Dưới đây là những trao đổi cụ thể giữa NDH với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA).
- Ông có thể đưa ra một số đánh giá tổng quan về hướng phát triển của thị trường bất động sản năm 2016 không, thưa ông?
Theo tôi, thị trường bất động sản trong năm 2016 sẽ tiếp đà hồi phục, và sự hồi phục này không có gì là bị động. Bất động sản Việt Nam đã manh nha dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2013 và kéo dài đến năm 2014, 2015 như chúng ta đã thấy. Đến nay, chưa thấy có dấu hiệu nào cho thấy mạch phát triển ấy sẽ bị chững lại trong năm 2016 tới.
- Năm 2015 đã ghi nhận sự tăng giá ở rất nhiều dự án bất động sản. Ông có đánh giá gì về hiện tượng này không? Sự tăng giá như vậy có tiềm ẩn nguy cơ nào cho thị trường không, thưa ông?
Nhìn chung, bất động sản có ghi nhận sự tăng giá, và biên độ tăng thực tế dao động từ 5 - 15%, đương nhiên không phải với mọi phân khúc thị trường và mọi dự án. Theo tôi, sự tăng giá này cũng phù hợp với quy luật khi thị trường đang bắt đầu đi lên từ đáy nhưng chưa đạt đỉnh. Nếu nhìn vào lợi nhuận của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ thấy, trong năm 2014 doanh nghiệp nào làm ăn hiệu quả cũng chỉ đạt lợi nhuận ở mức từ 5 - 15%, nhưng sang năm nay, con số này đã tăng lên thành 15 - 20%. Tuy nhiên, một dự án thông thường thời gian thi công xây dựng cũng mất 3, 4 năm, do đó mức lợi nhuận này không phải là quá cao. So với thời kỳ bong bóng bất động sản, đây là mức tăng trưởng bền vững.
Vấn đề quan trọng ở đây là mức giá cuối cùng khi đến tay người mua nhà vẫn ở trong phạm vi chấp nhận được, điều này cũng thể hiện qua những con số về độ thanh khoản hoặc lượng tồn kho bất động sản giảm... Năm 2015, bản thân tôi cũng như nhiều chuyên gia khác đã tư vấn cho giới đầu tư và người dân, nếu có khả năng tài chính hãy mua, đầu tư vào bất động sản ngay tại thời điểm ấy, bởi những năm sau rất có thể giá nhà vẫn tiếp tục tăng.
Đầu tư bất động sản vào năm 2016 sẽ không còn nhiều
cơ hội để sinh lời cao. Ảnh: Đỗ Phong
- Với những nhận định như trên, ông cho rằng đầu tư bất động sản vào thời điểm hiện tại sẽ giúp sinh lợi tốt hơn?
Thực ra giai đoạn đầu tư tốt nhất chính là giai đoạn bắt đáy tức năm 2012, 2013 nhưng đã bị nhiều nhà đầu tư bỏ qua, giai đoạn khởi động rơi vào năm 2014 cũng đã bị bỏ qua. Trong kinh doanh, thời điểm sinh lời cao nhất chính là lúc bắt đáy giá thành. Còn vào năm 2016, tôi chỉ đánh giá bất động sản như một kênh đầu tư an toàn, và có triển vọng tạo được giá trị gia tăng. Nếu kinh tế đất nước tiếp tục phát triển, cùng với hàng loạt những cơ hội hội nhập sâu rộng mà chúng ta đang có, có thể hi vọng năm 2016 sẽ hình thành những cơ hội giúp tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản Việt Nam.
Tôi đã nhận thấy sự quay trở lại của nhà đầu tư thứ cấp từ thời điểm cuối năm 2014, đầu năm 2015. Đặc biệt ở phân khúc bất động sản tầm trung, loại trên 20 triệu/m2. Vào lúc cuối năm 2014, mức độ tồn tại của các nhà đầu tư thứ cấp vẫn ở tỉ lệ thấp, nhưng sang năm 2015, tỉ lệ đầu tư thứ cấp đã chiếm tới 15 - 20% tổng giao dịch. Như vậy thị trường đã đi vào ổn định và hấp dẫn nhà đầu tư.
