Với sự ấm lên của thị trường BĐS (BĐS), thời điểm cuối năm được nhận định là “thiên thời” cho cuộc chạy đua tăng hạn mức tỷ lệ tín dụng. Tn dụng BĐS năm nay dự báo có sự tăng trưởng mạnh mẽ trở lại.
Vốn ngân hàng đổ vào BĐS
Hiện nay, SeABank đang có chương trình ưu đãi vay mua nhà, mua xe và tiêu dùng với mức lãi suất tối thiểu chỉ từ 1%/năm dành cho những khách hàng cá nhân trên cả nước. Giá trị vay tối đa đến 90% nhu cầu vốn với thời gian vay tối đa lên đến 25 năm, có thể vay của người thân và vay hoàn vốn… PVcomBank cũng đã công bố hợp tác với một loạt dự án BĐS trong Nam ngoài Bắc nhằm cung cấp gói sản phẩm cho vay mua nhà, đơn cử là dự án Krista và Vista Verde (Sài Gòn) và dự án Hanoi Landmark 51 tại Hà Nội với mức lãi suất ưu đãi cố định 5,99%/năm trong năm đầu tiên, được vay tới 85% giá trị căn hộ và thời hạn vay lên tới 20 năm…
Các chương trình ưu đãi như trên có thể thấy tại bất cứ ngân hàng nào và BĐS nay đã trở thành ngành được các ngân hàng quan tâm trở lại. Tổng Giám đốc một ngân hàng cỡ vừa cho biết, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Đầu tiên là do thị trường BĐS đã khởi sắc trở lại, các dự án ghi nhận giao dịch thành công tăng rất cao. Ngân hàng là đơn vị nắm được thông tin và đang cạnh tranh cho vay vốn quyết liệt, họ không thể bỏ qua mảnh đất màu mỡ này. Hai là nhiều ngân hàng đã chôn chân vào nợ xấu, trong đó những dự án BĐS chiếm tỷ trọng lớn, nay thị trường phục hồi là cơ hội để ngân hàng đổ vốn vào với hy vọng dự án thực hiện tốt, bán được hàng để thu hồi được nợ.
Bên cạnh đó, còn một lý do tế nhị hơn mà lãnh đạo nhiều nhà băng không muốn chia sẻ song được giới kinh doanh BĐS truyền tai nhau đó là nhiều dự án BĐS là sân sau của ngân hàng. Đợt sụt giảm mạnh trong 3 năm trước chính là cơ hội để nhiều ngân hàng có những công ty sân sau thâu tóm thành công dự án với giá thấp. Hiện nay, họ rót tiền vào dự án để triển khai và đấy là dự án thực, làm cho mình nên dư nợ tín dụng địa ốc tăng là điều dễ hiểu.
Cuối năm, tín dụng vào BĐS đang tăng mạnh. Ảnh: Báo Xây dựng Online
Sẽ có cơ chế kiểm soát
Những tháng cuối năm, thị trường BĐS lại trở nên sôi động hơn cả khi hàng loạt hợp đồng ký kết tiến hành bảo lãnh lẫn cho vay BĐS giữa các doanh nghiệp và ngân hàng đang có chiều hướng gia tăng đột biến. Thay vì ngân hàng chỉ cho vay lãi suất ưu đãi áp dụng trong vòng 6 tháng như trước đây, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lên tới 1 năm, nghĩa là lãi dao động từ 6,8-8%/năm, thậm chí có nhà băng còn áp dụng mức lãi suất hấp dẫn hiếm có tiền lệ chỉ với 5% hoặc 0%/năm; hạn mức cho vay cũng tăng lên tới từ 10-20 năm. Về vấn đề này, theo giám đốc bán lẻ của một ngân hàng cổ phần, so với trước đây, thời gian ký kết hồ sơ giải ngân cho những khoản vay khách hàng nhiều hơn hẳn. Đó là điều tất yếu khi nhu cầu vay tiện hiện đã tăng khá rõ nét vì gần đây nhiều ngân hàng đã đưa ra một loạt chính sách ưu đãi tín dụng hấp dẫn.
Số liệu Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 9 tháng đầu năm 2015, tín dụng cho lĩnh vực BĐS đã tăng 14,59% so với cuối năm ngoái (cao hơn 2,5% so với mức tăng của cùng kỳ năm 2014). Với gia tốc như thế, dự báo tín dụng đổ vào BĐS có thể đạt từ 18-20% cho cả năm nay, cao hơn mức trung bình từ 14-15% cho giai đoạn 2012-2014.
| Số liệu thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cả nước có hơn 54.000 doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động trong 9 tháng đầu năm nay, khá tương đồng với số liệu những năm trước. Tuy nhiên, riêng trong lĩnh vực BĐS, con số doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động lại giảm mạnh. Còn theo thống kê của các sở chứng khoán, cũng trong thời gian này, tổng lợi nhuận của 60 doanh nghiệp BĐS đạt 4.000 tỷ đồng, giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ song doanh thu tăng khá tốt (13% so với cùng kỳ năm ngoái), đạt mức 37.400 tỷ đồng. |
Các chương trình, thông tin khuyến mãi cho vay mua nhà dồn dập khiến nhiều chuyên gia trong ngành ngân hành đặt câu hỏi, phải chăng, nguồn vốn từ ngân hàng đang đổ quá nhiều vào lĩnh vực BĐS? Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước cho biết, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc liên tục tăng trưởng song xét về tỷ trọng thì tăng không nhiều. Cụ thể, đạt 14,59% song dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS 9 tháng năm 2015 chỉ chiếm tỷ trọng 8,05% trong tổng dư nợ tín dụng chung của toàn hệ thống và so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm ngoái, tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng đạt 7,86%).
