Thanh khoản chung cư giảm 25-34%
Theo báo cáo, lượng sản phẩm nhà ở mở bán tại Hà Nội trong quý I là 6.560 sản phẩm, gồm 412 căn biệt thự, liền kề, nhà phố và 6.148 căn hộ chung cư. Trong đó, phần lớn chung cư mở bán thuộc phân khúc căn hộ trung cấp, chiếm 42,8% tổng nguồn cung căn hộ toàn thị trường Hà Nội trong quý I. Căn hộ cao cấp chiếm 34%, thấp nhất là căn hộ giá bình dân chiếm 23,2%.
Cũng trong 3 tháng đầu năm, Hà Nội có 5.091 giao dịch căn hộ chung cư thành công. Trong đó, có 598 sản phẩm ở phân khúc cao cấp, chiếm 11,7%; 1.888 sản phẩm ở phân khúc trung cấp, chiếm 37,1% và 2.605 sản phẩm bình dân, chiếm 51,2% tổng lượng sản phẩm giao dịch tại Hà Nội trong quý I.
Do thời điểm Tết và cận Tết nên so với quý IV/2017, lượng giao dịch căn hộ chung cư quý I/2018 giảm khoảng 25%. Nhưng nếu so với cùng kỳ quý I/2017, lượng giao dịch tăng 1.467 giao dịch (tăng 40,5%).
Lượng giao dịch chủ yếu đến từ những dự án trung cấp, bình dân ở quận Hoàng Mai, Từ Liêm, Hà Đông với mức giá giao dịch dưới 35 triệu đồng/m2.
Thị trường quý I ghi nhận sự sôi động trong việc giao dịch nhà ở liền kề và làn sóng dịch chuyển từ chung cư cao cấp sang các dự án có sản phẩm liền kề ở các quận xung quanh vành đai 3 và 3,5. Với nhiều khu đô thị đã và đang triển khai, quận Hà Đông dẫn đầu với 25% thị phần, Hoài Đức chiếm 19% và 17% từ quận Bắc và Nam Từ Liêm với nhiều dự án của chủ đầu tư Vimefulland, Lã Vọng. Trên toàn thị trường sơ cấp, tổng khối lượng giao dịch đạt khoảng 930 căn.
Về giá bán chung cư, giá căn hộ trung cấp, bình dân tăng nhẹ 1-3%, nâng mức giá bình quân căn hộ trung cấp lên mức 29,1 triệu đồng/m2, giá căn hộ bình dân lên 22,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, với căn hộ cao cấp, giá bán chỉ tăng khoảng 0,5%, ở mức khoảng 36,8 triệu đồng/m2.
Là loại hình đang được quan tâm nên nhà ở liền kề đạt mức thanh khoản tốt. So với thời điểm cuối năm 2017, biên độ tăng giá trong quý I/2018 đạt khoảng 5-10% tùy khu vực.
Còn tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ mở bán trong quý I/2018 đạt 10.431 căn hộ. Trong đó, có 621 căn nhà phố, biệt thự, chủ yếu nằm tại khu Đông và khu Nam thành phố; đất nền đạt 970 nền với nguồn cung chủ yếu ở Củ Chi và Cát Lái. Lượng nhà ở chào bán trong quý I tăng cao được lý giải là do Tết năm nay đến muộn hơn và tiếp đà tăng trưởng của quý IV/2017.
Về loại hình sản phẩm, chiếm tỷ trọng lớn nhất là nhà ở căn hộ với đất nền và nhà liền thổ. Nguồn cung căn hộ chung cư chủ yếu đến từ những dự án tại khu Tây (chiếm 39%) và khu Nam (chiếm 30%). Trong đó, trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại Tp.HCM trong quý I/2018, căn hộ cao cấp chiếm 28%, căn hộ trung cấp chiếm 40% và căn hộ giá bình dân chiếm 32%.
Cũng trong 3 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận một lượng rất ít đất nền và nhà liền thổ được chào bán. Nguyên nhân là do quỹ đất phát triển dự án nhà liền thổ ngày càng khan hiếm nên phần lớn là giao dịch đất thổ cư. Lượng mở bán nhà liền thổ và đất nền trong quý I tại các tỉnh Đồng Nai, Long An, chủ yếu ở khu vực giáp ranh Tp.HCM lần lượt là 1.895 nền/nhà phố và 2.009 nền.
