Theo thời gian, những tác động bên ngoài hay bên trong qua quá trình sử dụng khiến ngôi nhà dần dần xuống cấp, không còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các thành viên gia đình, đòi hỏi phải cải tạo để có thể tiếp tục sử dụng.
Cải tạo nhà phố khác với việc sửa chữa nhà bởi tính chất, quy trình thi công, xin giấy phép sẽ khác nhau. Để cải tạo nhà cũ nát thành mới đẹp hơn, cần thay đổi mặt bằng không gian, cải tạo kết cấu nhà ở, tăng chất lượng nhà cũ. Do đó, công tác cải tạo nhà đòi hỏi quy trình đáp ứng các quy định về chất lượng công trình, an toàn, tính thẩm mỹ và đơn vị thi công phải có kinh nghiệm cải tạo nhà cũ.
Ngôi nhà phố được Công ty Kiến trúc Xây dựng Song Phát cải tạo thành khách sạn 3 sao.
Xác định nhu cầu thực tế
Trước tiên, chủ nhà cần biết rõ nhu cầu và mục đích sửa chữa cải tạo nhà. Những thông tin cơ bản ban đầu mà chủ đầu tư sẽ phải cung cấp cho nhà thầu như: vị trí nhà, diện tích đất, quy mô xây dựng, các hạng mục công việc dự định thực hiện, thời gian dự kiến thi công...
Những thông tin trên giúp nhà thầu hình dung được khối lượng công việc, dễ dàng trao đổi làm việc trực tiếp với chủ nhà khi khảo sát hiện trạng thực tế ngôi nhà.
Đánh giá hiện trạng nhà
Để nắm rõ hiện trạng, tình hình thực tế, đơn vị thi công cần đến tận nơi để khảo sát, đo đạc kích thước, chụp ảnh hiện trường. Nếu cần có thể sử dụng những thông tin này để dựng phối cảnh 3D giúp chủ nhà hình dung được ngôi nhà sau khi sửa chữa, cải tạo trông ra sao.
Với các hạng mục cải tạo nhà ở, kỹ sư và gia chủ sẽ cùng nhau thỏa thuận cụ thể tùy theo mức độ xuống cấp, kinh phí sẵn có là bao nhiêu để có thể đưa ra các phương án cải tạo nhà với chi phí thấp nhất thông qua các lựa chọn cải tạo các hạng mục cần thiết hay tính toán sử dụng cải tạo nhà bằng vật liệu nhẹ, giá hợp lý.
Mặt khác, cần tính toán đến nhu cầu của gia chủ như:
- Cải tạo nhà cũ thành nhà mới toàn bộ hay chỉ một số các hạng mục như cầu thang, phòng khách
- Cải tạo nhà cũ để kinh doanh thành quán cafe, homestay
- Cải tạo nhà kho thành nhà ở
- Xây thêm tường ngăn phòng
Dựa theo nhu cầu, khối lượng công việc, chủng loại vật tư mà kỹ sư sẽ thực hiện báo giá dự toán chi tiết. Một báo giá dự toán chi tiết phải có đầy đủ hạng mục công việc, khối lượng, chủng loại vật tư, giá cả vật tư và cả nhân công, từ đó tính ra tổng chi phí thi công để đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà.
Một bảng báo giá dự toán chi tiết cải tạo nhà ở.
Các hạng mục công việc trong sửa chữa, cải tạo nhà phố
Nguyên tắc cải tạo nhà ở là nương theo hệ kết cấu sẵn có, tránh đập phá ảnh hưởng đến hệ kết cấu chung của ngôi nhà. Các hạng mục công việc trong cải tạo thường có như:
- Công tác tháo dỡ: tháo dỡ tường cũ, gạch ốp tường cũ, tháo dỡ trần cũ, tháo dỡ cửa đi, cổng chính...
- Công tác xây: xây tường gạch, tô trát tường, lắp đặt cốt thép...
- Công tác ốp lát: cán nền, ốp gạch, ốp len chân tường...
- Công tác ốp đá: ốp đá cầu thang, mặt bếp, chỉ bếp...
- Công tác trần: đóng trần thạch cao khung chìm
- Công tác sơn: sơn chống thấm, sơn lót, sơn nước
- Công tác gia công lắp đặt cửa: lắp đặt cửa đi, cửa sổ
- Công tác khác: vận chuyển xà bần, chi phí vệ sinh
- Công tác phần điện: đi lại dây điện, ổ cắm, dây tivi
- Công tác phần nước: hệ thống cấp nước, thiết bị vệ sinh
Hiện trạng nhà cũ trước khi cải tạo.
Quá trình cải tạo biến đổi hoàn toàn cổng chính.
Khu vực bếp sau khi cải tạo.
Lưu ý khi giấy phép cải tạo nhà ở
Theo quy định, việc cải tạo cũ thành mới nếu có liên quan đến thay đổi cải tạo kết cấu nhà ở chịu lực, công năng sử dụng hay làm ảnh hưởng tới an toàn công trình cải tạo và công trình xung quanh, môi trường thì sẽ cần xin giấy phép sửa chữa cải tạo nhà ở.
Phòng ngủ hiện đại và ấm cúng hơn nhiều sau cải tạo.
Trường hợp nhà đất ở cải tạo lại nếu thuộc đối tượng phải xin giấy phép thì cần làm thủ tục xin phép kèm theo hồ sơ xin cải tạo nộp tại UBND cấp quận/huyện nơi có nhà ở cần cải tạo. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà
- Bản vẽ thiết kế cải tạo nhà ở
- Ảnh chụp hiện trạng các hạng mục công trình, nhà ở đề nghị xin cải tạo
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà chứng minh quyền sở hữu, quản lý nhà ở đề nghị cải tạo
Lưu ý: Nếu không có bản vẽ thiết kế nhà hoặc đã đánh mất thì cần làm đơn xin thẩm định lại móng nhà. Vì móng nhà ảnh hưởng lớn đến kết cấu nhà khi cải tạo nâng tầng, khi biết khả năng chịu tải của móng hiện tại thì mới có thể tiến hành thi công cải tạo.
Nếu cải tạo nhà đảm bảo đúng kỹ thuật từ khâu thiết kế đến khâu thi công thì tổng chi phí có thể chỉ bằng 1/3 chi phí phá dỡ và xây dựng mới nó hoàn toàn. Do vậy, cải tạo nhà là phương án phù hợp với những gia đình có tài chính khiêm tốn mà vẫn đảm bảo được công năng sử dụng, tận dụng được móng, tường, sàn nhà các tầng.
Tư vấn nội dung và hình ảnh: Kiến trúc Xây dựng Song Phát
http://thanhnienviet.vn/2020/02/18/nhung-kinh-nghiem-khong-the-bo-qua-khi-cai-tao-nha-pho