Thời gian tới, xu hướng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh địa ốc sẽ tập trung lớn nhất vào phân khúc sửa chữa, xây dựng, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%), đặc biệt là chủ yếu phục vụ cho nhu cầu thực về nhà ở của nhân dân. Với sự ấm lên của thị trường địa ốc, việc xử lý tài sản đảm bảo bằng BĐS của những tổ chức tín dụng cũng thuận lợi hơn. Ngoài ra, nhiều dự án xây dựng dở dang được tái khởi động và tiêu thụ tốt giúp cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có nguồn thu trả nợ ngân hàng. Vì thế, mức tăng trên không đáng lo ngại.
Song, những người am hiểu thị trường địa ốc vẫn có lý do để lo ngại. Trong khi những dự án có vị trí xa khu vực dân cư, hạ tầng tốt vẫn đang bán chậm thì giá tại những dự án BĐS ở nội đô đã vượt đỉnh trước khi thị trường rơi vào cơn suy thoái vào năm 2011-2013. Đáng chú ý là BĐS nội đô Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới. Trong đó, yếu tố đầu cơ mua đi bán lại khá rõ ràng. Điều đó đặt ra yêu cầu về việc quản lý chặt dòng vốn cho vay BĐS nhằm tránh lặp lại sự đổ vỡ của thị trường, kéo theo nợ xấu của các ngân hàng cũng như tác động lớn đến nền kinh tế.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho hay, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo 3 định hướng cho vay của những tổ chức tín dụng trong lĩnh vực này thời gian tới. Đầu tiên, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào những dự án có hiệu quả cao, dự án nhà ở xã hội, những dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thật của người dân; không tiến hành cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc xây dựng các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.
Hai là ưu tiên xem xét cho vay đối với những dự án dở dang nhưng có khả năng hoàn thành và có khả năng tiêu thụ tốt để hoàn thiện dự án có nguồn thu trả nợ nhà băng, giảm nợ xấu.
Ba là tích cực tiến hành hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo đúng định hướng của Chính phủ, nhất là chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo nội dung Nghị quyết 02/NQ - CP của Chính phủ bảo bảo an toàn, hiệu quả và góp phần cải thiện nhà ở cho người dân.
Tín dụng ngân hàng vào BĐS đúng là tăng mạnh song cũng là chuyện bình thường vì thị trường cũng đang phát triển theo chu kỳ tăng giảm và thời điểm này đang vào giai đoạn phục hồi nên thu hút một lượng tín dụng lớn. Ngân hàng Nhà nước có chủ trương, tín dụng lĩnh vực BĐS chủ yếu cho vay những dự án đang hoàn thiện, cho vay khách hàng có nhu cầu thật về nhà ở. Sau đó, người đi vay cá nhân cần phải chứng minh thu nhập, nguồn tiền trả nợ và tài sản thế chấp. Chỉ chủ đầu tư dự án có uy tín mới được xét duyệt vay vốn. Những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện muốn được ngân hàng cung cấp thêm tiền thì ít nhất phải hoàn thiện 50% tiến độ... Vì vậy, tín dụng BĐS hiện vẫn đang trong tầm kiểm soát. TS. Lê Xuân Nghĩa Mặc dù còn chưa đầy một tháng nữa mới kết thúc năm nhưng Vietcombank đã hoàn thành sớm kế hoạch dư nợ cho vay BĐS đặt ra từ đầu năm với mức đạt 30% tổng dư nợ tín dụng cá nhân, đáp ứng kịp thời nhu cầu vay vốn để sửa chữa, mua nhà ở của người dân. Hoạt động đầu tư tín dụng của nhà băng rất rất chặt chẽ, thành công. Việc cho vay vốn cũng như nợ xấu đều trong tầm kiểm soát của các ngân hàng. Ông Huỳnh Song Hào, Giám đốc khối bán lẻ Ngân hàng TMCP Ngoại thương - VCB Hiện nay, các ngân hàng đều nhận định rất rõ rủi ro có thể xuất hiện đối với những khoản vay BĐS nên sẽ đề cao cẩn trọng hơn bao giờ hết, nhất là trong khâu thẩm định dự án đăng ký vay vốn tín dụng để đảm bảo an toàn khoản vay. Do đó, các ngân hàng một là sẽ nhờ tới một đơn vị thẩm định độc lập; hai là thực hiện thẩm định cả năng lực tài chính của chủ đầu tư thay vì chỉ chú trọng tới tài sản thế chấp và giá trị của nó như trước đây. Ông Lê Đức Thọ, Tổng Giám đốc VietinBank |
