Số liệu mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai. Cụ thể, có 32 dự án đầu tư đăng ký mới với tổng vốn đầu tư cấp mới tăng thêm gần 1,3 tỷ USD, chiếm 7,3% trong tổng vốn đầu tư đăng ký.
Bên cạnh đó, nhiều dòng tiền khác cũng đổ vào BĐS như nguồn tín dụng tăng và lượng giao dịch qua sàn chứng khoán đã trở lại với BĐS. Theo các chuyên gia, điều đó sẽ tác động tích cực, kéo thị trường phục hồi dần. Giới kinh doanh địa ốc luôn phải đau đầu với bài toán đầu tư vào phân khúc BĐS nào sinh lời cao nhất.
Phân khúc chung cư giá rẻ
Đầu tiên là phân khúc chung cư giá rẻ. Vào thời điểm cuối năm 2013, hầu hết các chuyên gia BĐS đều thừa nhận, đây sẽ là phân khúc "nóng" của năm 2014.
Những nhận định này dựa trên diễn biến của thị trường, hàng loạt các dự án chung cư giá rẻ vẫn tấp nấp các giao dịch mua bán bất chấp sự trầm lắng của thị trường. Đơn cử như chung cư Đại Thanh có giá bán từ 10-14 triệu đồng/m2, khi vừa mở bán đã "cò" đất đã mua hết và bán ra với giá chênh từ vài chục triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng mỗi căn hộ.
Sau "cơn sốt" chung cư Đại Thanh, hàng loạt các dự án BĐS giá rẻ khác cũng được triển khai như Dự án Kim Văn - Kim Lũ (Linh Đàm), Dự án Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), Dự án chung cư Tân Tây Đô (Hoài Đức), Phúc Thịnh (Hoài Đức)...
 |
| Hiện nay, thị trường đất nền khá trầm lắng (ảnh: Châu Anh) |
Giao dịch nhà đất tại phân khúc nhà giá rẻ đầu năm 2014 cũng khá tốt. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trên địa bàn Hà Nội từ đầu năm đến nay có khoảng 10.000 giao dịch thành công, so với cùng kỳ năm 2013, tăng hơn 2 lần.
Trong đó, giao dịch tăng cao ở những dự án nhà ở thương mại diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp, giao thông thuận lợi, đang hoàn thiện hoặc đã bàn giao. Đặc biệt, nhiều dự án đã xuất hiện giá chênh, thậm chí mức chênh cao nhất có thể lên tới 200-300 triệu đồng.
Đó là diễn biến của thị trường BĐS đầu và giữa 2014. Tuy nhiên, phân khúc chung cư giá rẻ đến cuối năm 2014 gần như đã bao hòa khi nguồn cung tăng mạnh, khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn. Vì thế, tại các dự án này, mức giá chênh chỉ dao động từ 10-20 triệu đồng/căn, thậm chí nhiều dự án hiện đã hết chênh.
Phân khúc căn hộ trung và cao cấp
Không giống như phân khúc căn hộ giá rẻ, phân khúc chung cư trung và cao cấp lại có những bước tiến ngoạn mục. Đặc biệt, nhiều dự án vừa mở bán đã hết hàng, xuất hiện tiền chênh. Đơn cử, Dự án CT1 và CT2 Trung Văn đã được các đơn vị thứ cấp đã đẩy giá chênh lên tới trên dưới 100 triệu đồng/căn. Tại căn hộ tại Dự án 136 Hồ Tùng Mậu, các đơn vị môi giới đẩy giá lên cao hơn so với giá gốc từ 2-2,5 triệu đồng/m2..
Ngoài ra, một số dự án khác cũng làm "nóng" thị trường BĐS cuối năm như: Vinhome Nguyễn Chí Thanh, Home City (Trung Kính), Dự án Hoàng Cầu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh...
Các chuyên gia nhận định, có nhiều nguyên nhân khiến phân khúc cao cấp "nóng" trở lại và một trong những yếu tố quan trọng nhất là vị trí "đất vàng" của các dự án này. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bán chạy đều là của các chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt, phân khúc này mức tiền chênh ghi nhận từ 100-400 triệu đồng/căn hộ.
