Song, 2015 mới chỉ là năm đầu của một chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS, chưa phải là "bong bóng".
Thị trường BĐS đã "bong bóng" chưa?
Nếu xét trên bình diện tổng thể, thị trường BĐS chưa "bóng bóng". Đầu tiên, về các nguồn vốn, tuy có dấu hiệu tốt song thị trường chưa hội tụ đủ tất cả các dòng tiền. Nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng là tốt nhất nhưng vẫn không đủ lớn.
Đối với nguồn vốn từ đầu tư công năm 2015, vì khó khăn về ngân sách nên nguồn vốn này chỉ dừng ở mức ổn định. Dòng tiền từ nước ngoài mặc dù rất hứa hẹn song không được như mong đợi. Nguồn kiều hối có chuyển biến tốt nhưng vẫn chưa đủ tạo tác động lan tỏa.
Nguồn vốn trong dân vẫn còn đang chờ được kích hoạt. Dòng tiền từ thị trường chứng khoán đủ lớn, có thể nói là chưa đạt được kỳ vọng. Nguồn vốn từ các công cụ tài chính BĐS vẫn còn rất manh nha.
Hai là những nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang chờ đợi. Mặc dù các nhà đầu tư này cùng với một lượng vốn khá lớn song vẫn chưa quyết định chuyển mạnh sang đầu tư BĐS.
Nguyên nhân có thể là do doanh nghiệp Nhà nước thoái vốn khỏi những lĩnh vực đầu tư không trọng điểm, tăng cường đẩy mạnh cổ phần hóa nên các nhà đầu tư có cơ hội để lựa chọn. Thêm nữa, do chưa có các nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường BĐS nên những nhà đầu tư thứ cấp vẫn còn chờ đợi.
Ba là còn một số các nhà đầu tư lớn và chủ đầu tư phát triển trên thị trường chưa kết thúc được chu kỳ đầu tư trong giai đoạn 2005-2015 nên chưa bắt đầu một chu kỳ đầu tư mới. Còn rất nhiều công trình, dự án vẫn chưa tái khởi động.
Vì thế, những sản phẩm mới có dấu ấn của chu kỳ đầu tư mới chưa được tung ra thị trường. Tâm lý phòng tránh dự án BĐS có vấn đề vẫn đang tồn tại. Do đó, các chủ thể chưa thật sự tham gia vào thị trường BĐS.
Bốn là địa bàn phát triển của các dự án chưa đồng loạt. Những khu vực sôi động cũng mới tập trung tại các trọng điểm Tp.HCM, Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng... Những địa bàn mới chưa xuất hiện. Các địa bàn tiềm năng như Bình Dương, Long Thành, Vũng Tàu cũng chưa thật sự khởi sắc như mong đợi.
Năm là những công trình khởi công mới chưa nhiều. Bên cạnh một vài dự án khởi công mới của một số chủ đầu tư lớn, một số tái khởi động, chưa có dự án quy mô lớn mới của chủ đầu tư mới.
Đồng thời, quy mô các dự án BĐS cũng không tăng lên. Chỉ một vài dự án của một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh (nhưng chủ thể cũng không mới) là được tái khởi công và thúc đẩy.
Như vậy, việc tăng giá của BĐS, ấm lên của thị trường BĐS năm 2015 mang nhiều nét của một năm đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Ảnh chụp một góc Hà Nội
Triển vọng của thị trường BĐS năm 2016
Năm nay, thị trường BĐS vẫn sẽ được dự kiến theo 3 kịch bản. Kịch bản thứ nhất là thị trường đi ngang. Kịch bản này sẽ xảy ra khi tất cả các yếu tố của năm vừa qua không có gì thay đổi. Kinh tế thế giới không có biến động, tình hình kinh tế vĩ mô ổn định. Nguồn vốn nước ngoài và trong dân không thay đổi, điều này dễ xảy ra nhất.
Kịch bản thứ hai là thị trường đi lên. Kịch bản này là dựa trên giả định những yếu tố năm 2015 giữ nguyên song nguồn vốn nước ngoài tăng lên dưới tác động của hội nhập kinh tế quốc tế (AEC, TPP...) và triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 (những chủ thể có yếu tố nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam). Kịch bản thứ hai có nhiều khả năng xảy ra nhưng để bùng nổ thì thị trường BĐS cần thêm một số yếu tố khác.
Kịch bản thứ ba là thị trường bùng nổ. Khi hội tụ đủ các yếu tố thuận lợi, kịch bản này sẽ xảy ra. Một là thế giới không có biến động nào bất thường (giá vàng ổn định, giá dầu nằm trong phạm vi dự báo, bển Đông ổn định và tương quan các quốc gia ổn định).
Hai là kinh tế vĩ mô ổn định (lạm phát dưới 5%, tăng trưởng kinh tế khoảng từ 6,5-7%, hệ thống ngân hàng tiếp tục được sắp xếp theo dự kiến, tăng trưởng tín dụng như năm 2015, doanh nghiệp Nhà nước tiếp tục cổ phần hóa và thoái vốn theo đúng trình tự, ngân sách vận hành theo phê chuẩn của Quốc hội, xuất nhập khẩu ổn định...).
Ba là kiều hối tiếp tục tăng theo xu thế trước năm 2015 (mỗi năm tăng thêm khoảng 1 tỷ USD). Bốn là luồng tiền đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS tăng cao. Năm là những công cụ tài chính BĐS được ra đời (ngân hàng tiết kiệm tương hỗ BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS, trái phiếu BĐS, mô hình timeshare BĐS được đẩy mạnh...).
Kịch bản thứ ba đòi hỏi nhiều điều kiện, nhiều yếu tố xảy ra cùng lúc cũng như nỗ lực của nhiều bên khác nhau. Song, kịch bản này vẫn có thể xảy ra.
Các rủi ro đi kèm kịch bản
Cả 3 kịch bản đối với thị trường BĐS năm 2016 đều phụ thuộc vào một số rủi ro. Thứ nhất, rủi ro về tình hình quan hệ kinh tế quốc tế và quan hệ quốc tế. Thỏa thuận Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) thành công là thuận lợi song TPP có được phê chuẩn một cách đồng bộ và thuận lợi của 12 nước hay không nằm ngoài tác động của Việt Nam. Bên cạnh đó, giá vàng, giá dầu quốc tế phụ thuộc rất nhiều yếu tố mà nước ta không quyết định được.
Thứ hai, rủi ro kinh tế vĩ mô. Theo rất nhiều yếu tố, kinh tế vĩ mô 2016 thuận lợi song vẫn còn tiềm tàng các rủi ro (về nợ công, về ngân sách; về điều hành tiền tệ - tín dụng, đặc biệt là về tỷ giá với đồng nhân dân tệ; về xuất nhập khẩu, đặc biệt là việc nhập siêu từ Trung Quốc).
Thứ ba, rủi ro về những nợ đọng của các doanh nghiệp trong BĐS và rủi ro về tồn kho BĐS. Nếu chỉ một yếu tố không kiểm soát, những kịch bản sẽ không như dự kiến. Thậm chí, nếu vì nhiều yếu tố tác động, nguồn vốn nước ngoài bùng nổ vận hành vào Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam 2016 sẽ không thể dự kiến được biến động.
Tác giả bài viết là PGS. TS, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương
