Đó chính là chia sẻ của Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) TS. Trần Kim Chung khi trao đổi với phóng viên.
- Nhận định của ông về tình hình diễn biến thị trường năm nay và các cơ hội của thị trường BĐS năm 2015?
 TS. Trần Kim Chung |
Thị trường năm 2014 đã có những dấu hiệu chuyển biến tích cực. Điều đó được thể hiện ở một số yếu tố cụ thể như mặt bằng giá không giảm nữa, đặc biệt là có những nơi giá đã tăng trở lại; những dự án hoàn thiện đã có giao dịch tương đối tốt; một số dự án đã tái phục hồi hoặc tiếp tục triển khai.
Đối với cơ hội, theo tôi, khi cung ở thế chủ động hơn và cầu được mở rộng hơn, giao dịch ở những phân khúc hạng sang, sản phẩm đã hoàn thành, nhất là giao dịch ở những phân khúc trung bình, giá thấp sẽ có những cải thiện tốt.
Có thể dự báo như vậy bởi thị trường BĐS trong năm tới cũng như những năm sau đó có nhiều điều kiện thuận lợi. Đầu tiên là Luật doanh nghiệp và Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua sẽ có những tác động tích cực tới thị trường. Việc cho phép phân lô bán nền và không còn hạn chế diện tích căn hộ tối thiểu là những tác động tích cực nhất có thể kể đến. Quy định này giúp tăng cung và tăng khả năng tiệm cận giữa cầu và cung.
Các nhà đầu tư xây dựng tha hồ lựa chọn sản phẩm của mình nhờ luật mới không còn hạn chế xây nhà diện tích nhỏ để bán. Nhu cầu phân khúc nhà ở giá quanh mức 1 tỷ đồng hiện rất lớn. Chúng ta thử hình dung, mỗi năm có khoảng 500 nghìn sinh viên vào các giảng đường đại học ở Tp.HCM và Hà Nội. Các sinh viên này trung bình mười năm sau xây dựng gia đình thì những gia đình này có nhu cầu nhà ở có giá 1-1,5 tỷ đồng, diện tích 35-40m2. Do đó, thực chất luật sửa đổi lần này là một chính sách đưa cung gặp cầu thực.
Hiện nay, cũng có dự báo, cầu sẽ tăng, tạo ra cú hích mạnh mẽ cho thị trường khi người nước ngoài được sở hữu nhà. Ngoài ra, các hiệp định thương mại mới như Hiệp định Đối tác toàn diện khu vực (RCEP), Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và việc hội nhập sâu hơn vào Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) sẽ tác động lớn đến thị trường BĐS khi đất nước thu hút được lượng vốn đầu tư nhiều hơn, có thể là rất lớn.
Qua diễn biến thị trường, tôi nhận thấy thị trường được cải thiện khi Luật đất đai được sửa đổi.
|
| Thị trường BĐS chờ tín hiệu tích cực từ các chính sách và giải pháp (Ảnh minh họa) |
- Thưa ông, Thông tư 36/TT-NHNN sẽ tác động như thế nào tới thị trường BĐS?
Tôi thấy có ít nhất 3 điểm tích cực mà chính sách tiền tệ tác động đến thị trường BĐS. Thứ nhất, do thị trường BĐS lâu nay vẫn chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn từ hệ thống các ngân hàng thương mại, hiện nay, việc tiếp cận nguồn vốn đã trở nên dễ dàng hơn rất nhiều. Thứ hai, lãi suất hiệnđã đủ hấp dẫn để vay. Lãi suất cho vay quanh 8%/năm là các nhà đầu tư hoàn toàn có thể có lãi nếu hình dung lạm phát năm tới ở quanh mức 5%/năm. Đó là chưa kể đến các chính sách hỗ trợ tốt hơn, đơn cử như gói 30 nghìn tỷ đồng thì lãi suất chỉ 5%. Thứ ba, các ngân hàng đã sẵn sàng mở rộng mở rộng tín dụng, hầu bao cho BĐS. Điều đó có nghĩa, các dự án tốt và phù hợp sẽ được hệ thống ngân hàng giải ngân.
- Tuy nhiên, nếu vốn cho vay vào BĐS nhiều, liệu có gây nên "bong bóng" BĐS, kéo theo hệ lụy nợ xấu như trước đây không và cần những biện pháp gì để ngăn chặn diễn biến xấu này, thưa ông?
Về ngắn hạn, chưa e ngại vấn đề đó. Bởi vì, các nguồn tiền vận hành vào thị trường sẽ hướng tới các sản phẩm hiện hữu, dự án tốt. Do đó, luồng tiền mới chỉ có tác dụng khỏa lấp những thiếu hụt mà thị trường BĐS đang chờ đợi.
Về trung và dài hạn thì còn tùy thuộc vào phản ứng của các bên liên quan là nhà đầu tư tiềm năng, nhà đầu tư phát triển và các định chế trung gian. Nguồn tín dụng trong bối cảnh hiện tại mới chỉ đáp ứng đủ cho cung - cầu thực nên chưa thể xảy ra xu hướng đầu cơ tạo ra "bong bóng". Tuy nhiên, trong trung và dài hạn thì chưa thể khẳng định được.
Để ngăn chặn "bong bóng" BĐS có thể quay trở lại, có một số liệu pháp cần được đề cập đến ngay từ bây giờ. Thứ nhất, công khai các dự án. Thứ hai, công khai các chủ đầu tư. Thứ ba, công khai các khoản nợ xấu. Đặc biệt, nếu có thể được thì nên công khai tiến độ các dự án, tình trạng giao dịch các dự án cũng như tình trạng tài chính của các dự án.
Tôi đã nghĩ đến những ứng xử từ phía Nhà nước và nhà đầu tư cần có với những cơ hội thuận lợi cũng như những rủi ro đã lường đó. Cụ thể, Nhà nước cần có chính sách bảo đảm các yếu tố rõ ràng, khả thi, dự báo được và có tính chế tài. Còn các chính sách đã ban hành rồi thì nên kiên định thực hiện.
- Xin cảm ơn ông!
