HoREA vừa gửi Thủ tướng báo cáo một số nội dung về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) trong giai đoạn 2011-2017 và những giải pháp giúp lành mạnh hóa thị trường. Cơ quan này đã đưa ra những mối quan hệ, những diễn biến thị trường có tính quy luật dựa trên việc phân tích những diễn biến trái chiều trong 2 giai đoạn 2007-2010 và 2011-2013.
Cụ thể, cơ quan này nhận định, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng "bong bóng" BĐS trong năm 2007 và 2010, trong đó có một nguyên nhân quan trọng chính là tăng trưởng GDP. HoREA cho rằng, trong năm 2007, tăng trưởng GDP đạt mức rất cao (8,48%). Mức tăng trưởng tại Tp.HCM đạt 12,6% là mức cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Theo đó, người dân, doanh nghiệp dễ kiếm tiền và sau đó chọn cất trữ, kinh doanh, đầu cơ vào BĐS.
Một nguyên nhân quan trọng khác chính là chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khi trong năm 2017, tăng trưởng tín dụng lên đến 37%. Phần lớn trong số đó là đổ vào BĐS. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, cò đất, cò nhà, môi giới xuất hiện, kèm với các đợt tăng giá chóng mặt, giới đầu cơ cầm trịch các cơn sốt giá.
Trong 10 năm qua, thị trường địa ốc liên tiếp trải qua khủng hoảng. Ảnh minh họa: Anh Tú
HoREA cũng nhận định, cuộc khủng hoảng "bong bóng" BĐS năm 2010 xảy ra còn do hệ quả của gói kích cầu đầu tư một tỷ USD vào nửa năm 2009. "Trong đó, có thể nói một phần đáng kể nguồn vốn này đầu tư vào BĐS mà không được kiểm soát chặt chẽ", đơn vị này cho hay.
Trong 2 giai đoạn 2008-2009 và 2011-2013, thị trường đã chuyển sang khủng hoảng "đóng băng" ngay sau khủng hoảng "bong bóng". Tăng trưởng GDP và chính sách tín dụng vẫn là những nguyên nhân chính dẫn đến thực tế này. Trong những giai đoạn này, chỉ số tăng trưởng sụt giảm, thấp hơn kế hoạch, ở mức 5-6%, thất nghiệp gia tăng, sản xuất khó khăn...
Tuy nhiên, ở 2 giai đoạn khủng hoảng "đóng băng", những chính sách kích cầu khác nhau đã được cơ quan quản lý áp dụng. Khác với năm 2009, trong giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với lãi suất 5-6% cho chủ đầu tư và người mua nhà vay.
Khác hẳn với gói tín dụng kích cầu đầu tư vào năm 2009, chính sách tín dụng này thực chất là kích cầu tiêu dùng nên đã giải quyết được một phần nợ xấu, hàng tồn kho, giúp thị trường phục hồi, tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013.
HoREA nhận định, thị trường BĐS có mối quan hệ hữu cơ với tăng trưởng GDP, tăng trưởng tín dụng, quy hoạch, chính sách thuế...
Hiệp hội nhận định: "Khi Nhà nước điều tiết bằng các công cụ đòn bẩy, các công cụ kinh tế, chính sách tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch... thì đạt hiệu quả tích cực. Biện pháp hành chính chỉ nên sử dụng để đối phó với trường hợp bất khả kháng mà thôi".
Cùng với đó, HoREA cũng cho rằng, để điều tiết thị trường BĐS, thuế là một công cụ hàng đầu. Cũng theo hiệp hội, nên áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập cho chuyển nhượng BĐS để khuyến khích thị trường tăng trưởng.
Nhưng khi xuất hiện dấu hiệu "bong bóng" thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất cao khi chuyển nhượng BĐS sau khi tạo lập trong năm đầu tiên. Hiệp hội đồng tình với Bộ Tài chính về kiến nghị đánh thuế nhà thứ 2 trở đi, nhà mua đi bán lại trong một năm nhưng việc đánh thuế nên có lộ trình đến khoảng năm 2020-2021.
