Nguồn vốn dồi dào
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, thời gian gần đây, các ngân hàng đã đẩy mạnh cho vay tiêu dùng để phần nào bù đắp lại sự tăng trưởng chậm của tín dụng cho sản xuất kinh doanh. Đáng chú ý, một phần không nhỏ trong tín dụng tiêu dùng là cho vay mua nhà, sửa nhà.
Đã có không ít ngân hàng chào mời những gói tín dụng ưu đãi với mức lãi suất 0% cho 6 tháng đầu tiên, thậm chí có cả gói tín dụng 5% cho năm đầu tiên. Hết thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được tính theo lãi suất thị trường. Thời gian tới, có thể mặt bằng lãi suất vẫn tiếp tục giảm do lãi suất huy động dự kiến sẽ giảm hơn nữa, từ đó kéo theo lãi suất cho vay bất động sản (BĐS) giảm.
Ông Nghĩa cũng cho biết, hiện tại ông và một số cộng sự đang nghiên cứu tham vấn cho Chính phủ và rất khả năng sẽ có thêm gói hỗ trợ 50.000 tỷ đồng cho thị trường nhà đất trong thời gian tới. Những thông tin về gói hỗ trợ trợ 50.000 rất có khả năng được hiện thực hóa khi gói 30.000 tỷ đồng theo kế hoạch sẽ hoàn thành giải ngân vào 1/6/2016.
Các chuyên gia cũng đưa ra dự báo, trước bối cảnh kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và lạm phát đang xoay quanh mức 4-5%, mặt bằng lãi suất cho vay bao gồm cả cho vay BĐS dự kiến sẽ giảm khoảng 2%/năm. Xu hướng này có thể sẽ khiến nhiều ngân hàng tích cực đưa ra những gói tín dụng BĐS ưu đãi với lãi suất khoảng 5-6%; với những gói tín dụng BĐS thông thường khác, mức lãi suất có thể từ 7-10%.
Trong một báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng có đưa ra số liệu, so với đầu năm 2013, giá trị hàng tồn trên thị trường BĐS đã giảm khoảng 43%. Cụ thể, tính đến thời điểm 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, đã giảm 20.569 tỷ đồng (khoảng 21,8%) so với cùng kỳ năm 2013. Về giá cả, mặt bằng đã có sự ổn định, giá bán tại nhiều dự án trong giai đoạn 2011-2013 đã giảm khá sâu (trên 30%), trong vòng 12 tháng qua giá cả đã có sự ổn định và không giảm tiếp.
Cùng với đó, Savills Việt Nam cũng đưa ra dự báo, từ nay đến hết năm 2016 thị trường BĐS sẽ có khoảng 14.200 căn hộ đến từ 25 dự án sẽ được mở bán. Nguồn vốn hấp dẫn, nguồn cung dồi dào, nhu cầu nhà ở hiện vẫn rất lớn...tất cả những yếu tố này khiến nhiều chuyên gia, nhà đầu và cả cơ quan quản lý tỏ rõ sự tin tưởng vào tương lai khởi sắc của thị trường địa ốc.
Biểu đồ dự báo nguồn cung căn hộ và số lượng dự án BĐS trong tương lai của Savill
Lệch pha cung - cầu?
Tuy nhiên, tại một diễn đàn có tên Diễn đàn Đối tác phát triển Việt Nam (VDPF) , Chính phủ có công bố một số liệu cho thấy, về quy mô, hiện nền kinh tế Việt Nam đạt khoảng 176 tỷ USD, thu nhập bình quân theo đầu người hàng năm khoảng 1.960 USD/người. Quy đổi sang VND là 3,5 triệu đồng/tháng.
Nếu thế, một gia đình có hai vợ chồng đi làm sẽ có tổng thu nhập khoảng 7 triệu/tháng. Nếu muốn mua nhà có giá khoảng 750 triệu đồng, gia đình này cần ngân hàng cho vay thời hạn lên tới 30 năm và lãi suất cố định 5%/năm. Tiền phải trả cho ngân hàng mỗi tháng rơi vào khoảng 4 triệu đồng đã tính cả gốc và lãi. Còn, nếu thời hạn cho vay thấp hơn 30 năm và lãi suất cao hơn 5% thì xét theo mặt bằng chung hiện nay, người dân khó có thể vay tiền từ ngân hàng để mua được căn nhà mơ ước.
Trong bối cảnh đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02 và Nghị quyết số 61 về việc cho vay hỗ trợ nhà ở. Đây được coi là một giải pháp "kép" cho cả doanh nghiệp BĐS và người dân đang cần nhà ở.
Tuy nhiên, ngay cả được đánh giá là đã mang lại hơi ấm cho thị trường thời gian vừa qua thì mới đây Phó thủ tướng Vũ Văn Ninh đã phải yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng theo thẩm quyền và nhiệm vụ được giao tiếp tục có các biện pháp hiệu quả để đẩy nhanh tiến độ giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Nghị quyết số 02 và Nghị quyết số 61 của Chính phủ về cho vay hỗ trợ nhà ở.
Nghị quyết trên tỏ rõ sự sốt ruột của "Chính phủ" và điều này hoàn toàn có cơ sở khi tính đến giữa tháng 1/2015, các ngân hàng thương mại đã ký hợp đồng cam kết cho vay đối với 12.113 hộ gia đình, cá nhân và 33 dự án BĐS.
Trong khi đa số các chuyên gia, nhà quản lý tỏ rõ sự lạc quan về thị trường BĐS thì vẫn có số ít ý kiến cho rằng giá nhà ở vẫn có thể sẽ giảm thêm mặc dù nguồn cung được dự báo sẽ tăng rất mạnh. Khái niệm "khởi" sắc hiện nay hay được đánh tráo với "tăng giá". Đây cũng là nguyên nhân khiến không ít doanh nghiệp BĐS và ngay chính nhà đầu tư tự rơi vào cái bẫy của chính mình.
Thừa nguồn lực nhưng thiếu kết nối chính là thực trạng của thị trường BĐS hiện nay. Chính vì vậy, TS Lê Xuân Nghĩa đã đưa ra cảnh báo: cùng với những cơ hội tiềm năng thì việc "bong bóng" bất động sản quay lại là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Thực tế, đến nay đã có 12.091 hộ gia đình, cá nhân tiếp cận được với nguồn vốn vay, tổng số tiền vay khoảng 3.725 tỷ đồng. Trong số này, có 5.714 hộ gia đình, cá nhân dùng để mua NƠXH với dư nợ tín dụng khoảng 1.519 tỷ đồng; có 6.377 hộ gia đình, cá nhân vay để mua nhà ở thương mại với dư nợ 2.207 tỷ đồng. Như vậy, các ngân hàng đã cam kết cho vay được tổng số tiền là 9.417 tỷ đồng, đạt khoảng 31,4%. Số tiền giải ngân đạt tổng 4.882 tỷ đồng, tức mới được khoảng 16,3% sau gần 2 năm thực hiện.
Đây là một kết quả ngay cả bản thân các ngân hàng cũng không mong muốn chứ chưa nói đến người dân, trong khi đó mục tiêu tôn chỉ ban đầu của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là sẽ hoàn thành việc giải ngân vào 1/6/2016.
