Mới đây, trong một buổi lễ ký kết hợp tác, ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, cơn sốt đất tại vùng ven Sài Gòn thời gian qua có sự tác động rất lớn đến giá bán căn hộ. Ông Thìn nhấn mạnh, các dự án chung cư hình thành từ năm 2017 trở đi có thể sẽ thiết lập mặt bằng giá mới với chiều hướng nhích lên do chủ đầu tư buộc phải tăng mạnh chi phí cho quỹ đất.
Ông Thìn phân tích, sau cơn sốt đất rộ lên từ nửa đầu năm 2017, nhiều quận huyện vùng ven Sài Gòn có mức tăng giá gấp 1,5-2 lần trong một năm. Thậm chí có nơi mức tăng lập đỉnh ở 300% (gấp 3 lần). Diễn biến này thực sự không có lợi cho các nhà phát triển căn hộ vì sẽ khiến việc tìm kiếm quỹ đất ngày càng khó khăn hơn và chi phí cũng bị đội lên đáng kể.
Chuyên gia này cũng nhận xét, đà tăng giá đất tại Tp.HCM thực ra cũng đã bắt đầu chậm lại và xuất hiện tình trạng giảm giá từ thời điểm đầu tháng 6/2017 trở đi. Giá đất một số nơi đã quay đầu đi xuống 10-20%, tuy nhiên đà giảm này còn rất khiêm tốn so với cơn lốc tăng giá trước đó.
Giá căn hộ tại các dự án ở khu vực xa trung tâm nhưng có kết nối hạ tầng
hoàn chỉnh có thể sẽ tăng sau cơn sốt đất. Ảnh: Hao Bui
Ông Thìn dẫn chứng, nếu tổng suất đầu tư một dự án nhà chung cư là 100% thì chi phí cho đất đai đã chiếm trung bình từ 30-35%. Sau cơn sốt đất, rất có thể tỷ lệ này sẽ thay đổi theo chiều hướng tăng lên đáng kể vì tình trạng tăng giá đất đã lan rộng khắp Tp.HCM. Giá bán sản phẩm căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí khu đất, chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích... trong đó giá đất (phụ thuộc vào vị trí) được xem là khoản chi phí ngày càng phình to.
Trong báo cáo mới đây về thị trường căn hộ những tháng đầu năm 2017, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc CBRE Việt Nam cũng xác nhận, giá đất tăng mạnh đang tác động rất lớn đến thị trường nhà chung cư.
Đại diện CBRE phân tích, sở dĩ mặt bằng giá bán các dự án mới triển khai có chiều hướng tăng lên một phần do cú hích hạ tầng, nhất là trong những tháng đầu năm 2017 còn có thêm sự tác động đáng kể của yếu tố giá đất leo thang.
Bà Dung cũng cho rằng, cơn sốt đất có thể sẽ tạo nhiều khó khăn cho việc chuẩn bị quỹ đất, khiến chi phí đầu vào tăng cao (mua đất sạch, đền bù giải phóng mặt bằng) từ đó khiến các nhà đầu tư phát triển dự án căn hộ phải cân nhắc đến việc nâng giá thành ngoài ý muốn. Điều này rất có thể sẽ khiến thị trường căn hộ thời gian tới phải chịu tác động mạnh mẽ bởi xu hướng tăng giá, cho dù sức mua trong những tháng đầu năm có dấu hiệu chậm lại.
Còn theo ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty Việt An Hòa, việc tìm quỹ đất sạch phát triển dự án từ giai đoạn 2015-2016 trở đi vốn đã khó, đến năm 2017, điều này lại càng trở nên thách thức hơn sau khi cơn sốt đất lan rộng. Ngoại trừ một số khu vực sốt ảo, giá đất có thể đã được điều chỉnh theo hướng đi xuống do sự sàng lọc mạnh mẽ của thị trường, nhưng còn lại đa số những khu vực sốt thật (có nhiều cơ sở tăng giá) thì quỹ đất sẽ ngày càng trở nên đắt đỏ hơn.
Vị chuyên gia này cho rằng loại căn hộ có giá vừa túi tiền sẽ phải chịu áp lực lớn hơn trong bối cảnh các chủ đầu tư buộc phải cân bằng giữa một bên là chi phí ngày càng phình to (do giá đất tăng) với một bên là tỷ suất lợi nhuận có nguy cơ ngày càng teo tóp. Ngược lại, loại căn hộ trung - cao cấp sẽ ít chịu ảnh hưởng hơn do mặt bằng giá của phân khúc này từ trước đã được định vị ở ngưỡng cao và biên lợi nhuận cũng cao hơn.
Cũng theo ông Quang, cơn sốt đất diễn ra tại khu vực vùng ven Tp.HCM trong thời gian qua cũng có thể kéo theo một thực trạng chung là giá thành căn hộ tại các khu vực xa trung tâm nhưng có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh sẽ tự động nhích lên, ít nhất từ 5-10%, cao nhất có thể lên đến 15%.
