Thiếu nhất quán về chế độ sử dụng đất ở
Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 đang thiếu nhất quán đối với quy định về chế độ sử dụng đất ở so với Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh Bất động sản 2014. Trước đó, Luật Đất đai 2003 quy định cho phép các doanh nghiệp được sử dụng đất ở lâu dài để xây dựng nhà ở cho nhân viên của mình, nhất là khuyến khích các doanh nghiệp tự giải quyết nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cũng như để phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Luật Nhà ở 2014 tiếp tục quy định về quyền sử dụng đất ở của doanh nghiệp giống như các quy định tại Luật đất đai 2003.
 |
| Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 đang thiếu nhất quán đối với quy định về chế độ sử dụng đất ở so với Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh Bất động sản 2014 |
Thế nhưng, Luật đất đai 2013 lại chỉ cho phép doanh nghiệp được sử dụng đất ở có thời hạn bằng thời hạn của dự án xây dựng nhà ở để bán (khoản 3 điều 126), trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải chuyển sang thuê đất của nhà nước (điểm đ khoản 1 Điều 56). Quy định này làm cho các doanh nghiệp không thể sử dụng nhà ở cho thuê. Vì thế, theo giáo sư Đặng Hùng Võ, quy định này của Luật Đất đai 2013 cần được đổi mới để phù hợp với Luật nhà ở 2014, tức là cho phép các tổ chức kinh tế được sử dụng đất ở lâu dài.
Ngoài ra, Luật đất đai 2013 đã đưa ra chính sách xử lý các “dự án treo” rất cụ thể. Đó là các dự án không đưa đất vào sử dụng trong thời gian 12 tháng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ sau 24 tháng triển khai thì được gia hạn 24 tháng. Sau khi gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và “tịch thu” mọi tài sản đã đầu tư trên đất của nhà đầu tư. Theo giáo sư, điều này có nghĩa là tài sản của nhà đầu tư đã bị quốc hữu hóa. Thế nhưng Hiến pháp 2013 khẳng định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản được hình thành hợp pháp của mọi tổ chức, công dân.
Điều tra xã hội học năm 2017 và 2018 dựa trên Dự án PCI được thực hiện hàng năm hướng tới mục tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh cấp tỉnh trong việc tạo thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cho thấy các doanh nghiệp rất quan ngại về rủi ro khi bị Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường về tài sản đã đầu tư trên đất. Do đó, giáo sư đưa ra khuyến nghị, thay thế quy định xử lý dự án treo nói trên của Luật Đất đai 2013 bằng thuế cao hoặc bằng xử phạt vi phạm hành chính.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định cho người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà ở gắn với đất ở để ở và để kinh doanh. Đây được coi như một đổi mới quan trọng nhằm tạo động lực cho phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế thông qua các hiệp định thương mại tự do (FTA). Thế nhưng, Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về quyền của cá nhân người nước ngoài được tiếp cận đất ở tại Việt Nam.
Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Cần bổ sung quy định về quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam, được mua nhà ở gắn với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và được kinh doanh cho thuê nhà ở, phù hợp với các quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Luât kinh doanh Bất động sản 2014. Quyền sử dụng đất ở có thời hạn 50 năm và được gia hạn khi hết thời hạn mà vẫn còn nhu cầu tiếp tục sử dụng. Trường hợp khi hết thời hạn mà không còn nhu cầu sử dụng thì được chuyển nhượng cho người khác và được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng”.
Mở rộng thời hạn sử dụng đất như đất ở đối với BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, BĐS văn phòng – lưu trú
Trong các năm qua, hàng loạt các dự án bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đã được đầu tư tại nhiều vùng có tiềm năng du lịch. Đáng chú ý, các loại hình bất động sản không còn ở dạng các khách sạn truyền thống mà xuất hiện rất nhiều hình thái khác như căn hộ - khách sạn (conodtel), nhà ở - cửa hàng (shophouse), biệt thự (villa) hay các bất động sản văn phòng – lưu trú (officetel). Phương thức đầu tư cũng đã chuyển sang kiểu phi truyền thống, các đơn vị bất động sản gắn với mục đích lưu trú được bán cho các hộ gia đình, cá nhân là nhà đầu tư thứ cấp. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ tham gia đầu tư mạnh nếu như đất để phát triển các bất động sản gắn với lưu trú được sử dụng lâu dài như đất ở.
Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, tại tất cả các hội thảo về phát triển bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư thứ cấp, đại diện chính quyền địa phương đều có ý kiến đề nghị sửa đổi cả Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản theo hướng mở rộng chế độ sử dụng đất đối với đất để phát triển bất động sản có mục đích lưu trú cho con người.
Sự đổi mới ở đây là cho phép nhà đầu tư được lựa chọn hoặc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản có mục đích lưu trú cho con người (tiền sử dụng đất cao hơn và thời hạn sử dụng đất được lâu dài) hoặc cho thuê đất kinh doanh dịch vụ để phát triển các dự án bất động sản có mục đích lưu trú cho con người (tiền thuê đất cao hơn và sử dụng đất có thời hạn).
Đi cùng với đó, cần mở rộng cho phép cá nhân người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được mua các bất động sản có mục đích lưu trú cho con người gắn với quyền sử dụng đất để kinh doanh cho thuê. Bởi trên thực tế, pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản đã cho phép cá nhân người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được sử hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở để ở và để kinh doanh cho thuê.
Theo giáo sư, việc cho phép cá nhân người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu các bất động sản có mục đích lưu trú cho con người gắn với quyền sử dụng đất để kinh doanh cho thuê sẽ làm tăng đáng kể vốn đầu tư phát triển phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản văn phòng lưu trú cũng như các loại bất động sản khác có gắn với mục đích lưu trú của con người.
Thúy An