Nhưng hiện tại do nguồn cung thị trường còn rất dồi dào nên nhà đầu tư chưa có cơ hội bán lại. Mặc dù họ được chiết khấu, nhưng hiện tại chủ đầu tư vẫn đang bán hàng. Do đó các nhà đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận từ phần chiết khấu ấy, đương nhiên lợi nhuận cũng không cao. Thông thường phải 1 năm sau các nhà đầu tư này mới bung hàng ra bán, vào thời điểm đó nguồn cung bớt dồi dào và nhiều dự án hot bắt đầu khan hàng, cháy hàng. Nghĩa là, khi đầu tư vào thị trường bất động sản tại thời điểm này, các nhà đầu tư sẽ dễ dàng hơn để mua được giá rẻ, với nhiều lựa chọn hơn.
Cũng cần nói thêm, nguồn cung thị trường đang dồi dào nhưng chỉ với phân khúc căn hộ có mức giá trên 20 triệu/m2, còn phân khúc dưới 20 triệu/m2 thì vẫn khan hàng, làm ra không đủ bán, cung không đủ cầu. Có không ít dự án bán sạch sản phẩm chỉ trong vòng một tháng. Từ đó có thể thấy, phân khúc hạng vừa và nhỏ bao giờ cũng có sự chắc chắn hơn và đặc biệt không bao giờ chịu tác động của khủng hoảng. Nó cũng chứng tỏ hai vấn đề: lòng tin của người tiêu dùng đã bắt đầu quay trở lại với bất động sản Việt Nam, và thị trường bất động sản Việt Nam luôn có những phân khúc thực sự an toàn.
Trong năm 2016, bất động sản sẽ là một kênh đầu tư an toàn. Ảnh: Đỗ Phong
- Như đã thấy, thị trường bất động sản trong năm 2015 có sự tăng trưởng rất mạnh mẽ. Điều này liệu có ẩn chứa những nguy cơ cho thị trường vào năm 2016 không, thưa ông?
Bong bóng bất động sản chỉ quay trở lại khi hội tụ đủ 5 yếu tố sau đây.
Thứ nhất là sự phát triển nóng của nền kinh tế. Tuy nhiên nền kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn mới phục hồi, trong khi nền kinh tế thế giới vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan. Do đó khó xảy ra nguy cơ tăng trưởng nóng.
Thứ hai là sự buông lỏng tín dụng như năm 2006, 2007. Buông lỏng tín dụng sẽ dẫn đến cảnh người người, nhà nhà đua nhau đi buôn đất... Thế nhưng kể từ năm 2011, Chính phủ đã thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt và kéo dài cho đến tận bây giờ. Việc kiểm soát hiệu quả tín dụng là yếu tố khiến thị trường bất động sản có khả năng hồi phục như thời điểm hiện tại.
Thứ 3, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Thậm chí còn xuất hiện cả yếu tố nhà đầu cơ. Năm 2007 thị trường có dấu hiệu xuất hiện nhà đầu cơ rất lớn, tạo sóng, tạo sốt ảo nhưng năm 2015 này, chưa ghi nhận nhà đầu cơ lớn tại thị trường miền nam, còn tại Hà Nội cũng mới chỉ bắt đầu nhen nhóm hiện tượng nhà đầu cơ móc nối với các sàn giao dịch, phân phối để thổi giá. Do đó đây là yếu tố xuất hiện chưa đáng kể.
Thứ tư là chính sách quản lý của Nhà nước. Nếu Chính phủ không có biện pháp nào can thiệp tới thị trường, các chính sách lãi suất, tỷ giá thích hợp, kịp thời sẽ rất có khả năng là dẫn đến bong bóng. Thế nhưng nếu can thiệp mạnh bằng biện pháp hành chính thì lại dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường.
Thứ năm và cũng là yếu tố khiến bong bóng bất động sản rõ nét nhất là bắt đầu có sự phát triển lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản khi chủ đầu tư chỉ tập trung vào các dự án nhà ở thương mại cao cấp với mức giá trên 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu chỉ có một dấu hiệu này thì vẫn chưa đủ để hình thành các yếu tố nguy hại ngay lập tức cho thị trường.
Vì thế, theo dự đoán của tôi, năm 2016 thị trường bất động sản sẽ không có bong bóng.
Xin chân thành cám ơn ông!
