Nhiều dự án được hồi sinh
Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, từ sau cơn biến động trong giai đoạn 2009-2013, thị trường bất động sản hiện đã xuất hiện những lợi thế mới. Một trong số đó là nhiều dự án “đắp chiếu” trên thị trường, tạo nên mảnh đất màu mỡ cho hoạt động M&A.
Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, toàn Tp.HCM hiện có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai, thuộc mọi phân khúc, từ cao cấp đến những dự án trung bình và cả phân khúc văn phòng, biệt thự, nhà phố.
Đơn cử, dự án Saigon One Tower tại đường Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi (quận 1) dù đã xây xong đến 80% nhưng đã “đứng hình” gần 7 năm nay. Dự án từng được kỳ vọng sẽ trở thành toà nhà cao thứ 3 và là công trình điểm nhấn của khu trung tâm Tp.HCM. Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C. Với tổng vốn đầu tư ban đầu là 256 triệu USD, năm 2007, dự án được khởi công và dự kiến sẽ hoàn thành sau 2 năm. Tuy nhiên, khi hoàn thành 80% công việc, việc thi công dự án bị đình trệ và bỏ hoang từ năm 2011 đến nay.
Tương tự, dự án nhà ở xã hội 584 Lilama SHB tại quận Tân Phú cũng đắp chiếu nhiều năm nay. Hay dự án chung cư Petrolandmark tại quận 2 cũng ngừng thi công nhiều năm dù khách hàng đã đóng gần đủ thậm chí đóng toàn bộ giá trị căn hộ.
 |
| Dù thị trường địa ốc ấm lên nhưng nhiều dự án vẫn bị bỏ hoang nhiều năm |
Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản BV Land, ông Nguyễn Huy Vũ đánh giá đây là một nguồn cung màu mỡ và là lợi thế của thị trường địa ốc hiện nay. Đặc biệt, phân khúc này thường nằm trong cuộc chơi của những “đại gia” ngành địa ốc.
Chung quan điểm, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Việt Gia Phú, ông Nguyễn Anh Tuấn cho biết, việc xin giấy phép xây dựng dự án mới tại Tp.HCM hiện khá khó khăn. Trong khi đó, những dự án "đắp chiếu" đã được cấp giấy phép, thậm chí đã xây xong phần móng. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp địa ốc có tiềm lực tài chính mạnh muốn mua lại những dự án này để tiếp tục đầu tư.
Chẳng hạn, dự án Moonlight Park View tại khu Tên Lửa (phường An Lạc A, quận Bình Tân) đã được Công ty Hưng Thịnh Land mở bán vào tháng 3/2017. Đây không phải dự án mới mà do Hưng Thịnh Land mua lại một dự án "đắp chiếu" sau khi xây xong móng và 2 tầng nổi của một đơn vị khác. Sau đó, Hưng Thịnh Land đã đẩy nhanh tiến độ xây dựng và mở bán.
Bên cạnh đó, theo Đặc san Toàn cảnh bất động sản, thời gian qua, thị trường địa ốc Tp.HCM đã chứng kiến sự hồi sinh của nhiều dự án nhờ sự vào cuộc của các đại gia như Hưng Thịnh, Novaland… Ngoài Dự án Moonlight Park View, Hưng Thịnh còn có các dự án 8X Plus, 8X Đầm Sen, 8X Thái An, Tân Hương Tower, 12 View... Với Novaland là các dự án như Orchard Garden, Garden Gate (quận Phú Nhuận), Lexington (quận 2), The Sun Avenue (quận 2), Lucky Palace (quận 6)…
Hành trình hồi sinh dự án vẫn còn gian nan
Theo HoREA, trong năm 2017, Tp.HCM có 27 hồ sơ xin chuyển nhượng dự án. Trong đó, 20 dự án đã được chấp thuận cho chuyển nhượng, 7 dự án đang trong quá trình thẩm định hoặc phải hoàn thiện thêm hồ sơ. HoREA cũng cho rằng, bên cạnh những tín hiệu tích cực, việc hồi sinh dự án “đắp chiếu” vẫn có những điểm nghẽn.
Hành trình tái khởi động những dự án "đắp chiếu" vẫn còn vướng nhiều khó khăn
Cụ thể, HoREA đánh giá, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, để tiến hành chuyển nhượng, một trong những điều kiện cần đáp ứng là chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều dự án “đắp chiếu” chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng. Quy định này gây khó khăn cho hoạt động M&A bất động sản.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để tái khởi động dự án treo, cơ quan chức năng cũng cần hỗ trợ doanh nghiệp. Chẳng hạn, dự án Kenton Residences (quận 7) với chủ đầu tư là Công ty Xây dựng - Sản xuất thương mại Tài Nguyên khi được bơm 1.060 tỷ đồng đã được hồi sinh sau 7 năm “hấp hối”. Tuy nhiên, vì thiết kế cũ, căn hộ diện tích lớn nên để bán được hàng, doanh nghiệp phải thay đổi thiết kế và giảm diện tích căn hộ.
Ông Châu nói: "Với những căn hộ thuộc các block chưa xây dựng thì có thể thay đổi thiết kế, nhưng với những block đã xây dựng rồi thì thay đổi thiết kế thế nào? Liệu cơ quan chức năng có cho phép thay đổi thiết kế để doanh nghiệp dễ bán hàng hay không? Đó là một trong nhiều điểm khó với những dự án đắp chiếu cần được cơ quan chức năng quan tâm".
Cũng theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư Tp.HCM), do vướng chính sách nên việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện còn khó khăn.
Cụ thể, Khoản 1.b Điều 194 Luật Đất đai quy định: "Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt".
Bên cạnh đó, một trong những điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định là: "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng".
Ông Phượng đánh giá: "Nếu những vướng mắc này được giải quyết, thị trường M&A bất động sản sẽ sôi động hơn, mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp, dự án".
Các chuyên gia dự báo, trong năm 2018, hoạt động M&A bất động sản sẽ sôi động hơn, nhiều dự án được hồi sinh hơn nhờ những quy định thông thoáng hơn về chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu bên cạnh việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 42/2017 thí điểm xử lý nợ xấu, có hiệu lực thi hành 2 năm kể từ ngày 15/8/2017.