Lượng giao dịch thành công của phân khúc nhà liền thổ (nhà phố và biệt thự) đạt khoảng 392 căn, sức hấp thụ đạt 63%, chỉ tương đương 61% so với quý IV/2017.
Đất nền giao dịch thành công khoảng 807 nền, tỷ lệ hấp thụ lên đến 83%. Tuy nhiên, so với quý IV/2017, lượng giao dịch giảm 38%.
Lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Tp.HCM trong quý I/2018 đạt khoảng 8.946 giao dịch, giảm khoảng 9,5% so với cùng kỳ quý I/2017 và giảm 34% so với quý IV/2017. Trong đó, căn hộ chung cư cao cấp chiếm 30% (2.655 căn); căn hộ trung cấp chiếm 33% (2.958 căn); căn hộ giá bình dân chiếm 37%.
 |
| Lượng giao dịch căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM đều giảm mạnh trong quý I/2018 |
Giá đất thổ cư các tỉnh ven Tp.HCM tăng mạnh
Giá bán nhà liền thổ tại các huyện vùng ven tiếp tục tăng cao trong 3 tháng đầu năm 2018. Tại Củ Chi, giá đất nền tại các tuyến đường, hẻm nhỏ ở mức 10-12 triệu đồng/m2; các tuyến đường lớn giáp nội đô có giá 20-30 triệu đồng/m2.
Tại huyện Cần Giờ, tại các tuyến đường có hạ tầng, giao thông tốt, giá dao động trong khoảng 15-18 triệu đồng/m2; tại các đường nhỏ, giá ở mức 8 triệu đồng/m2. Tại huyện Bình Chánh, mức giá bình quân là 15-20 triệu đồng/m2.
Giá đất nền tại các tỉnh xung quanh Tp.HCM tăng do sự khan hiếm đất trong nội thành Tp.HCM. Tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai..., đất dự án có giá 10-18 triệu đồng/m2.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản cũng cho thấy sự tăng trưởng của thị trường Nha Trang với việc thành lập đặc khu Bắc Vân Phong, Quảng Ninh với đặc khu kinh tế Vân Đồn…
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, condotel cũng ghi nhận mức thanh khoản tốt tại hầu hết địa phương có bãi biển đẹp như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang…
Giá căn hộ chung cư không có biến động
Hội Môi giới dự báo, trong quý II/2018, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tăng trưởng về lượng giao dịch nhưng giá bán sẽ không có nhiều biến động. Khách mua nhà để ở hay để đầu tư đều cần tìm hiểu kỹ về uy tín của chủ đầu tư để đảm bảo thời gian bàn giao căn hộ, cũng như tính pháp lý, giấy phép đảm bảo PCCC, an ninh, môi trường của dự án.
Dự kiến trong quý II và quý III/2018, nguồn cung phân khúc nhà ở liền kề, nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh với sự ra mắt của các dự án lớn của Sungroup, Vingroup... Lượng cung dự kiến trên 2.000 sản phẩm, chủ yếu tập trung tại khu vực Hà Đông, Long Biên, Hoài Đức, Gia Lâm…
Tại Tp.HCM, những tín hiệu tích cực của thị trường quý I/2018 cho thấy năm 2018 sẽ là một năm sôi động của thị trường với nguồn cung dồi dào, chủ yếu là nhà chung cư.
Trong bối cảnh giá căn hộ tại khu trung tâm ngày càng tăng và nguồn cung hạn chế, thị trường sẽ có xu hướng mở rộng chung cư giá rẻ sang các quận, huyện vùng ven. Tính đến cuối quý I, lượng căn hộ dự kiến được chào bán trong năm 2018 đã lên đến 33.998 căn (19.361 chưa mở bán chính thức), gần bằng số căn hộ được chào bán trong cả năm 2017.
Trong quý II/2018, khoảng 10.000 căn hộ sẽ được chào bán chính thức, nguồn cung chủ yếu ở khu Đông và khu Nam. Tiếp tục chiếm chủ đạo là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp. Nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự có dấu hiệu suy giảm.
