Cam kết hấp dẫn nhưng khó chuyển nhượng
Mô hình căn hộ khách sạn condotel được rao bán rầm rộ với lợi nhuận cam kết rất cao từ 10-15%/năm. Chẳng hạn, condotel ở Vincom 26 Lê Thánh Tôn (Nha Trang) với diện tích hơn 40m2 được rao bán với giá hơn 2 tỷ đồng/căn, cam kết cho thuê 22 triệu đồng/tháng trong 50 năm. Theo quảng cáo, các căn hộ hướng tầm nhìn ra biển, nội thất tiêu chuẩn 5 sao, lợi nhuận có kiểm toán mỗi năm khách hàng nhận về 85% nhưng không dưới 10% giá trị căn hộ. Ngoài ra, chủ căn hộ còn được nhận 15 voucher nghỉ dưỡng miễn phí trong cùng hệ thống với số phòng tương đương căn hộ sở hữu trong suốt 50 năm…
Hay một dự án khác tại Cam Ranh, giá từ 1,4 tỷ đồng/căn, được ngân hàng hỗ trợ vay vốn 70%, hỗ trợ vay lãi suất 0% (từ lúc giải ngân đến lúc bàn giao nhà khoảng 2 năm), thời gian vay kéo dài 15 năm, chia lợi nhuận 95%, nghỉ dưỡng 15 ngày/năm trọn đời...
Hàng loạt dự án tại những điểm du lịch như Sầm Sơn, Phú Quốc, Khánh Hòa... được rao bán với cam kết hấp dẫn. Đầu tư condotel vì thế đã trở thành xu hướng trong kinh doanh bất động sản.
Với hy vọng "tiền đẻ ra tiền", anh Hoàng (Ba Đình, Hà Nội) mang tiền mua condotel bên một bãi biển nổi tiếng. Anh tính có đơn vị vận hành dự án nên anh chỉ cần bỏ tiền mua rồi thu tiền về, hơn nữa còn được hưởng nhiều ưu đãi như nghỉ dưỡng miễn phí 15 ngày cho cả nhà.
Nhưng sau một thời gian, anh Hoàng quyết định bán condotel để đầu tư nơi khác. Tuy nhiên, việc bán không dễ dàng vì căn hộ chưa có sổ hồng nên khó chuyển nhượng hay thế chấp tài sản.
Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo, các dự án condotel phải cạnh tranh mạnh trong năm 2018. Tại thị trường tiềm năng như Khánh Hòa, Nha Trang, trong tổng lượng giao dịch căn hộ, condotel cao cấp chiếm 35% nên người mua F1 (người mua đầu tiên) khó chuyển nhượng lại vì thanh khoản kém.
 |
| Ba địa bàn phát triển mạnh về condotel là Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc |
Ngoài việc khó chuyển nhượng, khi đi vào vận hành, condotel còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và không được như kỳ vọng. Nguyên nhân là bởi condotel có bản chất là khách sạn, lợi nhuận phụ thuộc lớn vào điều kiện vận hành và những yếu tố khách quan như môi trường, chính sách, đường bay, quan hệ quốc tế... Thực tế, một dự án được đầu tư bởi chủ đầu tư có năng lực tốt chưa chắc đã tránh được rủi ro bởi rủi ro không nằm trong giai đoạn bán hàng mà thuộc giai đoạn vận hành.
Nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho biết, nhà đầu tư thứ cấp condotel thường chấp nhận chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng cam kết chia sẻ lợi nhuận với họ. Nếu trong hợp đồng mua bán condotel có cam kết lợi nhuận thì chủ đầu tư lại không đề cập đến các biện pháp đảm bảo thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng không nêu ra giải pháp hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm).
Một số chủ đầu tư còn cam kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Nhưng thực tế cho đến nay, chưa căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ. Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng có thời hạn 50 năm (theo thời hạn của dự án) và có thể được gia hạn. Vì vậy, cam kết mà chủ đầu tư đưa ra là không phù hợp với Luật Đất đai.
Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho rằng, các nhà đầu tư nên thuê luật sư tư vấn về các điều khoản trong hợp đồng mua bán condotel. Tòa án dân sự sẽ giải quyết nếu xảy ra tranh chấp. Khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư nếu chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10 năm nhưng đến năm thứ 2 đã không trả lợi nhuận.
Theo thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng từ 50ha trở lên đã có 77 dự án, tổng diện tích 18.000ha với 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng, 12.056 căn hộ condotel, 16.537 phòng khách sạn.
Tổng nguồn cung căn hộ condotel trong năm 2016 lên đến 16.000 căn. Dự kiến, trong năm 2018, 2019, mỗi năm sẽ có trung bình 20.000 căn hộ condotel với diện tích trên dưới 45m2 được mở bán. Nơi tập trung nhiều condotel là những khu vực ven biển, hải đảo như Sầm Sơn, Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn... Đặc biệt, ba địa bàn phát triển nóng condotel là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc.
