Theo ông Nguyễn Hữu Trí, Trưởng phòng kinh doanh nhà phố Công ty Pax Land, hiện số lượng nhà đầu cơ chiếm tới gần 70% giao dịch trên thị trường nhà liền thổ Tp.HCM. Đây cũng là đội quân chi phối và chiếm lĩnh thị phần nhiều nhất.
Sở dĩ các đối tượng này đủ sức thao túng thị trường là vì họ vốn thông thuộc địa bàn, nắm rõ pháp lý, quy hoạch và thường có sự liên kết, hợp tác với nhau. Đây cũng là lý do tạo nên sự không cân bằng trong cuộc đua giữa người mua để ở và nhóm đầu cơ khi có thông tin rao bán sản phẩm từ chủ nhà.
Vị chuyên gia này phân tích, vì nhà đất luôn là tài sản lớn đối với người dân nên trước khi đi đến quyết định đặt cọc, người mua thực thường tính toán, xem xét rất kỹ, cẩn trọng trong việc kiểm tra các thông tin.
Người dân mua nhà để ở thường bị lỡ mất cơ hội mua căn nhà trong lần đầu tiên gia chủ chào bán. Nguyên nhân là vì lo bị hớ nên chần chừ, xét nét, mất nhiều thời gian trong khâu kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan và thẩm định giá (vì không có kiến thức). Trong khi, đây lại là thời điểm giá tài sản được chào bán ở mức phải chăng nhất, ít có sự đội giá nhất và giới đầu cơ đã nhanh chóng chớp lấy cơ hội để đặt cọc trước.
Vì mất nhiều thời gian vào khâu thẩm định giá, kiểm tra hồ sơ pháp lý nên người mua nhà phố
thường bị giới đầu cơ chớp cơ hội mua trước. Ảnh: Trần Quỳnh
Vì chậm chân hơn giới đầu cơ nên người mua có nhu cầu ở thật thường khó có thể gặp được người chủ đầu tiên chào bán tài sản. Bởi, khi thẩm định xong vấn đề về pháp lý, quy hoạch, xem xét xong yếu tố phong thủy, giá thị trường của ngôi nhà phố thì "cò đất" đã mua trước rồi.
Môi giới địa phương chính là lực lượng chi phối thị trường nhà phố trong các khu dân cư hiện hữu. Lợi thế của đội ngũ này là am hiểu địa bàn, thạo nguồn tin từ chính quyền, kiểm tra các dữ liệu chi tiết liên quan đến căn nhà một cách nhanh chóng, thời gian thẩm định và xin tư vấn của bên thứ ba, thứ tư không mất nhiều. Vì vậy, họ có thể xuống tiền đặt mua căn nhà trong chớp nhoáng với giá hợp lý nhất thị trường.
Khi đã gom được sản phẩm với giá gốc, môi giới bắt đầu chào bán lại với mức giá đã cộng thêm cả biên lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí cộng thêm cả chi phí vay lẫn chi phí cơ hội. Trường hợp thị trường nóng sốt, xảy ra biến động mạnh về giá, đội này sẽ thổi giá căn nhà lên cao ngất ngưởng. Chính vì điều này nên người mua có nhu cầu thực khó mà tiếp cận được sản phẩm nhà phố với mức giá bán ban đầu và thường là phải chấp nhận khung giá đã bị độn lên nhiều lần.
Ông Trí cho rằng, đối với người dân bình thường, vốn không có kiến thức về bất động sản thì việc mua nhà để ở là cả một hành trình dài và căng não. Vậy nên, việc những người này thường đưa ra quyết định mua chậm cũng là dễ hiểu. Và việc cẩn thận trong khâu kiểm định tính pháp lý ngôi nhà cũng là sự cần thiết để không vấp phải những rủi ro đáng tiếc. Chậm mà chắc còn hơn nhanh mà mua lầm, bị hớ.
Theo vị chuyên gia này, thiếu kinh nghiệm và kỹ năng trong việc rà soát tính pháp lý, quy hoạch của bất động sản chính là điểm yếu duy nhất của khách hàng mua nhà để ở. Tuy nhiên, điểm yếu này hoàn toàn có thể khắc phục được theo thời gian. Người mua hoàn toàn có cơ hội mua được căn nhà phố với giá hợp lý nếu chuẩn bị kỹ từng bước, chấp nhận thất bại vài lần (tiếp cận nhưng không mua được), chịu khó mặc cả và rà soát thông tin địa bàn, tìm hiểu về thị trường.
