ nợ khác) thì hậu quả ra làm sao? Bên mua NƠTL có được thế chấp NƠTL của mình hay không? Nếu không thì ai chịu hậu quả thiệt hại này?
TS. Nguyễn Quốc Vinh
Công ty Luật Tilleke & Gibbins
