Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, mảng tối của thị trường BĐS Tp.HCM là hơn 500 dự án đang bị ngừng triển khai. Vậy theo ông, có giải pháp nào cho tình hình này không?
Các cơ quan chức năng thống kê, tại Tp.HCM, tồn kho BĐS hiện vào khoảng 5.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, mới chỉ có 40/1200 dự án trên địa bàn thành phố được kiểm tra để thống kê.
Những dự án bị dừng triển khai vốn là tảng băng chìm của tồn kho, gây lãng phí tài nguyên đất đai và nguồn vốn đầu tư thì lại chưa được tính đến. Những dự án bị dừng triển khai phần lớn là do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, hạn chế về năng lực của chủ đầu tư và thế chấp ngân hàng.
Trước thực trạng này, Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã nhiều lần đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, coi việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư.
Một thông tin tích cực là Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng vừa được Quốc hội thông qua. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/8/2017 sẽ góp phần giúp hoạt động tín dụng thêm lành mạnh, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà phần lớn là BĐS, giúp tái khởi động các dự án đã bị thế chấp, ngừng triển khai trong nhiều năm qua và tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế.
|
| Hiệp hội BĐS Tp.HCM liên tục đưa ra những cảnh báo về rủi ro của thị trường BĐS |
Bên cạnh những dự án bị đình trệ, Hiệp hội cũng liên tục cảnh báo về những rủi ro của thị trường BĐS. Vậy ông có thể cho biết cơ sở để đưa ra những cảnh báo này?
Nhìn tổng thể, thị trường vẫn tiềm ẩn những rủi ro như tình trạng lệch pha cung - cầu, lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) và nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng và vào một số doanh nghiệp lớn; đồng thời số nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có sự gia tăng nhiều; trong khi nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao thì cung không đủ cầu.
Vì đang còn vướng 5 “điểm nghẽn” nên thị trường BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, lành mạnh và bền vững. Điểm nghẽn thứ nhất là tiền sử dụng đất đang còn là gánh nặng và là ẩn số tạo ra cơ chế “xin - cho”. Điểm nghẽn thứ hai là về công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến nhiều dự án bồi thường dở dang, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, không thể triển khai. Điểm nghẽn thứ 3 liên quan đến việc chuyển nhượng dự án BĐS. Điểm nghẽn thứ 4 là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nhiều nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Điểm nghẽn thứ 5 là thủ tục hành chính kéo dài, nhiêu khê, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu khi tính tiền sử dụng đất, hoặc phê duyệt, thực hiện dự án có sử dụng đất.
Về diễn biến của thị trường trong những tháng cuối năm 2017, ông đánh giá thế nào?
Thị trường BĐS sẽ vẫn trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ chững lại so với năm 2016. Trong giai đoạn 2017-2020, dự báo sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Thị trường sẽ chuyển hướng mạnh sang phân khúc vừa túi tiền, phục vụ những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị có nhu cầu ở thực.
Ngoài ra, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Việc chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, đặc biệt là sau thời điểm 15/8/2017 khi Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực.
Để điều chỉnh thị trường BĐS theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững, nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật và sử dụng các công cụ về tín dụng, công cụ về thuế, công cụ về quy hoạch sử dụng đất, công cụ hành chính, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư, bảo vệ người tiêu dùng... Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, hạn chế tình trạng nhũng nhiễu.
Khi đó, nguồn vốn đổ vào BĐS sẽ nhiều hơn. Trong đó, nguồn kiều hối và dòng vốn FDI vẫn là nguồn lực đầu tư quan trọng vào thị trường BĐS trong thời gian tới...
Tuy nhiên, gần đây có thông tin Tổng thống Mỹ đã cấm các tổ chức tài chính, ngân hàng Mỹ chuyển tiền ra nước ngoài theo dạng kiều hối. Nếu vậy, thị trường BĐS Việt Nam sẽ bị tác động thế nào?
Tổng kiều hối về Việt Nam hàng năm đạt trên 10 tỷ USD với khoảng 20% đổ vào BĐS. Đây là nguồn lực bổ sung quan trọng của thị trường BĐS.
Chủ yếu kiều hối là của kiều bào ta ở Mỹ gửi về nước. Nếu lệnh cấm là thật thì kiều hối đổ vào BĐS sẽ sụt giảm so với trước đây. Điều này tác động đến đầu ra của thị trường BĐS nhưng không lớn do dòng kiều hối đa phần để mua BĐS nghỉ dưỡng, nhà ở cao cấp mà nguồn cung các phân khúc này đang có nguy cơ dư thừa.
Mặt khác, ngoài dòng kiều hối chính ngạch, kiều hối gửi phi chính thức cũng rất lớn. Lượng kiều hối gửi về theo dạng phi chính thức có thể sẽ tăng lên nếu con đường chính thức bị đóng cửa. Vấn đề đáng lo ngại là điều này có thể làm gia tăng rủi ro cho người nhận và người gửi tiền..
