"Ngoại" xây, "nội" cấp sổ
Sau khi chỉnh sửa, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất (phương án 2), theo đó tổ chức, cá nhân nước ngoài (Việt kiều) được kinh doanh địa ốc với 4 hình thức: đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ đầu tư là Việt kiều đầu tư, kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, nhiều người vẫn băn khoăn về chuyện tách bạch trách nhiệm pháp lý đối với sản phẩm địa ốc.
Cụ thể, tổ chức, cá nhân Việt kiều đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua tại Việt Nam không được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở. Đặt giả thiết doanh nghiệp "ngoại" xây dựng dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội hay Tp.HCM (hai địa phương tồn đọng hàng chục nghìn căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng nhiều năm nhưng chưa có sổ đỏ), thị trường sẽ đón nhận thêm lượng cung lớn về nhà ở. Về phía người dân, "sở hữu" và được chứng nhận sở hữu, chứng nhận sử dụng căn hộ lại là hai vấn đề khác nhau.
Nếu thiếu tầm nhìn, những điểm mới về chính sách sẽ vô hình trung làm phức tạp thêm vấn đề quản lý, phát triển thị trường.
Chỉ riêng tại địa bàn Hà Nội, tới tháng 10/2013, vẫn tồn tại gần 82.200 căn hộ chung cư đã bàn giao cho người dân đến ở nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Theo Sở TN&MT Hà Nội, các dự án này rơi vào 1 trong 3 dạng vướng mắc, có nguyên nhân: xây dựng sai phép (mật độ, thiết kế, diện tích xây dựng, hệ số…), chủ dự án thiếu nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, pháp nhân không rõ ràng… Đồng thời, còn do người dân khi mua căn hộ chưa đóng tiền, không sử dụng nhà hoặc chưa muốn làm sổ đỏ để tránh phải đóng phí, lệ phí. Đối với những dự án nhà ở do các chủ đầu tư "nội" tạo lập, kinh doanh còn gây "đau đầu" kéo dài cho cơ quan quản lý như vậy. Người dân mua nhà sẽ khó tránh khỏi viễn cảnh "nhà đã ở, sổ đỏ thì…còn lâu", nếu lực lượng Việt kiều tham gia thị trường. Giao dịch hoàn tất, nhận bàn giao và vào ở ổn định, nhưng sổ đỏ thì khách hàng phải "ngóng" cơ quan chức năng.
Nếu dự án bị bóc tách sai phạm ở phút cuối (xem xét cấp sổ đỏ trong 30 ngày kể từ ngày bàn giao cho khách), quyền lợi người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng, bất chấp Luật quy định trách nhiệm của doanh nghiệp – "điệp khúc" diễn ra nhiều năm qua bắt nguồn từ bất cập chồng chéo trách nhiệm quản lý giữa các cơ quan hữu trách. Lãnh đạo Công ty CP BĐS EZ Việt Nam cho rằng nếu với thực tế cách làm hiện nay, thì hoàn thành trong đúng thời hạn 30 ngày là không thực hiện được (!). Thực tế rất ít chủ đầu tư có thể có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện được vì với 1 dự án thì rất nhiều thủ tục kèm theo.
"Cẩn tắc vô ưu"
Mới đây, Bộ Xây dựng ra Thông tư 02 hướng dẫn Nghị định 121 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (có hiệu lực từ 30/11/2013), quy định rõ về cách tính giá trị phần xây dựng sai phép, không phép làm cơ sở để tính số tiền phạt mà chủ đầu tư công trình phải nộp cho Nhà nước. Cụ thể, mức phạt đối với công trình kinh doanh (chung cư, văn phòng cho thuê…) là 50% giá bán ghi trong hợp đồng, với nhà riêng lẻ ở tầng trệt là 100% giá đất theo quy định. Có nghĩa, thay vì phải tháo dỡ phần công trình sai phạm, chủ đầu tư hoàn toàn được nộp phạt tương ứng để hợp thức hóa.
Tuy nhiên, theo ông Chương, đại diện một doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng ở Q. Bắc Từ Liêm, cơ quan quản lý phải phạt… 300% giá trị công trình sai phạm, may ra ngăn được chủ đầu tư làm liều. Lý do: với mặt bằng đơn giá chung cư thương mại hiện tại, doanh nghiệp chỉ cần bán được 30-40% sản phẩm đã có lãi. Có sức mạnh vốn ngoại, chuyện "chịu đấm ăn xôi" của Việt kiều (chấp nhận đóng tiền phạt để tồn tại công trình và tiếp tục kinh doanh) lại càng dễ hiểu.
Còn nữa, một số chuyên gia BĐS dự báo về nguy cơ "bong bóng" BĐS sắp trở lại. Khả năng người nước ngoài đầu cơ ôm đất tại thị trường Việt Nam có cơ sở. Bởi người nước ngoài sẽ được sở hữu không hạn chế về số lượng nhà ở thương mại trong các dự án: nhà ở thương mại, khu đô thị mới, BĐS du lịch trong thời hạn tối đa 50 năm (Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi).
Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật xây dựng và thuế, người sở hữu từ BĐS thứ hai không chịu bất cứ sắc thuế nào. Vậy, với mặt bằng giá bán còn bỏ xa thu nhập bình quân của người lao động, các BĐS ở vị trí thuận lợi, tiện ích hạ tầng đầy đủ, sẽ càng "xa vời" với họ để tìm tới những cá nhân, tổ chức "mạnh vì gạo, bạo vì tiền".