Phân khúc đất nền
Trong khi các phân khúc khác "ấm" lên thì tại phân khúc đất nền, phần lớn các dự án đều khá trầm lắng, mức giá giảm khá mạnh. Giá đất dọc Đại lộ Thăng Long sụt giảm khoảng 30%. Đơn cử, có thời điểm giá đất Dự án Geleximco giảm từ 10-20 triệu đồng/m2 so với đầu năm 2014 và giao dịch ở khoảng 40-45 triệu/m2.
Hay như một căn biệt thự 210m2 ở dự án Bắc An Khánh giá gốc 8,5 tỷ đồng, trước đây rao bán có tiền chênh lên tới 7 tỷ đồng, nhưng hiện nay chủ nhà đã hạ giá chênh chỉ còn 2,9 tỷ đồng; biệt thự 200m2 đã xây thô tại dự án Thiên đường Bảo Sơn có giá 15 tỷ đồng cũng đã được chào bán với giá chỉ 9,5 tỷ đồng; đất biệt thự tại dự án Bắc quốc lộ 32 (thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức), chủ đầu tư đã công bố giá bán là 33 triệu đồng/m2, tức là so với giá thị trường thời cao điểm đã giảm tới 35-40%.
Nhưng cũng chính nhờ mức giảm giá này, nhiều dự án đất nền giá rẻ lại trở thành kênh đầu tư hấp dẫn của nhiều nhà đầu tư trường vốn.
Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Phát Đạt Nguyễn Văn Minh, thời gian gần đây, phân khúc đất nền tại Hà Nội đã ghi nhận sự quay trở lại của khách hàng, sau một thời gian dài yên ắng. Nhưng theo ông Minh, đối tượng người mua chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư vì cảm thấy thị trường có những dấu hiệu tốt nên đã “đi trước đón đầu”.
Ông Minh cũng cho biết, không chỉ người mua để ở, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại thị trường. Nhưng phân khúc đất nền cũng rất “kén khách”. Do đó, chỉ các dự án có tiến độ triển khai nhanh, vị trị tốt mới có thể thu hút khách. Ông Minh nói: “Những dự án "đắp chiếu” nhiều năm và có vị trí xa trung tâm thì vẫn gần như không có giao dịch".
Đồng quan điểm, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Ngô Hương Giang cho hay: "Những dự án có tiến độ xây dựng tốt, vị trí thuận lợi và chủ đầu tư uy tín vẫn tiếp tục bán hàng tốt. Những nhà đầu tư và nhà đầu cơ đã quay trở lại thị trường bên cạnh những người mua có nhu cầu thực".
Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung liền kề và biệt thự quý III/2014 gồm 1.130 căn với 17 dự án đang mở bán trên thị trường sơ cấp và trên thị trường thứ cấp có khoảng 28.000 căn.
Theo Savills, thị trường nhà liền kề, biệt thự trong khu đô thị cũng có dấu hiệu chuyển biến tích cực. Đặc biệt là đã bắt đầu xuất hiện tiền chênh tại một số dự án có vị trí tốt.
Đơn cử như Dự án Ao Sào giá chào bán từ 20 triệu đồng/m2 nhưng đến nay mức giá bán được đẩy lên tới hơn 40 triệu đồng khi dự án đã hoàn thiện, nghĩa là với những căn liền kề có diện tích 70m2 thì mức giá chênh đã lên đến hơn 1 tỷ đồng.
Hay mức giá liền kề được đưa ra từ 26 triệu đồng/m2 tại Dự án Đại Thanh nhưng khi chào bán ra ngoài thị trường mức giá cũng được đẩy lên đếni gần 40 triệu đồng, tương đương với mức tiền chênh từ 700-800 triệu đồng.
Có thể thấy mức giá chênh tại các dự án đất nền vẫn là tốt nhất từ mức giá chênh cụ thể của các dự án như trên. Nhưng như đã nêu trên, đây là phân khúc khá "kén khách" và dành cho nhà đầu tư trường vốn. Thêm nữa, ở phân khúc này, không phải nhiều dự án xuất hiện tiền chênh. Chính vì thế, nhà đầu tư cần phải hết sức cẩn trọng trước khi lựa chọn dự án để "gửi vàng" ở phân khúc này.
GS. Đặng Hùng Võ nhận định, việc nhà đầu tư đầu tư đổ vốn vào phân khúc nào có lợi nhất còn phụ thuộc nhiều yếu tố như nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính và còn một yếu tố nữa là sự may mắn.
