Cách đây không lâu, một vị lãnh đạo Bộ Xây dựng đã hé lộ một số thông tin về gói hỗ trợ 50.000 tỷ đồng. Đối tượng của gói tín dụng này là người mua nhà thương mại. Liệu có quá sớm khi cho rằng đây là tín hiệu tốt của thị trường?
Khó về đích
Theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nhằm bắn trúng 2 đích: hỗ trợ cho thị trường bất động sản và an sinh xã hội. Từ đây, nhiều Thông tư từ Bộ Xây dựng, NHNN lần lượt được ban hành để hướng dẫn, tạo điều kiện giải ngân gói tín dụng này một cách hiệu quả đối với doanh nghiệp cũng như người mua nhà.
Do tiến độ giải ngân khá ì ạch trong khi quá trình thẩm duyệt, xác định đối tượng vay quá nhiều bất cập, nên trong năm 2014, Ngân hàng Nhà nước cho ra đời Thông tư 32/1014 (nhằm sửa đổi bổ sung Thông tư 11). Thông tư này được đánh giá là rất kịp thời.
Cụ thể, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giúp người thu nhập thấp có cơ hội vay mua NƠXH và NƠTM với tổng giá trị hợp đồng khoảng dưới 1,05 tỷ đồng (không bắt buộc khung diện tích và đơn giá).
Thế nhưng, theo nhiều chuyên gia, bộ văn bản pháp lý trên vẫn chưa thể phát huy hết tác dụng vì đại bộ phận người có nhu cầu vẫn chưa dễ dàng tiếp cận với gói tín dụng này. Được biết, tính đến giữa tháng 1/2015, đã có khoảng 12.000 hộ gia đình được ký hợp đồng hỗ trợ tín dụng từ gói 30.000 tỷ. Thời hạn giải ngân của gói tín dụng này là 1/6/2016.
Về phía doanh nghiệp, tính đến 31/10/2014, một đô thị lớn có tới 10 triệu dân như Tp.HCM mà chỉ có… 2 doanh nghiệp được giải ngân 658 tỷ đồng. Cũng tại đô thị triệu dân này, chỉ có 1.444 cá nhân được vay 393,83 tỷ đồng (ngân hàng ký hạn mức tín dụng 1.470,93 tỷ đồng cho 1.513 khách hàng). Với kết quả này, Ts. Nguyễn Chí Hiếu đánh giá, mức độ giải ngân của gói 30.000 tỷ chỉ đạt khoảng 10% (?!)
Những khó khăn khi tiếp cận gói tín dụng này từng được cả người dân và doanh nghiệp trực tiếp “gõ cửa nhà băng” để phản ánh trong một thời gian dài. Đại đa số người dân đều cho rằng họ đành “bó tay” không thể mua nhà bằng vay tín dụng ưu đãi (kể cả trước và sau khi có Thông tư 32 của NHNN).
Điều này thể hiện rất rõ ở thị trường BĐS Hà Nội. Chẳng hạn dọc trục đường Lê Văn Lương - Tố Hữu kéo dài tới tận khu Nam Cường, hàng loạt dự án gần như đã bán xong, hoàn thiện thậm chí đã bàn giao nhà nhưng hầu như không có dự án căn hộ nào có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng.
 |
| Với gói tín dụng cho người mua nhà trị giá 50.000 tỷ đồng, thị trường sẽ đón thêm những đại gia chuyên nghề đầu cơ lướt sóng? |
Còn đối những dự án nhà ở thương mại thuộc diện “cứu trợ” thì được coi là "hàng hiếm" trên thị trường thời gian trước: Thăng Long Victory (350/440 tổng số căn), CT NumberOne, Sail Tower (20% cơ cấu căn hộ). Theo anh Bình, một cán bộ trong ngành thống kê, nếu muốn mua những dự án kiểu này thì phải chấp nhận xa trung tâm (chẳng hạn Hoài Đức), và phải nhanh chân đặt chỗ hoặc mất tiền chênh.
Ở chiều ngược lại, không ít gia đình có đủ điều kiện được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (điều kiện hộ khẩu, thu nhập, khả năng chi trả nợ…) nhưng để mua căn hộ mục tiêu vẫn phải vay theo lãi suất thông thường.
