Cuộc chơi chưa bao giờ dễ dàng
Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường BĐS ghi nhận hàng loạt thương vụ M&A khi nhiều tập đoàn lớn của Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và Trung Quốc thâu tóm những dự án lớn tại Tp.HCM. Tuy nhiên, trên thực tế, M&A BĐS chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng và không phải thương vụ nào cũng thuận lợi và mang lại kết quả khả quan.
JLL Việt Nam nhận định, M&A là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên, trong giai đoạn sau khi đàm phán, nhiều rủi ro “ẩn giấu” sẽ dần lộ diện.
“Cứ 5 thương vụ sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể khiến việc ước tính chi phí gặp khó khăn, làm gia tăng rủi ro và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đó, vấn đề được nhắc tới là công ty thâu tóm sẽ phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính do giá thị trường của một danh mục đầu tư BĐS bị thâu tóm có thể khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận”, JLL nhìn nhận.
|
| Trong thời gian qua, hoạt động M&A diễn ra khá sôi động |
Theo Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cộng sự, về pháp lý, việc chuyển nhượng dự án và công trình xây dựng theo luật kinh doanh BĐS phải đáp ứng một số điều kiện về mức độ xây dựng và hoàn thành dự án.
Cụ thể, về nguyên tắc, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS hiện nay, muốn chuyển nhượng dự án thì bên chuyển nhượng dự án phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng với phần chuyển nhượng. Dự án sẽ không được chuyển nhượng nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Luật sư Nguyễn Hưng Quang cũng cho biết, thủ tục hành chính chuyển nhượng dự án hiện nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài. Những thủ tục cồng kềnh này sẽ gây ra nhiều rủi ro cho cả bên mua và bên bán.
Nguy cơ rủi ro và tranh chấp
Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, gần đây, nhiều nhà phân phối BĐS chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang như mua lại một phần dự án, một số sàn căn hộ hay mua lại một tòa nhà trong dự án… để hoàn thành sản phẩm rồi giao cho người mua nhà. Nhiều dự án được thực hiện thành công đã giúp nhiều dự án hồi sinh, người mua được nhận nhà.
Tuy nhiên, những thương vụ kiểu này lại tiềm ẩn nguy cơ rủi ro và tranh chấp. Bởi trên thực tế, rất khó để làm thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc cả dự án.
Chưa kể, nhà phân phối thường đặt cho dự án một cái tên mới không phải là tên pháp lý của dự án và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng. Do nhà phân phối có vai trò như chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán, nên do khó phát hiện, nhiều công chứng viên vẫn công chứng việc chuyển nhượng. Nhưng, khách hàng sẽ gặp rắc rối khi làm giấy chủ quyền nhà do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Khi xảy ra tranh chấp, những rủi ro phần lớn sẽ rơi vào người mua cuối cùng.
Để tránh rủi ro khi mua nhà trong trường hợp trên, theo Luật sư Trần Đức Phượng, khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án. Bởi người chịu trách nhiệm với người mua là chủ đầu tư còn đơn vị được ủy quyền hoặc nhà phân phối chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.
Các chuyên gia cũng khuyến cáo về một rủi ro khác là nhà đầu tư thứ cấp chưa chuyển nhượng dự án xong (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Khi xảy ra tranh chấp, những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu. Bởi theo Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh BĐS năm 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, góp vốn, hợp tác, liên doanh, liên kết kinh doanh ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, cho thuê mua BĐS.
Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw cho rằng, khi mua nhà ở những dự án hậu M&A, khách hàng cần yêu cầu bên bán cung cấp pháp lý xem đã chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới chưa. Một điều kiện nhất định phải có là dự án phải có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đã đủ điều kiện huy động vốn và được ngân hàng bảo lãnh.
