Cải tạo chung cư cũ: Đảm bảo lợi ích "3 nhà" là bài toán khó

Cụ thể, dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ là dự án quy mô toàn khu đầu tiên và cũng là duy nhất đến nay được triển khai sau nhiều năm nghiên cứu, tháo gỡ vướng mắc từ cơ chế chính sách đến chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Thế nhưng, mặc dù được tạo điều kiện tối đa về mật độ xây dựng, tầng cao thì nhà đầu tư dự án vẫn đứng trước nguy cơ mất cân đối về tài chính. Đơn cử như tòa nhà đầu tiên của dự án đã được phá dỡ xây dựng lại, số lượng căn hộ mới chỉ đủ bố trí tái định cư cho các hộ dân tại dự án, chưa nói đến việc kinh doanh bù đắp chi phí đầu tư. Cũng chính vì những trói buộc về chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, hay nói cách khác là mâu thuẫn giữa hiệu quả kinh tế và bài toán hạ tầng, giảm tải cho nội đô… mà những dự án khác như tập thể Khương Thượng, tập thể Văn Chương… đã bị chìm vào quên lãng.

Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ đang bị vướng mắc bởi lợi ích “3 nhà”: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân.

Khái quát về "bức tranh" cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Quản lý - Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) nói, ngoại trừ một số dự án thí điểm xây ốp gia cố độ cứng, hoàn chỉnh căn hộ khép kín hoặc phá đi xây mới tại khu tập thể Kim Liên; hoặc công trình nguy hiểm cấp D được "lọc" ra sau hai đợt khảo sát, kiểm định công trình, hiện nay hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn tiến độ chậm so với yêu cầu. Mới có 3 dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết, 8 dự án được phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch, còn lại đang điều tra xã hội học (55 dự án), đang hoàn thiện hồ sơ để trình phê duyệt nhiệm vụ (15 dự án)… Đáng chú ý, 3 dự án bị đề nghị thu hồi nhiệm vụ do không triển khai.

Theo ông Đạm, nguyên nhân là do việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện theo cơ chế xã hội hóa, bảo đảm tự cân đối cho dự án, đáp ứng đủ quỹ nhà tái định cư tại chỗ, nhà đầu tư được khai thác để tự cân đối về tài chính. Trên cơ sở nguyên tắc này, UBND thành phố xem xét điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch nhằm hài hòa lợi ích "Nhà nước - nhân dân - doanh nghiệp". Tuy nhiên, theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội được phê duyệt tháng 7/2011, khu vực lõi đô thị phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người, trong khi các tập thể cũ chủ yếu nằm trong khu vực này. Do đó, việc bảo đảm cùng lúc hiệu quả kinh tế, cân đối tài chính cho chủ đầu tư, cải thiện chỗ ở cho người dân trong dự án, hạn chế tăng dân số có thể nói là không khả thi. Bên cạnh đó, việc chờ quy hoạch phân khu phê duyệt làm cơ sở nghiên cứu quy hoạch chi tiết hoặc chờ quy chế quản lý xây dựng công trình được ban hành cũng là nguyên nhân chính khiến tiến độ nghiên cứu quy hoạch các khu chung cư cũ bị ảnh hưởng.

Hiện nay, đa phần các nhà đầu tư đang trong quá trình thỏa thuận quy hoạch, hoàn tất thủ tục quản lý đầu tư xây dựng và các thủ tục đất đai liên quan. Và giai đoạn này phát sinh nhiều nhất ý kiến khác nhau, thậm chí là những đòi hỏi về quyền lợi không phù hợp. Nếu trước đây các dự án được cho phép điều chỉnh quy hoạch, bảo đảm cân đối tài chính, người dân được tái định cư với hệ số cao hơn quy định (từ 1,7 đến 2 lần diện tích cũ) thì nay các dự án phải tuân thủ quy hoạch chung xây dựng, chắc chắn hệ số tái định cư khó như trước, dẫn đến so sánh, không ủng hộ dự án.

Nhưng sâu xa hơn cả, đó là rất khó có được sự đồng thuận về chủ trương trong chính các cư dân. Khi chuyển từ cơ chế bao cấp sang kinh tế thị trường, hầu hết các căn hộ tầng 1 khu tập thể cũ trở nên có giá, mang lại lợi nhuận nhờ các hoạt động dịch vụ, kinh doanh… Mặt khác, tầng 1 có điều kiện cơi nới, lấn chiếm mở rộng diện tích sử dụng gấp nhiều lần so với diện tích ở ban đầu, vì vậy trong khi các hộ từ tầng 2 trở lên cơ bản đồng tình với chủ trương cải tạo, xây dựng lại thì các hộ tầng 1 thường phản đối quyết liệt, mặc dù theo cơ chế chung được tăng thêm diện tích ở, bố trí ki ốt để tiếp tục kinh doanh sau khi nhà mới xây dựng xong. Ngay cả nhà nguy hiểm cấp độ D lún tới hàng mét, giữa cầu thang, tường nhà là khe nứt 10-20cm, nhưng nhiều người vẫn nằng nặc phủ nhận kết luận kiểm định của cơ quan chức năng để ngăn cản dự án.

Trước tình trạng dự án "đắp chiếu" vì vướng đủ đường, đại diện một chủ đầu tư đã than, khi nhận dự án, dù biết không đơn giản, nhưng chúng tôi cũng không thể lường được lại khó đến thế. Nhà đã chuyển đổi từ sở hữu nhà nước sang tư nhân đã đành, trong quá trình sử dụng các hộ tự cơi nới, phát triển trên diện tích đất trống, sân chung. Các khu tập thể cũ, hầu hết diện tích xây dựng cũng như dân số đã tăng gấp đôi so với thiết kế. Đã có giải pháp khuyến khích người dân tái định cư tại nơi khác ngoài dự án bằng cách tăng diện tích nhà tái định cư, song có lẽ không mấy người ủng hộ vì tâm lý không muốn thay đổi và đặc biệt là sự chênh lệch quá lớn giá trị địa tô giữa trung tâm thành phố và khu vực ngoại vi.

Những gì đang diễn ra trong thực tế đã cho thấy vấn đề bảo đảm hài hòa lợi ích người dân - Nhà nước - chủ đầu tư luôn là bài toán khó và chưa có lời giải.