Hiện nay, một số dự án BĐS đã xuất hiện tình trạng chênh giá. Ảnh minh họa
Các chuyên gia đưa ra những quan điểm khác nhau về hiện tượng giá chênh trong buổi tọa đàm “Trên dưới 2 tỷ đồng, mua nhà như thế nào và ở đâu” vào ngày 24/3 tại Hà Nội.
Bán nhà giá chênh: Cách làm không chuyên nghiệp
Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Ngọc Quang đã nhận định về chuyện bắt tay làm giá giữa các sàn và chủ đầu tư. Theo ông Quang, sau thời kỳ trầm lắng cùng sự phát triển của kinh tế, trên thị trường hiện nay BĐS tăng giá là bình thường. Điều chúng ta lo ngại là việc tăng bất thường.
Ông Quang cho biết, ông nghe đâu đó xảy ra tình trạng một số chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao nhất có thể nên đã giao cho sàn đẩy giá cao. Đó là việc làm không chuyên nghiệp. Theo đó, hiệp hội khuyến khích các hội viên khi quyết định giá bán dự án phải bằng sự nghiên cứu thị trường của mình, xác định đối tượng khách hàng, phân khúc, thực hiện bán với giá nghiêm túc, không nên thấy lợi ích nhất thời mà đẩy giá làm mất tình lành mạnh của thị trường. Đặc biệt, một hiện tượng cần cảnh báo là chủ đầu tư yêu cầu phần giá chênh ngoài hợp đồng. Trường hợp này, các khách hàng cần tìm tới chủ đầu tư khác, chuyên nghiệp hơn.
Ông Quanh nhấn mạnh, ông đã nghiên cứu các doanh nghiệp BĐS, nhiều doanh nghiệp còn thiếu tính chuyên nghiệp. Hiện tại, nguồn lực đào tạo chuyên ngành BĐS rất nhỏ. Số liệu do trường Đại học Kinh tế Quốc dân cung cấp cho thấy, trường mỗi năm chỉ đào tạo hơn 50 nhân sự học về lĩnh vực BĐS. Trong khi đó, thị trường có đến hàng chục nghìn người làm BĐS không qua đào tạo, hoạt động chưa chuyên nghiệp. Biểu hiện cụ thể là khi đầu tư chưa nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng hoặc theo phong trào. Làm dự án theo phong trào có thể gây ra tình trạng thừa cung.
Do đó, các doanh nghiệp nên tự đưa ra hình thức cảnh báo. Quá nhiều sản phẩm tập trung vào một nhóm khách hàng sẽ thừa cung. Thừa sản phẩm ở phân khúc trung bình và giá rẻ sẽ càng khó tiêu thụ. Nều thừa ở phân khúc cao cấp sẽ dễ dàng giải quyết hơn. Ông Quang hy vọng, những bài học trong quá khứ sẽ được các doanh nghiệp chấp nhận để không lặp lại những sai lầm như giai đoạn trước.
Từ trái qua phải là ông Trần Ngọc Quang, bà Hương Trần Kiều Dung, ông Phạm Đức Toản
Tăng giá BĐS là tất yếu
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của đơn vị phân phối, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Việt Nam Phạm Đức Toản lại có quan điểm khác. Theo ông Toản, khi thị trường tốt lên thì giá nhà đất sẽ tăng lên là tất yếu. Đối với một số dự án có sức hút, tiến độ thi công tốt, chủ đầu tư thường hay tăng giá. Tác dụng của việc tăng giá là thúc đẩy sự tham gia vào thị trường của những nhà đầu tư khác, còn các chủ đầu tư này sẽ có thêm lợi nhuận để tái đầu tư. Ông Toản giải thích, nguyên nhân tăng giá là do trước đây khi thị trường ảm đạm, nhiều chủ đầu tư đã bán dưới giá thành sản xuất. Vì thế, khi thị trường tốt lên, họ sẽ tăng giá bán.
Ông Toản nói, quy định mới về cách tính giá cũng làm nhiều người lầm tưởng là giá nhà ở đang tăng lên. Nếu trước kia đa số tính theo tim tường thì hiện tại sẽ có thêm một cách tính nữa là thông thủy. Tổng giá trị căn hộ không đổi với cả hai cách tính nhưng tính theo thông thủy mức giá sẽ tăng 6-10%. Hơn nữa, lượng cầu hiện nay đang rất lớn, nhiều dự án có tiến độ thi công tốt, vị trí tốt, lượng giao dịch rất tốt. Tại Hà Nội, nguồn cầu rất lớn vì gia tăng dân số tự nhiên và dân số nhập cư vào Hà Nội (nhất là lượng sinh viên lên Hà Nội học tập và lao động tự do). Bên cạnh đó, còn lượng khách ngoại tỉnh mua nhà ở Hà Nội cũng rất nhiều. Theo thống kê của bên ông, có tới 50% khách hàng mua nhà là người tỉnh ngoài.
Chênh giá không thể kiểm soát được
Đối với khoản tiền chênh trong giao dịch mua bán BĐS, ông Toàn lý giải thẳng thắn, giá này là một hình thức lách luật giúp chủ đầu tư bù đắp lại chi phí không có chứng từ khi triển khai dự án.
Đặc biệt, giá chênh là do có thị trường thứ cấp nên không thể kiểm soát được. Theo đó, mỗi sàn giao dịch có thể mua lại với một tỷ lệ nhất định mà pháp luật cho phép nhằm đầu tư bán lại. Lực lượng môi giới cá nhân có chứng chỉ hành nghề, có uy tín, có hợp đồng tư vấn, họ có thể được hưởng khoản tiền chênh mà người mua đồng ý trả cho họ. Trên thực tế, hiện tượng này là có và không tránh khỏi. Giá giao dịch là do thị trường quyết định. Sàn giao dịch và chủ đầu tư không thể tạo ra "cơn sốt" sau một "cơn ốm nặng" như vậy được.
Khách hàng là người quan trọng nhất và có quyền quyết định nhất. Họ có quyền lựa chọn mua hay không, có quyền tìm đến dự án, tìm đến chủ đầu tư có phương thức bán hàng phù hợp.
Chủ đầu tư hướng tới sự minh bạch
Đứng ở góc độ chủ đầu tư một số dự án BĐS sắp mở bán, Phó Tổng giám đốc thường trực Tập đoàn FLC Hương Trần Kiều Dung cho biết, FLC hướng đến nhu cầu thực của người mua, đưa ra mức giá phù hợp khả năng tài chính, phù hợp với chính sách hỗ trợ tài chính của tổ chức tín dụng và Nhà nước, bảo đảm mức giá cạnh tranh, hấp dẫn trên thị trường.
Bà Dung khẳng định, đón nhận nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường, năm 2015, FLC đầu tư xây dựng 7 tòa chung cư ở Hà Nội, diện tích từ 25-100m2/căn hộ như Dự án dự án FLC Garden Đại Mỗ, FLC Complex Phạm Hùng, FLC Star Tower Hà Đông... Hiện tại, có nhiều sàn giao dịch đã đặt vấn đề bán căn hộ dự án với các mức giá khác nhau. Tuy nhiên, doanh nghiệp chỉ lựa chọn đơn vị phân phối chuyên nghiệp để hợp tác, những thông tin về giá, chính sách hỗ trợ từ ngân hàng, tiến độ sẽ minh bạch khi được công bố mở bán chính thức.
