'Bom' nổ, thị trường sẽ ra sao?

>> Bong bóng đã xuất hiện, nhà đầu tư ôm 'bom' mà không hay

Bảng quảng cáo bán đất trên đường 63, quận 2, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Để làm rõ những vấn đề trên, Tuổi Trẻ đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fulbright Việt Nam. Ông Nghĩa chia sẻ: "Việt Nam đã có nhiều người rất giàu, song phần lớn họ không hề giàu lên như các nhà công nghiệp bởi các sáng chế, phát minh, tạo ra thương hiệu với thương phẩm cạnh tranh. Ngược lại, sự giàu có của họ trong 30 năm qua phần lớn từ chính sách và kinh doanh đất đai. Từ đó có thể thấy dấu hiệu phân bổ phúc lợi tăng thêm về giá trị của nhà đất chưa minh bạch, chưa công bằng."

PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fulbright Việt Nam

- Nhiều địa phương, nhất là những nơi có công bố quy hoạch đặc khu kinh tế ghi nhận sự tăng giá chóng mặt của nhà đất. Thậm chí giá đất nhiều nơi tăng không theo quy luật nào, không theo sự phát triển của hạ tầng... Tình trạng này bắt nguồn từ đâu, thưa ông?

Trong vòng 30 năm trở lại đây, có khá nhiều đợt "sốt đất" diễn ra tại Việt Nam. Có nhiều nguyên nhân gây ra các đợt "sốt đất" này như kinh tế, tâm lý, xã hội...

Cũng như tại các nước khác trên thế giới, đất được xếp vào loại hàng hóa đặc biệt bởi không thể tăng thêm lên. Trong khi đó, dân số ngày càng tăng nên đất luôn luôn là loại tài nguyên khan hiếm. Đây cũng là lý do tại các khu vực phát triển, khi nhu cầu về đất ở tăng lên thì cũng kéo theo giá đất tăng.

Mặt khác, khi kinh tế tăng trưởng, mức thu nhập của người dân tăng lên nên họ cũng có nhu cầu để dành của cải. Nếu các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ và chứng khoán không "đáng tin" thì nhà đất sẽ là kênh được người dân ưa chuộng để tích lũy.

Tuy nhiên tại Việt Nam, ngoài những nguyên nhân kể trên, việc quản lý nhà nước chưa tốt cũng là một nguyên nhân góp phần đẩy giá đất tăng lên đột biến.

- Vậy theo ông quản lý nhà nước về đất đai hiện đang có bất cập gì, thưa ông?

Các bước thực hiện quy hoạch tại Việt Nam còn chưa minh bạch, người dân không được cung cấp đầy đủ thông tin, cũng không được phép phản biện. Vì thế, khi quy hoạch, không loại trừ tình trạng chính quyền chỉ nghe ý kiến từ một phía là các doanh nghiệp. Hơn nữa, tầm nhìn quy hoạch của lãnh đạo địa phương đôi khi còn bị dẫn dắt bởi những chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế lớn.

Theo lẽ thường, khi tầm nhìn của lãnh đạo địa phương được chuyển thành nghị quyết của hội đồng nhân dân thì các thông tin quy hoạch sẽ dần dần được minh bạch. Trong suốt quá trình này, sự thiếu minh bạch về thông tin sẽ khiến cạnh tranh thiếu công khai. Đây chính là hai yếu tố tạo ra những cơ hội cho một thế lực nào đó thao túng những giá trị tăng thêm ẩn phía sau thông tin.

Ở một khía cạnh khác, Nhà nước đưa ra những chính sách phân bổ giá trị tăng thêm của đất đai chưa thực sự công bằng. Cụ thể, đầu tư của Nhà nước có thể chỉ mang lại lợi ích cho số ít và nhiều người dân hoàn toàn đứng ngoài lợi ích này. Tất cả những điều này dẫn đến nạn đầu cơ, những cuộc chạy đua mua gom, tích trữ quỹ đất.

Người dân đổ về Văn phòng tiếp nhận hồ sơ UBND quận 9, Tp.HCM
để làm thủ tục nhà đất. Ảnh: Quang Định

- Ông có thể chỉ ra những hệ lụy từ việc giá đất tăng đột biến như hiện nay không?

Giá đất tăng không có nghĩa là thu ngân sách cũng tăng. Bởi lẽ, việc xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng giữa các bên là rất khó khi áp dụng hệ thống quản lý thông tin đất đai như hiện nay. Vậy nhưng, khi giá đất tăng thì chi phí sản xuất kinh doanh chắc chắn sẽ tăng, các doanh nghiệp cũng thêm gánh nặng.

Thay vì đầu tư vào sản xuất kinh doanh sinh lời, tiền nhàn rỗi trong dân lại đổ vào đất đai. Trong khi đó, việc tiết kiệm của người thu nhập thấp, lao động nghèo lại càng mất giá trị khi giá đất tăng cao, khả năng mua được nhà ở của họ càng khó.

Mặt khác, nếu việc cho vay mua nhà không được các ngân hàng kiểm soát tốt, tích lũy của xã hội chủ yếu chuyển hết vào bất động sản, thì bong bóng rất dễ xuất hiện. Một khi bong bóng vỡ sẽ gây ra rối loạn vĩ mô và hậu quả thì vô cùng lớn.

Biểu đồ giá đất nền phân lô tại các quận khu Đông, Tp.HCM

- Theo ông, đâu là giải pháp để việc quản lý đất đai trở nên thông minh, minh bạch hơn và việc tăng giá nhà đất đúng với giá trị thực hơn?

Tôi cho rằng, để ngăn chặn tình trạng giá đất tăng bất thường, "sốt giá" như hiện nay không chỉ cần những giải pháp về mặt quản lý nhà nước mà cần cả giải pháp thị trường.

Theo đó, phần nào của thị trường thì để tự nó điều tiết bằng chính những quy luật của thị trường. Còn với quản lý nhà nước thì việc thúc đẩy sự minh bạch, công khai trong vấn đề quy hoạch là giải pháp quan trọng nhất.

Cần phải tạo ra sự tranh luận, phản biện ngay từ khi có ý tưởng phát triển quy hoạch tại một địa phương, khu vực... Thậm chí phải điều trần trước các cơ quan dân cử để toàn xã hội có thể nhận biết những lợi ích đa dạng từ quy hoạch. Khi đó cơ quan quản lý nhà nước cần có trách nhiệm trả lời, giải thích, cắt nghĩa ý đồ phát triển để dân hiểu.

Ngoài ra, trong giai đoạn chuyển dịch từ ý tưởng thành văn bản, quyết định hành chính, người dân có quyền được biết, được tham gia, thậm chí được phản đối, phản bác lại những quyết định mà họ cho rằng gây thiệt hại cho mình. Đây chính là cách làm giúp tăng minh bạch cũng như tăng trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước.

Nhà nước còn có một công cụ kinh điển khác để chống đầu cơ, tích trữ đất, đó là các chính sách thuế. Đáng tiếc là, dự thảo Luật Thuế tài sản mà Bộ Tài chính mới công bố gần đây đã vấp phải những phản ứng dữ dội của dư luận, người dân.

Nên giải thích rõ cho người dân rằng bản chất thuế tài sản đối với nhà đất là phải để chính quyền địa phương giữ lại 100%. Số tiền này sẽ được họ lấy ra để phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thông công chính và phục vụ lại cho người dân. Nếu thiết kế khéo léo, chắc chắn Luật thuế tài sản sẽ trở thành công cụ hữu hiệu giúp điều tiết việc tăng giá đất và chống đầu cơ đất đai.