- Đến nay, sau hơn 10 tháng đầu năm 2014, nhiều nhận định thị trường BĐS đã sáng sủa hơn, theo ông thì thế nào?
 Ông Nguyễn Văn Đực (ảnh: Bizlive) |
Tp.HCM hiện có hơn 900 dự án BĐS “đắp chiếu”, trong đó các cơ quan quản lý đã rút giấy phép 209 dự án và phân loại để tìm hướng xử lý khoảng 700 dự án khác. Bên cạnh đó, chỉ có khoảng 30 dự án là hoạt động tốt, đơn cử như Him Lam Chợ Lớn, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay Ehome của đơn vị Nam Long, Lê Thành.
Các dự án được hồi sinh do Công ty Hưng Thịnh, Novaland, Thanh Yến, Đất Xanh mua lại, đó được xem là một vài điểm sáng hiếm hoi của thị trường. Vì thế, nếu ví thị trường BĐS là cơ thể người thì những điểm sáng đó chỉ làm ấm ở gương mặt, toàn thân thì vẫn đông lạnh.
Do đó, những nguy hiểm thực sự đang diễn ra ở phần đông lạnh, đó là hiện tượng doanh nhân lừa đảo, bị kiện ra toà án, bị bắt giam... đã và đang diễn ra, rất có thể sẽ nhiều hơn.
- Về các con số trong lĩnh vực BĐS như thu hút vốn FDI, dư nợ, tồn kho, số căn hộ bán ra, tốc độ cho vay trong gói 30 ngàn tỷ ông có bình luận gì thêm?
Thực sự chưa có cầu trả lời chuẩn xác về hàng tồn kho tăng hay giảm. Tại một số dự án bán tốt, hàng tồn kho giảm, tuy nhiên, hàng trăm dự án “đắp chiếu” có giá trị vay hàng trăm nghìn tỷ đồng, buộc phải vốn hoá nên giá trị tồn kho BĐS tăng hàng chục ngàn tỷ đồng mỗi năm.
Vì thế, số căn hộ tồn kho giảm, nhưng giá trị tồn kho có khi lại tăng. Đây chính là mầm móng phá sản doanh nghiệp và vỡ nợ.
- Hiện trên thị trường đã thấy hiện tượng rục rịch tăng giá BĐS, thời điểm này có hợp lý để tăng, thưa ông?
Một vài loại căn hộ có thể tăng giá vì phù hợp với nhu cầu thị trường, khả năng mua của người dân, tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, phần lớn là không tăng.
|
| Hiện nay, thị trường BĐS Tp.HCM cần có những giải pháp thấu đáo |
- Thưa ông, những tồn tại cần có giải pháp thấu đáo cho thị trường BĐS Tp.HCM là gì?
Theo tôi cần phải có sự tác động của cả Nhà nước và doanh nghiệp để có thể giải quyết khó khăn cho thị trường.
Đối với Nhà nước, cần giải quyết 3 vấn đề của thị trường BĐS:
Thứ nhất, hiện lãi suất ngân hàng quá cao. Những năm qua, lãi suất cho vay luôn biến động, lãi suất cao làm doanh nghiệp đuối sức và khó khăn, làm tăng giá thành sản phẩm. Trong 4 năm từ 2010-2013, nếu tính lãi kép thì tiền lãi bằng tiền vay, làm cho nhiều doanh nghiệp bị âm vốn.
Thứ hai là thủ tục quá nhiêu khê làm giảm chất lượng và tăng giá bán hàng. Theo quy định hiện hành, để có thể khởi công xây dựng một dự án, tổng cộng doanh nghiệp phải mất từ 3-7 năm.
Thông tin từ Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương tại một hội thảo gần đây cho thấy, nếu thời gian thông quan hàng hóa ở Việt Nam giảm 1 ngày thì một năm, các doanh nghiệp tiết kiệm được số tiền khoảng 1,6 tỷ USD.
Trong lĩnh vực BĐS, tôi tin tưởng rằng, mỗi năm doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được 5-7 tỷ USD nếu cắt giảm 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng.
Hơn 10 năm qua, những công trình thực hiện theo quy định về đầu tư xây dựng trong giai đoạn trước Nghị định 90/2006/NĐ-CP vẫn đảm bảo chất lượng, không có sự cố công trình, sụp đổ nào.
