Căn cứ vào dự thảo, giá đất cao nhất áp dụng cho đô thị loại đặc biệt sẽ tăng gấp đôi so với mức trần được áp dụng hiện nay. Theo đó, hiện khung giá đất ở đô thị Tp.HCM và Hà Nội tối đa là 81 triệu đồng/m2 và tối thiểu là 110 nghìn đồng/m2. Trong khi đó, tại dự thảo con số này lần lượt sẽ là 162 triệu đồng/m2 và 1,5 triệu đồng/m2...
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc xây dựng khung giá đất phải tiến gần hơn với giá thị trường. Từ đó, mới đưa bảng giá đất và định giá đất cụ thể ngang bằng giá thị trường được. Đồng thời, khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và tối đa phải được thu hẹp để đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Bảng giá đất theo tinh thần Luật Đất đai, chủ yếu được áp dụng để thu thuế, xử lý vi phạm hành chính... Vấn đề điều chỉnh không ảnh hưởng tới quyền lợi của nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất cũng như quyền lợi của người được nhận bồi thường khi bị thu hồi đất. Nếu khung giá đất thấp sẽ gây ra thất thu cho ngân sách Nhà nước. Nhưng khung giá đất này gây tranh cãi trong dư luận. Chủ yếu các ý kiến đều cho rằng, khung giá đất mới sẽ gây xáo trộn lớn đối với thị trường bất động sản (BĐS) vốn đang ở thời điểm khó khăn, bên cạnh đó cũng không làm tăng nguồn thu ngân sách.
 |
| Thị trường BĐS sẽ gặp khó khăn khi tăng giá đất gấp đôi |
Thị trường BĐS sẽ gặp khó khăn
Hiện nay, giá đất thường chiếm từ 15-25% giá thành BĐS. Theo nguyên tắc, nếu giá đất chỉ tăng theo khung giá mới, giá BĐS cũng chỉ tăng nhiều là thêm 10%. Nhưng với người cung cũng như người cầu có một bên là Nhà nước, giá đất theo khung giá là giá đất thị trường cấp 1. Còn thị trường cấp 2 là giao dịch đất đai giữa các tổ chức hoặc cá nhân với nhau. Khi giá thị trường cấp 1 tăng cao thì giá thị trường cấp 2 sẽ tăng với tỷ lệ tăng cao hơn.
Điều đó sẽ làm cho giá BĐS tăng cao một cách đột biến. Xét về mặt tiêu cực, trên thực tế, với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó thì tăng giá đất sẽ còn khó hơn. Giá đất tăng, chi phí đầu tư lớn, các doanh nghiệp không mặn mà với đầu tư BĐS, năng lực cạnh tranh về thu hút đầu tư sẽ giảm.
Đơn cử như năm 2009, giá văn phòng ở Tp.HCM và Hà Nội khoảng 99 USD/m2, đắt ngang Tokyo, trong khi ở Bangkok chỉ là 30 USD/m2, các nhà đầu tư nước ngoài, các tập đoàn đa quốc gia đã có xu hướng chuyển văn phòng sang Thái Lan. Vì thế giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán, mục đích sử dụng nào, thì vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường.
Khi tăng giá đất nguồn cung nhà ở cũng sẽ giảm, gây ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Đặc biệt, điều chỉnh giá đất sẽ đẩy hàng loạt các dự án đang và sắp triển khai vào tình thế khó khăn. Các dự án đang triển khai sẽ tăng giá bản, các dự án sắp triển khai sẽ phải gánh chi phí giải phóng mặt bằng lớn. Nhất là các dự án nhà phố, biệt thự ở đô thị, nơi giá đất chiếm tới 50-70% giá thành, việc tăng giá đất đột ngột với các chủ dự án sẽ là thảm họa.
Trong khi thị trường BĐS còn khó khăn, phải tăng giá sẽ khó tiêu thụ nhanh hàng tồn, giá cao làm nản lòng người mua nhà. Trong khi đó, giá nhà, đất của Việt Nam đang cao hơn nhiều nước trên thế giới. Ví dụ, mặc dù gọi là nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhưng giá bán cũng lên tới 14-15 triệu đồng/m2, những dự án dưới mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và đều rất xa trung tâm, bất tiện cho việc sinh hoạt. Như vậy một căn hộ có diện tích 50m2 giá thấp nhất cũng 700 triệu đồng. Việc tăng giá BĐS sẽ đi ngược với chính sách nhà ở, chính sách an sinh xã hội của chúng ta.
Tăng giá đất sẽ tăng thu ngân sách
TS.Nguyễn Phúc, một chuyên gia về BĐS tại Đại học Kinh tế Tp.HCM cho biết, hiện nay, khung giá đất đang được áp dụng quá lạc hậu. Bảng giá đất mà các địa phương ban hành hàng năm đều phải theo khung giá đất này nên mức giá cao nhất hầu như vẫn giữ nguyên nhiều năm nay. Điều đó dẫn đến tình trạng giá đất thị trường cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất của địa phương. Vì thế, việc ban hành khung giá đất mới với mức giá cao hơn là điều hợp lý. Mặc dù có thể khung giá đất mới gây thêm chút khó khăn cho thị trường BĐS, tăng giá đất về lâu dài vẫn là điều có lợi nhiều bên.
Theo ông Phúc, tăng giá đất vì một lý do nữa, đó là giá trần của khung giá đất thấp, bảng giá đất thấp chỉ gây ra thất thu cho ngân sách Nhà nước vì thuế, phí và tiền phạt vi phạm hành chính đều tính theo bảng giá đất này. Cụ thể, tỷ lệ thất thu cho ngân sách bằng tỷ lệ giữa giá đất trung bình trên thị trường và giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Khung giá đất tăng chắc chắn sẽ góp phần tăng thu ngân sách, theo một số chuyên gia, có thể tăng thu ngân sách tới 5%.
Đặc biệt, không chỉ tăng thu ngân sách, việc tăng khung giá đất còn đóng góp quan trọng cho việc siết lại công tác quản lý đất đai. Tăng giá đất sẽ thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, các dự án BĐS khó có thể thể phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Khung giá đất gần với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân đang ngày càng gia tăng và kéo dài qua nhiều năm.
Bên cạnh đó, tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến trong cuộc sống. Tính riêng Tp.HCM còn trên 400 trường hợp chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, với số tiền hơn 6.300 tỷ đồng. Hiện nay, trong bối cảnh sức mua của thị trường BĐS còn đang rất hạn chế, ệc khung giá đất tăng tối đa lên gấp đôi sẽ khiến cho số tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước đội lên đáng kể. Do đó, dự thảo tăng giá đất sẽ giúp Tp.HCM sớm thu được khoản tiền 6.300 tỷ đồng này.
Như vậy, đối với dự thảo khung giá đất 2015 đã có rất nhiều ý kiến trái chiều, đồng tình và phản đối. Nhưng có một ý kiến đáng lưu ý nhất là của anh Nguyễn Văn Lưu, nhân viên giao dịch Công ty Môi giới địa ốc Sao Xanh: "Chỉ cần có dư luận tăng giá đất là từ nay đến cuối năm chúng tôi sẽ bán được nhiều căn hộ. Ai chẳng sợ sang năm phải mua nhà ở giá cao, ai có tiền cũng muốn đầu tư khi biết sẽ tăng giá đất. Chỉ lo rằng đây chỉ là một chiêu gây dư luận thôi...".
