Chưa có chế định ký quỹ trong Luật Đầu tư
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản (BĐS) như Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định cụ thể chế định ký quỹ đối với chủ đầu tư khi được Nhà nước cho thuê đất, giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Nhưng hiện dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) chưa có dự thảo chế định này ký quỹ.
Ông Châu cho biết, Luật Đầu tư (sửa đổi) cần bổ sung chế định ký quỹ với 4 nguyên tắc sau: Trong trường hợp có bảo lãnh đầu tư, bảo lãnh thực hiện dự án, hoặc văn bản của tổ chức tín dụng cam kết cung cấp nguồn vốn cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì không phải ký quỹ; không áp dụng ký quỹ đối với các dự án mà doanh nghiệp đã thực hiện xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án; quy định lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho doanh nghiệp theo tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng dự án; quy định rõ tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên mức đầu tư của dự án cho phù hợp với sức chịu đựng của doanh nghiệp.
Xây dựng bảng giá đất phải thận trọng
Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đang trình Chính phủ dự thảo Nghị định về khung giá đất với mức bình quân tăng khoảng 2,4 lần. Việc này chắc chắn sẽ có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố và có thể sẽ được áp dụng kể từ ngày 01/01/2015.
HoREA cho biết, khi bảng giá đất cao, không phù hợp thực tế thì có thể dẫn đến các cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có khả năng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước.
 |
| Mới đây, HoREA đã kiến nghị áp thuế sử dụng đất để thị trường minh bạch |
Đối với trường hợp mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều cá nhân, hộ gia đình không đủ khả năng kinh tế. Vì thế, dẫn đến các giao dịch bằng giấy viết tay, phát sinh thị trường ngầm, tính minh bạch của thị trường BĐS giảm, làm giảm nguồn thu ngân sách và phát sinh những tranh chấp trong đời sống xã hội.
Bên cạnh đó, HoREA lo ngại, tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là “một gánh nặng” về tài chính đối với các doanh nghiệp, tổ chức bởi họ không thể tiên lượng được trước khi ra quyết định có nên đầu tư dự án có sử dụng đất vì không thể tính toán trước được hiệu quả. Sau cùng, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá thành sản phẩm, người tiêu dùng phải gánh.
Cũng theo ông Châu, về dài hạn nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất như theo đề xuất của UBND Tp.HCM để giảm nhẹ gánh nặng và hỗ trợ cho nhà đầu tư như: Thay thế khía niệm “tiền sử dụng đất” bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 15% hoặc 10% bảng giá đất nhằm minh bạch, tính toán dễ và loại trừ được cơ chế xin - cho; góp phần hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu lâu dài, bền vững cho nhân sách quốc gia.
Quy định thu hồi đất chưa bảo vệ được nhà đầu tư
Chế định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau: Được gia hạn sử dụng đất trong 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền thuê đất, tiền sử dụng đất trong thời gian chậm tiến độ. Trong trường hợp hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, ngoại trừ trường hợp bất khả kháng.
Tuy nhiên, nội dung chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư trong Dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) lại quy định: Dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp được gia hạn.
Vì thế, HoREA nhận định, quy định này chưa thể hiện được tinh thần nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, tôn trọng các lợi ích chính đáng của nhà đầu tư khi với cùng một nội dung liên quan nhưng Luật Đất đai năm 2013 và Dự thảo Luật Đầu tư quy định hoàn toàn khác nhau.