Đối với chất lượng và cư dân là do trình độ quản lý và năng lực kỹ thuật của chủ đầu tư, chứ không do thủ tục xây dựng ít hay nhiều và chưa ai chứng minh chất lượng công trình sẽ bảo đảm hơn nếu nhiều thủ tục hành chính.
Vì những phân tích trên, sẽ không ảnh hưởng đến chất lượng công trình nếu cắt giảm 1/3 thời gian thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng. Ngược lại, để đảm bảo giá thành thị trường có thể chấp nhận được, nhiều doanh nghiệp đã tiết giảm một số tiện ích của toà nhà và chất lượng sản phẩm vì quá nhiều thủ tục hành chính và áp lực lãi vay, dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao. Vì thế, thủ tục càng nhiều thì chất lượng công trình càng thấp.
Thứ ba là yếu tố lạm thu thuế. Nếu áp dụng việc tăng khung giá đất gấp đôi sẽ là sự phi lý, bất công với doanh nghiệp. Vì thế, nhiều doanh nghiệp sẽ rút khỏi thị trường BĐS, không có đơn vị nào bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng, mua đất.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang “dở sống, dở chết”, doanh nghiệp phá sản hoặc không có tiền để đóng tiền sử dụng đất, phải trả lại đất cho Nhà nước. Chẳng khác nào “bức tử” doanh nghiệp một cách nhanh chóng nhất nếu tăng giá đất lên gấp đôi.
Nguyên nhân của vấn đề này, thứ nhất, nếu doanh nghiệp đã bán nhà rồi nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất thì khi bán sản phẩm giá đã tính tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ, nay tăng khung giá đất gấp đôi, doanh nghiệp sẽ phải bù tiền ra để nộp chứ không thể thu từ người mua được. Vì thế, đã lỗ lại càng lỗ hơn.
Thứ hai là trường hợp doanh nghiệp chưa bán sản phẩm mà đã phải tăng gấp đôi tiền sử dụng đất nghĩa là tăng gấp đôi tiền đầu tư. Do đó, doanh nghiệp nào không có tiền thì dự án không thể thực hiện tiếp được, chỉ doanh nghiệp nào có tiền mới có thể làm tiếp. Đặc biệt, nếu doanh nghiệp làm tiếp sẽ khó có thể tăng giá nhà theo khung giá đất tăng, vì giá từng phân khúc đã được ấn định, nếu tăng rất khó bán hàng. Vì vậy, doanh nghiệp phải đầu tư thêm tiền cho dự án nhưng không tăng giá bán nên àng lỗ nặng.
Đối với doanh nghiệp, nhiều doanh nghiệp thực tế đã giảm đến 40% giá bán nhưng vẫn không tiêu thụ được, bởi giá bán vẫn vượt ngoài khả năng của khách mua. Vì thế, cần tập trung phát triển những dự án có giá bán thấp, tính thanh khoản cao phù hợp với nhu cầu và khả năng của người mua. Bên cạnh đó, tiết kiệm trong quản lý và thi công để giảm giá thành và giá bán sản phẩm, để vượt qua khó khăn phải chấp nhận lỗ.
- Nhận định về thị trường BĐS nói chung năm 2015, phân khúc nào sẽ tăng trưởng cao nhất?
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM khoảng 30.000 căn hộ/năm do tăng dân số và mới lập gia đình. Tuy nhiên, nhiều năm qua thị trường BĐS chỉ cung cấp được khoảng 3.000 căn hộ/năm, nhiều người dân vẫn thiếu nhà ở.
Vì thế, không chỉ tồn kho cung, mà còn tồn kho cầu. Tuy nhiên, cung không phù hợp cầu nên hai bên cung - cầu không gặp nhau.
Về thị trường BĐS năm 2015 và những năm tới, loại căn hộ thuộc phân khúc có giá bán dưới 1 tỷ đồng sẽ giao dịch tốt. Đó là phân khúc sẽ sôi động và cạnh tranh khốc liệt với nhau. Còn trong trung và dài hạn, căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dư thừa nên các doanh nghiệp buộc phải “đại hạ giá” mới có thể bán được.
Xin cảm ơn ông!
