Trong thông cáo báo chí, Bộ Xây dựng khẳng định, việc này xuất phát từ đề xuất của một số địa phương, doanh nghiệp cũng như nhu cầu của người dân. Luật Nhà ở 2005 quy định, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sàn xây dựng mỗi căn tối thiểu là 45m2.
Nhưng quy định này đã được bãi bỏ sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực. Luật Nhà ở 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan hiện chưa quy định cụ thể về diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư thương mại.
4 căn cứ khoa học
Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu là 25m2 được căn cứ trên cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn.
Một là, theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở, có khá nhiều (khoảng 4,8%) hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2/người.
Do đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu nâng diện tích nhà ở tối thiểu lên 6m2 sàn/người vào năm 2015 và lên 8m2 sàn/người đến năm 2020.
Vì thế, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 (1-3 người ở) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp.
|
| Có nhiều vấn đề nảy sinh khi cho phép xây chung cư thương mại với diện tích 25m2 |
Hai là, theo Nghị định 100/CP, căn hộ chung cư nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 25m2. Bên cạnh việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc căn hộ thương mại được xây dựng với diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho những người gặp khó khăn về nhà ở.
Ba là, kinh nghiệm các nước trên thế giới như Thái Lan, Singapore, Pháp, Hàn Quốc, Malaysia... đều cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Pháp: 15m2; Hàn Quốc: 14m2; Thái Lan: 15-20m2).
Bốn là, chất lượng nhà ở được quyết định bởi những yếu tố như: điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành, chất lượng xây dựng, hệ thống trang thiết bị, chất lượng hoàn thiện... Do đó, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 không phải là nguyên nhân dẫn đến việc hình thành các khu nhà ở kém chất lượng.
Nảy sinh 4 vấn đề
Phó tổng giám đốc Tập đoàn Mường Thanh, ông Trương Xuân Danh cho rằng, ổ chuột là tình trạng nhếch nhác, do dân số dày đặc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đáp ứng được. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ổ chuột nằm ở vấn đề quản lý, quy hoạch và xây dựng chứ không phải do bản thân căn hộ 25m2.
Tuy nhiên, theo Chủ tịch GP.Invest, ông Nguyễn Quốc Hiệp, sẽ có 4 vấn đề nảy sinh với quyết định của Bộ Xây dựng.
Thứ nhất, việc giảm diện tích căn hộ là đi ngược lại với xu thế phát triển. Lẽ ra tiêu chí về diện tích nhà ở trên đầu người phải ngày càng cao hơn khi mức sống ngày một nâng cao. Trước đây là 4m2/người thì căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu là 45m2. Nhưng sau hơn 10 năm, diện tích căn hộ lại bị hạ thấp trong khi đang phấn đấu tăng gấp đôi diện tích nhà ở trên đầu người. Ông Hiệp nói: "Theo tôi, điều này không phù hợp với xu hướng phát triển chung".
Thứ hai, quy định này đi ngược lại với chính sách giãn dân. Mặc dù sẽ có quy định căn hộ 25m2 được chiếm tỷ lệ bao nhiêu trong tổng số căn hộ của dự án nhưng do không thể đảm bảo căn hộ ấy chỉ có một vài người ở nên chắc chắn mật độ dân số tại dự án đó sẽ tăng lên. Điều này sẽ gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị. Bài toán này là vấn đề cần tính đến.
Thứ ba, khâu dịch vụ, quản lý khu nhà sau bán hàng sẽ thêm phức tạp. Bởi dự án nào có càng nhiều thành phần, mật độ dân số càng cao, thì càng khó quản lý và khó phục vụ tốt cho cư dân.
Thứ tư, về lâu dài dễ phải cải tạo lại. Thực tế, việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 sẽ đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận lớn người nghèo, người độc thân; giải quyết được những vướng mắc trong công tác đền bù, cải tạo chung cư cũ...
Tuy nhiên, chỉ nên áp dụng loại căn hộ này với những khu nhà ở giãn dân, nhà ở xã hội, với các gia đình khó khăn. Loại nhà ở này không nên áp dụng với nhà ở thương mại vì nhu cầu chuyển nhà ở sẽ nhiều hơn khi mức sống tăng lên. Hoặc cùng lắm là cho phép làm ở từng khu, ở những vị trí cụ thể. Chẳng hạn, tại Hà Nội, nếu cho xây nhiều nhà ở 25m2 tại 4 quận nội thành hay những khu vực đông dân thì sẽ rất phức tạp.
Là người đề xuất và khẳng định rằng nếu việc xây căn hộ diện tích nhỏ được chấp thuận, sẽ tạo ra "cuộc cách mạng về nhà ở", nhưng Phó Tổng giám đốc Công ty Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực cũng kiến nghị, việc đồng ý cho các dự án có căn hộ 25m2 nên tuỳ vào từng khu vực.
Còn theo ông Danh, một trong những giải pháp để tránh tình trạng hình thành các khu nhà ổ chuột là việc quy định các dự án có căn hộ diện tích nhỏ phải ở khu vực ngoài trung tâm.
Ông Danh nhận định: "Vì chúng ta có lý khi nói: sẽ tạo thành ổ chuột khi xây ở nội đô với hạ tầng không đáp ứng nổi. Nhưng giải pháp căn cơ vẫn là phải tính toán dân số sao cho phù hợp với hạ tầng khu vực".
