Đầu tiên, việc dự thảo lần ba Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản quy định các trường hợp đầu tư dự án bất động sản thuộc diện phải có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư phải có mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là vênh hoàn toàn so với mức vốn 20 tỷ đồng mà Luật này đã quy định.
Tuy nhiên, ngay cả với mức vốn quy định 20 tỷ đồng cũng đã quá lớn đối với những dự án quy mô nhỏ. Về mức này, Trưởng tiểu nhóm Đất đai David Lim cho rằng, những công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng phải cân nhắc hiệu quả và tính hợp lý về mặt thương mại khi phải góp rất nhiều vốn vào một dự án có tổng mức đầu tư rất thấp.
Theo đánh giá của ông Lim, quy định này sẽ khiến các công ty bất động sản nản lòng, không muốn thực hiện các dự án có quy mô nhỏ. Ông Lim nhận định, thay vì quy định mức vốn pháp định, nên áp dụng quy định về tỷ lệ tổng mức vốn đầu tư, lúc đó sẽ sàng lọc được các nhà đầu tư đủ năng lực để thực hiện những dự án lớn và nó lại không cản trở nhà đầu tư triển khai dự án quy mô nhỏ.
Do không ủng hộ quy định về vốn pháp định, ông Lim cũng không tán thành quy định các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có 1 năm để tăng mức vốn pháp định lên đến 20 tỷ đồng/50 tỷ đồng. Ông Lim thẳng thắn bày tỏ, rất nhiều dự án hiện đang được triển khai trôi chảy nên sự tăng vốn như vậy có cần thiết không? Điều đó cũng gây ra một ấn tượng không hề tích cực trong cộng đồng doanh nghiệp rằng, những quy định đã được chấp hành vẫn có thể bị thay đổi bất cứ lúc nào.
 |
| Theo Nhóm Công tác đất đai, cái mới của chính sách bất động sản đang rơi rụng dần. Ảnh: CafeLand |
Một vấn đề nữa gây quan ngại cho cộng đồng doanh nghiệp là việc không đưa ra quy định về điều khoản chuyển tiếp nhằm giải quyết việc thực hiện những hợp đồng đã được ký kết theo đúng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Nhóm công tác đất đai cho rằng, rất nhiều hợp đồng đã được ký kết trước khi Luật Nhà ở mới và Luật Kinh doanh Bất động sản mới có hiệu lực. Đơn cử, hợp đồng chuyển nhượng dự án, hợp đồng mua bán, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê và thuê lại, hợp đồng thuê mua. Trong khi đó, nếu áp dụng Luật mới sẽ dẫn đến nhiều thay đổi đáng kể về những điều kiện và điều khoản để tiến hành giao dịch bất động sản.
Vì thế, nhóm khuyến nghị tất cả những hợp đồng hiện có sẽ tiếp tục được thực hiên theo đúng pháp luật hiện hành và không cần phải làm bất kỳ thay đổi nào, nhằm ngăn chặn mọi tác động tiêu cực đến lĩnh vực bất động sản và cả nền kinh tế.
Đối với các quy định về nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản ở Việt Nam theo Luật Nhà ở và dự thảo lần 4 Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, Nhóm công tác đất đai cho rằng, có nhiều sự không tương thích một cách bất hợp lý có thể ảnh hưởng tới nhà đầu tư. Cụ thể, Luật Nhà ở đã quy định cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự trong một đơn vị hành chính cấp phường.
Nhưng dự thảo Nghị định về Luật Nhà ở lại có thêm một quy định hạn chế. Theo đó, các nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được quyền sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án nhà ở. Nhóm công tác đất đai nhận thấy, số lượng đơn vị nhà ở tối đa mà tổ chức và cá nhân nước ngoài không thống nhất với Luật Nhà ở và được phép sở hữu đã bị giới hạn thêm.
Đồng thời, ông David Lim cũng tỏ ra lo ngại việc dự thảo Nghị định Luật Nhà ở quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở trong những khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài đi lại, cư trú theo quy định của pháp luật về đi lại, cư trú.
Ông Lim nhấn mạnh, Nhóm công tác đất đai xin lưu ý, theo Luật Nhà ở, cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ bị cấm mua nhà ở khu vực bảo đảm an ninh và quốc phòng. Điều 67 của dự thảo Nghị định đã nêu ra hạn chế rộng hơn về những khu vực mà cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua nhà ở. Bên cạnh đó, dự thảo Nghị định cũng quy định thêm những hạn chế về việc gia hạn một lần đối với thời hạn sở hữu nhà ở căn cứ đề nghị của chủ sở hữu nước ngoài. Hạn chế đó sẽ gây ra quan ngại cho người nước ngoài mua nhà và có thể có tác động tiêu cực tới việc phát triển kinh doanh của nhà đầu tư, bao gồm cả nhà đầu tư Việt Nam.
Từ các điểm vênh đó, rõ ràng, một lần nữa quan ngại về những tư tưởng thông thoáng của Luật đã bị rơi rụng dần bởi những văn bản hướng dẫn lại được đặt ra không chỉ với những sắc luật liên quan tới bất động sản.
Lúc đó, cái lợi nhỏ là cơ quan điều hành dễ quản lý có thể triệt tiêu các điều lớn hơn liên quan tới môi trường kinh doanh của cả nền kinh tế Việt Nam.