Chẳng hạn như chị Lan, người mua một căn hộ của dự án gần NƠXH của Sông Đà ở mặt đường Trần Phú (Hà Đông) cho biết: “Tôi không thể mơ mua được nhà ở xã hội vì quá nhiều yếu tố. Đặng Xá đã hoàn chỉnh và chất lượng tốt thì lại xa quá. Còn dự án của chủ đầu tư Sông Đà thì không biết khi nào mới xong. Vì thế, tôi đành vay NHTM để mua một căn hộ tại dự án Hồ Gươm Plaza. Thôi thì vào ở rồi từ từ trả nợ”.
Chời đợi "ánh sáng" từ chính sách
Hiệu quả không được như mong đợi (gần như là thất bại) của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng từng được nhiều chuyên gia lẫn doanh nghiệp phân tích, mổ xẻ.
Một trong những người lên tiếng phản biện nhiều nhất là ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành. Ông Đực từng khẳng định: gói tín dụng 30.000 tỷ đã thất bại thảm hại khi tồn kho BĐS năm 2014 tăng (thay vì giảm).
Đã có tới 15 NHTM tham gia giải ngân gói tín dụng này, thế nhưng chất lượng tiến trình thì chưa thể đảm bảo, và việc “tiêu hóa” được 30.000 tỷ đồng sao cho đúng lúc, đúng chỗ còn rất gian nan.
Toàn thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng phập phồng chờ những tin vui trong năm 2015 tới, thì đột ngột lại có đề xuất "bơm" 50.000 tỷ đồng nữa cho vay mua nhà ở thương mại từ phía NHNN.
Đề xuất này có một vài chi tiết đáng lưu ý là: lãi suất cố định 7%/năm trong 10 năm; thời hạn vay có thể trong 10-20 năm nhưng ở 10 năm đầu, mức lãi suất gần như sẽ cố định ở mức 7%/năm để người vay có thể tính trước được khả năng chi trả. Đối tượng mục tiêu của gói này theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng là phân khúc bất động sản trung và cao cấp.
Thông tin về gói 50.000 tỷ ngay lập tức trở thành tâm điểm của dư luận cả trong và ngoài ngành. Ở góc độ người mua nhà cần vốn hỗ trợ và doanh nghiệp chuyên xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ (tiêu biểu là Đất Lành), đều cho rằng gói tín dụng này (nếu được phê duyệt) hình như chỉ dành cho… người giàu và giới đầu cơ.
Vì phân khúc bất động sản mục tiêu của gói này là căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự, liền kề thường có giá rất cao, dành cho đối tượng nhiều tiền. Vì thế, những đối tượng cần nhà ở, với thu nhập trung bình chỉ khoảng dưới 15 triệu đồng/tháng làm sao mơ tới.
Một ví dụ cụ thể: Với mức lãi suất 5%/năm trong 10 năm đầu, nếu vay khoảng 800 triệu đồng để mua căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng (thuộc gói 30.000 tỷ đồng), thì phải trả số tiền hàng tháng khoảng 7 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Công thức này nếu áp dụng vào gói tín dụng "mới" thì con số lãi vay hàng tháng lên tới hơn 9 triệu đồng.
Trong điều kiện hoàn hảo, ở chiều hướng đầu tư, nhà kinh doanh địa ốc và chủ đầu tư mới có thể vui mừng. Trong cơn lốc chào hàng ồ ạt của các dự án NƠTM, phần lớn lại là những sản phẩm không nằm trong gói 30.000 tỷ đồng.
Ở mặt bằng giá khoảng 22 - 28 triệu đồng/m2, diện tích tầm 70 đến trên 100m2, nhà đầu tư chắc chắn sẽ phải “tính” bài toán tài chính trước khi muốn giữ suất căn hộ, ôm sàn.
Với những diễn biến trên, cộng với gói "thuốc nổ" 50.000 tỷ đồng được bung ra, giả sử hàng rào thẩm duyệt điều kiện tiếp cận chỉ nhắm vào khả năng trả nợ của người vay, thị trường bất động sản lại được dịp tôn vinh những "ông lớn" chuyên nghề đầu cơ lướt sóng đón chính sách.
