Gia hạn nộp tiền sử dụng đất có lợi cho dự án cũ
Công văn số 3800/UBND-TM hướng dẫn thực hiện việc giãn thuế cho các DN theo Thông tư 48 đã được UBND TP. HCM ban hành ngày 6/8/2014. Đồng thời, thành phố cũng yêu cầu các cơ quan liên quan công bố đường dây nóng để kịp thời xử lý các vướng mắc, khó khăn.
Phó giám đốc Công ty Đất Lành Nguyễn Văn Đực đã đánh giá về chính sách giãn thuế sử dụng đất. Ông Đực cho biêt, theo quy định tại Thông tư 48, thì thời gian gia hạn nộp tiền sử dụng đất tối đa là 24 tháng kể từ thông báo lần đầu. Từ đó, các DN BĐS sẽ có đủ khả năng triển khai dự án và nộp thuế cho Nhà nước nước thay vì một cục như trước đó. Trước khi có Thông tư này, tiền nộp thuế, tiền mua quyền sử dụng đất đã tốn hết một khoản lớn, nên khi triển khai dự án, DN phải đi vay ngân hàng, làm gia tăng áp lực lãi vay đối với DN.
Mới đây, Cục Thuế TP. HCM cũng đã quyết liệt triển khai tháo gỡ khó khăn trong việc nộp thuế của các DN. Đơn cử như ngày 30/9/2014, Cục Thuế TP. HCM đã làm việc với các DN như Phát triển Nhà Hoàng Phúc, Phước Kiển, Đại Thành, Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên, Địa ốc Quang Thái, Đại học Quốc gia TP. HCM, TECCO... về gia hạn nộp tiền sử dụng đất, một số doanh nghiệp trong đó đã được Cục đề xuất UBND thành phố gia hạn.
Theo lãnh đạo một số DN có dự án đề nghị giãn thuế, nếu thành phố chấp thuận giãn thuế thì sẽ giảm bớt khó khăn, DN bớt đi gánh nặng về chi phí ban đầu cho dự án và kinh doanh hiệu quả hơn. Việc này đối với cả DN và Nhà nước giãn thuế đều có lợi bởi nếu dự án dừng triển khai, doanh nghiệp cũng sẽ không lấy đâu ra tiền nộp thuế cho Nhà nước. BĐS không chỉ là chuyện của cơ quan thuế và DN, mà còn liên quan đến vấn đề an sinh xã hội với những người dân.
 |
| Hiện nay, nhiều DN có dự án mới triển khai đã mừng hụt với chính sách ưu đãi giãn thời gian nộp tiền sử dụng đất. (Ảnh: Lê Toàn) |
Điều kiện để được giãn thuế làm khó dự án mới
Quy định giãn thuế khiến nhiều chủ đầu tư có dự án đang triển khai “mở cờ trong bụng”, trong khi đó những DN có dự án vừa chuẩn bị thủ tục lại tỏ ra thất vọng.
Tổng giám đốc Công ty Lê Thành Lê Hữu Nghĩa nhận định, việc quy định ngày 31/12/2014 là hạn chót tính từ ngày ra thông báo lần đầu DN phải hoàn thành tất cả thủ tục để được giãn thời hạn nộp thuế sử dụng đất khiến nhiều DN có dự án mới triển khai là bất khả thi.
Với những dự án bắt đầu triển khai, theo ông Nghĩa thì thời gian hơn 3 tháng để thực hiện hàng loạt thủ tục từ lập dự án, báo cáo khả thi, phê duyệt quy hoạch… đến tính mức thuế để ra được tiền thuế được chấp nhận giãn thuế không thể thực hiện được.
Nếu cùng một lúc làm nhiều thủ tục, mọi việc suôn sẻ, ít nhất cũng phải mất 6 tháng mới xong được các thủ tục, nhưng thông thường các dự án BĐS phải mất từ 1-2 năm để hoàn tất các thủ tục theo quy định, ông Nghĩa chia sẻ.
Nhiều chủ đầu tưu có cùng quan điểm với ông Nghĩa. Một chủ đầu tư khác cũng cho biết, giãn thuế với thời hạn tối đa 24 tháng là chính sách ưu đãi rất có ý nghĩa với DN, nhưng với quy định hiện hành, để được hưởng ưu đãi, chẳng khác nào bắt DN “leo cột mỡ” để lấy quà.
Cụ thể, nhiều dự án BĐS tại TP. HCM có số tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng, thuộc đối tượng tính giá thu tiền sử dụng đất bằng giá đất do UBND thành phố quy định tại bảng giá đất (x) nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k). Nhưng hiện nay TP. HCM chỉ có hệ số k cho cá nhân, họ gia đình mà chưa có hệ số K cho các dự án BĐS. Vì thế, nếu DN có làm xong thủ tục trong 3 tháng thì cũng không có cơ sở để tính giá tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, các dự án có số tiền sử dụng đất phải nộp trên 30 tỷ đồng, hay dự án BĐS thông thường khác dù không bị khó khăn như các dự án có tiền sử dụng đất phải nộp dưới 30 tỷ đồng như trên, nhưng lại có những vướng mắc khác.
Hiện nay, dự án có tiền sử dụng đất trên 30 tỷ đồng tại TP. HCM, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thặng dư, thu nhập quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất. Còn các dự án BĐS thông thường sẽ được tính bằng phương pháp so sánh trực tiếp (định giá đất).
Trên thực tế, cùng 1 mảnh đất, nếu để cho các công ty định giá thì 10 công ty sẽ cho cả 10 kết quả khác nhau, có khi đối với dự án lớn, chênh nhau đến cả trăm tỷ đồng. Để “định giá chuẩn” là quá khó đối với các công ty định giá, cho dù công ty đó có chuyên nghiệp đến mấy vì giá BĐS hiện nay rất thất thường. Bởi vậy, vượt qua thử thách định giá là không hề đơn giản đối với các chủ đầu tư dự án BĐS.
Theo lãnh đạo một DN, nếu định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường thì DN mới có niềm tin để khởi động dự án, còn định giá đúng theo thị trường, thì kinh doanh chẳng khác nào chơi một ván bài 5 ăn, 5 thua. Trong khi đó, đại diện một số cơ quan quản lý cho biết, họ sẽ không ký vào những hồ sơ có định giá thấp hơn quá nhiều so với giá thị trường tại thời điểm đó.
