Đắn đo chọn gói vay mua nhà
Có rất nhiều người muốn được sở hữu một ngôi nhà để "an cư lạc nghiệp", đặc biệt là những cặp vợ chồng đến thành thị lập nghiệp. Tuy nhiên, xét theo giá nhà hiện nay và mặt bằng chung thu nhập, việc hiện thực hóa giấc mơ mua nhà không phải là điều dễ dàng với nhiều gia đình trẻ.
Anh Trịnh Minh Tuấn (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, sau nhiều năm ở thuê, 2 vợ chồng anh quyết định mua một căn nhà. Với 400 triệu đồng tiền tiết kiệm được và thu nhập 25 triệu đồng/tháng của hai vợ chồng, anh chị tìm hiểu mua trả góp một căn hộ ở Hoàng Mai, giá hơn 1,4 tỷ đồng.
Theo nhân viên kinh doanh bất động sản, mức lãi suất của khoản vay trong 6 tháng đầu tiên chỉ khoảng 8,5%/năm. Sau đó, sẽ tùy vào tình hình của lãi suất ngân hàng cộng với biên độ 3,5%/năm so với lãi suất huy động.
Tuy nhiên, anh Tuấn không hay biết rằng lãi suất 8,5%/năm chỉ dành cho khoản giải ngân đầu tiên của tổng số tiền mà ngân hàng cho vay trong tổng số 70% giá trị căn hộ. Và do dự án giải ngân theo tiến độ nên khoản được hưởng này cũng chiếm chưa đến 20% tổng số tiền mà ngân hàng cho vay. Lãi suất cho các khoản vay tiếp theo đều trên 10%/năm.
Anh Tuấn nói: "Tôi không có kinh nghiệm vay ngân hàng mua nhà nên không nghiên cứu kỹ. Ban đầu tính ra mỗi tháng chỉ trả khoảng trên 20 triệu đồng/tháng một chút thì nay đã phải trả gần 30 triệu đồng/tháng. Nếu lãi suất thời gian tới mà tăng nữa thì rất khó khăn trong trả nợ ngân hàng vì thu nhập không hề tăng lên".
Một trường hợp khác, sau hơn 2 năm cưới nhau, vợ chồng anh Minh ở Thanh Xuân dù chỉ có hơn 100 triệu đồng tiền tiết kiệm nhưng vẫn "liều lĩnh" thế chấp sổ đỏ căn nhà ở quê của bố mẹ anh Nam trị giá gần 2 tỷ đồng để vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng mua một căn chung cư. Trong năm đầu tiên, mức lãi suất là hơn 9%/năm và sẽ thả nổi trong những năm tiếp theo.
Nhân viên tín dụng ngân hàng tư vấn vợ chồng anh Minh cách khai và chứng minh tổng thu nhập của hai vợ chồng là gần 50 triệu đồng/tháng. Dù vậy, thu nhập thực tế của hai vợ chồng anh chị chỉ khoảng 23-24 triệu đồng/tháng.
 |
| Khi mua nhà, người mua cần cân nhắc đến khả năng lãi suất sẽ gia tăng |
Theo một cán bộ tín dụng ngân hàng, khi đi vay, điều quan trọng là phải có phương án trả nợ hiệu quả chứ không phải chỉ cần có tài sản thế chấp tốt. Vì không tính toán kỹ nên sau hơn 1 năm vay, anh chị có thêm một con, mỗi tháng trả ngân hàng 17-18 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, vợ chồng anh Minh thực sự cảm thấy "đuối".
Để giải quyết khoản nợ, anh chị phải tính đến việc rao bán căn hộ. Nhưng vì thị trường căn hộ không còn tốt như trước nên anh chị chưa thể rao bán được.
Câu chuyện bấp bênh lãi suất
Trên thực tế có rất nhiều trường hợp như câu chuyện của anh Tuấn, anh Minh. Các chuyên gia tài chính đánh giá, mức lãi suất ưu đãi thấp hơn so với lãi suất hiện hành; cho vay với lãi suất 0%/năm trong 6 tháng, 1 năm hay 2 năm; lãi và gốc trả dần trong 10-15 năm... là những lời mời chào cho các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng.
Thông tin này thực sự có sức hấp dẫn với rất nhiều người, nhất là với những người chỉ trông vào ngân hàng để có thể mua được nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng không "rẻ" như quảng cáo bởi thời gian áp dụng mức lãi suất này rất ngắn, sau đó, người mua phải trả lãi theo thị trường, tức gồm lãi suất huy động vốn cộng với 3-3,5% chi phí quản lý, hoạt động của ngân hàng. Lãi suất khoản vay sẽ tăng khi lãi suất huy động tăng.
Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, một nguyên nhân khiến người dân "long đong" khi chọn gói vay mua nhà là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường địa ốc, trong khi tính chất hoạt động của thị trường này là trung, dài hạn. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm) và đến nay nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) vẫn chưa được bố trí để thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người dân.
NHNN mới đây đã phát đi thông báo có thể sẽ giảm lãi suất cho vay dựa trên tình hình lạm phát và điều kiện kinh tế vĩ mô. Dù vậy, lãnh đạo NHNN cũng khẳng định, sẽ kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, chứng khoán, BOT, BT…, chú trọng vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên. Khi đó, việc vay lãi suất thấp từ ngân hàng để mua nhà sẽ không hề dễ dàng. Nếu người mua nhà được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất thì mức hỗ trợ này cũng không được nhiều bởi họ còn tính đến lợi nhuận.
Về việc chọn gói vay mua nào tốt nhất, chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho hay, người vay nên biết rằng nếu ngân hàng đưa ra càng nhiều ưu đãi thì sau này sẽ càng tìm cách bù lỗ. Do đó, khi nghiên cứu hợp đồng tín dụng, thay vì chỉ nhìn vào thời gian ưu đãi ban đầu, người vay nên chú ý tới lãi suất cơ sở và biên độ để tính lãi suất cho toàn bộ thời gian vay.
Cũng theo các chuyên gia tài chính, "tỷ lệ vàng" khi đi vay là khoảng 30-40% giá trị ngôi nhà, để bạn không rơi vào "bẫy lãi suất" và vẫn còn dư dả tiền sinh hoạt. Nếu muốn vay quá 50%, hai vợ chồng phải có thu nhập thật tốt, miễn sao tổng chi phí trả lãi ngân hàng không vượt quá 40% thu nhập tháng.
Cùng với đó, người vay cũng nên tham khảo ý kiến chuyên gia về khả năng biến động lãi suất trong ngắn, trung hạn. Dù trong thời gian dài, mặt bằng lãi suất khá ổn định nhưng thị trường tiền tệ có thể đẩy lãi suất tăng lên.
Nếu lãi suất tăng, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực mạnh về lãi suất, khách hàng vay vốn sẽ chịu tác động trực tiếp. Vì vậy, để hạn chế áp lực về lãi suất, khách hàng phải đưa ra phương án ứng phó trong từng trường hợp cụ thể.
