Trong buổi gặp gỡ mới đây do Hội cà phê Bất động sản tổ chức về chủ đề "Diễn biến thị trường địa ốc 6 tháng cuối năm 2018", ông Đoàn Thiên Việt, Tổng giám đốc Dataland đã dự báo về 4 thay đổi gây áp lực lên thị trường đất nền Sài Gòn.
Thanh khoản thị trường giảm mạnh
Tại khu Đông Tp.HCM, mãi lực đất nền các quận 2, 9, Thủ Đức trong nửa tháng qua đã chững lại, giá đi ngang. So với đỉnh tháng 4/2018, lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40%. Nếu so với trước đây, thanh khoản cũng đã giảm gần 60%.
Thị trường khu Tây cũng có diễn biến tương tự khi đất nền phân lô tại quận 12, Bình Chánh, Bình Tân có mãi lực giảm đến 70% so với 5 tháng đầu năm. Tháng 4-5/2018 là thời gian giao dịch thứ cấp diễn ra sôi động nhất trên thị trường đất nền Sài Gòn. Nhưng sang tháng 6, giao dịch thứ cấp đã chững lại, giá đi ngang, lượng hàng ký gửi nhiều và mãi lực yếu dần.
Ông Việt cho rằng, một dấu hiệu quan trọng để nhận biết sự chuyển động của thị trường chính là thanh khoản. Khi giao dịch giảm, áp lực lên thị trường đất nền thứ cấp là có thật. Trong ngắn hạn, thị trường sẽ hạ nhiệt và bị bao trùm bởi tâm lý hoài nghi, chờ đợi.
Nhà đầu tư lướt sóng rời bỏ thị trường
Khi thanh khoản đất nền giảm mạnh, mọi mua bán nhanh cũng đứng lại. Nhà đầu tư lướt sóng có thể chuyển sang kênh đầu tư khác ưu việt hơn hoặc tạm nghỉ một thời gian. Không còn sóng để lướt, diễn biến tất yếu là nhà đầu tư ngắn hạn sẽ rời khỏi đường đua.
Lượng nhà đầu tư 3-6 tháng giảm bớt, khi đó, nhà đầu tư dài hạn sẽ thay thế để cầm trịch thị trường. Do vậy, thị trường đất nền sẽ chuyển sang xu hướng dài hạn. Và thanh khoản điều chỉnh mạnh mẽ sẽ khiến nhu cầu mua bán nhanh giảm dần.
Thanh khoản thị trường bất động sản khu Đông Tp.HCM giảm trong thời gian gần đây. Ảnh: Vũ Lê
Nhiều môi giới chuyển nghề
Sự thay đổi của thị trường đất nền kéo theo sự thay đổi của lực lượng môi giới để thích nghi với biến động cung cầu. Những môi giới bán đất nền có thể chuyển hướng sang phân khúc nhà phố xây sẵn, nhà phố riêng lẻ, căn hộ hay bất động sản cho thuê. Nguyên nhân chính khiến lực lượng môi giới chuyển phân khúc hoặc chuyển nghề là do nguồn cung đất nền đã hạn chế, mãi lực trên thị trường thứ cấp quá thấp.
Vì môi giới có lương cơ bản khá thấp, chủ yếu sống nhờ hoa hồng nên khi thanh khoản đất nền giảm, thu nhập của họ sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Điều này sẽ khiến một bộ phận môi giới đất nền rời khỏi thị trường.
Theo ông Việt, môi giới là bộ phận thúc đẩy thị trường địa ốc vận hành và phát triển. Vì vậy, những nhân tố này sẽ tự sàng lọc và phân hóa mạnh khi thanh khoản sụt giảm. Đây chính là chức năng tự cân bằng rất tốt của thị trường.
Tình trạng bán tháo có thể xuất hiện
Khi sụt giảm thanh khoản, thị trường sẽ xuất hiện diễn biến mới sau một thời gian chờ đợi. Nếu xảy ra tình trạng bán tháo thì đây cũng chỉ là động thái cuối cùng của giai đoạn suy thoái. Việc bán tháo chỉ diễn ra khi nhà đầu tư mất kiên nhẫn (mất niềm tin vào kênh đầu tư) hoặc gặp khó khăn về tài chính, cần rút tiền nhanh.
Thực tế, trong nhiều năm qua, dòng tiền đổ vào đất nền chủ yếu là vốn nhàn rỗi bởi khách mua đất đa phần đều dùng tiền mặt. Cụ thể, khi chủ đầu tư tung ra chương trình khuyến mãi tốt hoặc chiết khấu nhanh, có đến 60% khách hàng dùng tiền mặt để mua đất nền.
Như vậy, chỉ khi nhà đầu tư mất niềm tin hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá đà mới phải bán tháo để thu hồi vốn. Tuy nhiên, người Việt vẫn rất tin vào kênh đầu tư đất nền nên tình trạng bán tháo có thể chỉ diễn ra nhỏ giọt hoặc cá biệt. Tỷ lệ bán tháo chỉ nằm trong ngưỡng 10-15%.
Tổng giám đốc Dataland cũng cho hay, khi thị trường nóng sốt, nhà đầu tư thường tiếc rằng tại sao khi 5 năm trước, thời điểm giá mềm hơn, mình lại không mua bất động sản. Sự tiếc nuối này thường khá muộn màng. Tương tự, khi thị trường giảm tốc, nhiều nhà đầu tư lại hoài nghi, chờ đợi thay vì tìm kiếm cơ hội. Tâm lý chờ đợi này sẽ trì hoãn những phiên bán tháo trong ngắn hạn.
