Không biết giao quỹ bảo trì chung cư cho ai!

Quỹ bảo trì chung cư là nguồn cơn của những tranh chấp ngày càng gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư thời gian qua. Trước thực trạng này, Sở Xây dựng Tp.HCM đề nghị không nên để chủ đầu tư thu quỹ bảo trì, còn Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đề xuất để ban quản trị thu khoản phí này trong 5 năm.

Truất quyền chủ đầu tư: Nên hay không?

Sở Xây dựng TP cho biết, hiện có 44 hồ sơ tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn đang được đơn vị này thụ lý, giải quyết. Trong đó có đến 34 chung cư liên quan đến quỹ bảo trì. Để những tranh chấp này không còn bùng phát, Sở kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo luật dân sự. Còn về lâu dài, Sở đề xuất không nên giao chủ đầu tư thu phí bảo trì sở hữu chung ở nhà chung cư như hiện nay mà sẽ do Ban quản trị thu của các chủ sở hữu trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định, từ đó hình thành nên quỹ bảo trì của từng nhà chung cư.

Theo nhận xét của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quỹ bảo trì chung cư có giá trị rất lớn, nhất là với những chung cư trên 20 tầng. Cá biệt có những chung cư như Keangnam (Hà Nội) số tiền quỹ bảo trì lên đến khoảng 160 tỉ đồng. Ngoài ra, theo quy định của Luật Xây dựng, thời gian bảo hành chung cư của nhà thầu thi công tối thiểu phải là 5 năm kể từ khi đưa vào sử dụng nên thực tế trong những năm đầu, gần như các chung cư không có nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì. Bên cạnh đó, dù số tiền phí bảo trì đang thu là 2% giá trị căn hộ thì cũng không thể đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của một tòa nhà. Do đó, các cư dân vẫn phải đóng thêm tiền khi hết quỹ bảo trì.

Mặc dù thừa nhận sự cần thiết của việc thu phí bảo trì 2% nhưng theo ông Châu, hiện tại phương thức thu và quản lý, sử dụng phí bảo trì bộc lộ nhiều bất cập. Trong đó, quy định thu phí bảo trì vào thời điểm nhận căn hộ khiến người mua nhà thêm gánh nặng tài chính vì phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng. Đây cũng là nguồn cơn của những tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư.

Chung cư Khang Gia Tân Hương từng xảy ra tranh chấp
quỹ bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư

Mặt khác, giá trị quỹ bảo trì quá lớn cũng là miếng mồi ngon khiến nhiều đối tượng muốn vào Ban quản trị chung cư để trục lợi. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất thay vì buộc người mua phải đóng 2% phí bảo trì khi nhận bàn giao căn hộ thì chuyển sang quy định Ban quản trị thu phí bảo trì. Đồng thời, số tiền 2% giá trị hợp đồng mua bán nên chia đều trong 60 tháng, giúp chủ sở hữu căn hộ giảm nhẹ gánh nặng chi trả.

Lo ban quản trị không đủ năng lực?

Liên quan đề xuất giao việc thu phí bảo trì cho Ban quản trị, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng Ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, Tp.HCM), cho biết các chung cư khó có thể vận hành an toàn, mang lại cuộc sống tốt đẹp cho cư dân nếu không có quỹ bảo trì. Bởi số tiền quỹ bảo trì thu ban đầu là không đủ để tòa nhà vận hành trong cả vòng đời nên việc đóng sớm, nộp vào ngân hàng lấy lãi sẽ tạo nguồn thu để duy trì quỹ.

Hơn nữa, các Ban quản trị cũng phải được trang bị kiến thức về vận hành chung cư thì mới có thể chi dùng đúng, tránh những khoản không cần thiết, đồng thời tạo thêm nguồn thu chính đáng và sử dụng hiệu quả nguồn quỹ bảo trì. Phương án giao Ban quản trị thu phí bảo trì cũng khó khả thi bởi Ban quản trị không phải là một cấp hành chính nên với những hộ không đóng quỹ bảo trì, Ban quản trị sẽ không thể cưỡng chế được.

Đồng quan điểm, Luật sư Lê Trọng Thêm (Công ty Luật LTT & Lawyer) cho rằng Ban quản trị thực ra chỉ là một tổ chức dân chủ đại diện quyền lợi cho các cư dân; thành viên trong Ban quản trị cũng là các cư dân ở chung cư được bầu ra nên đây không phải là một cấp quản lý hành chính. Ngoài ra, do chỉ mang tính kiêm nhiệm nên các thành viên Ban quản trị giữa các chung cư không có năng lực đồng nhất, khó bảo đảm chất lượng quản lý. Đấy là chưa kể, theo quy định thời điểm thành lập Ban quản trị diễn ra khi chủ đầu tư đã bàn giao đưa vào sử dụng tối thiểu một nửa số căn hộ. Nhưng thực tế, không ít chung cư đã vận hành 4-5 năm mà chưa có Ban quản trị, vậy ai sẽ đứng ra thu phí bảo trì?

"Khi giao cho Ban quản trị thu phí bảo trì sẽ có nhiều phát sinh mà luật cần điều chỉnh để tránh những tranh chấp mới. Đơn cử, nhiều người mua lại căn hộ để đầu cơ, cho thuê nên không muốn đóng quỹ bảo trì, người thuê nhà không có nghĩa vụ phải đóng phí bảo trì thì Ban quản trị sẽ thu như thế nào? Dù Ban quản trị có thể cắt các dịch vụ như điện, nước nhưng lúc đó sẽ phát sinh thêm tranh chấp. Đó là chưa nói cư dân cho rằng Ban quản trị không đủ năng lực, có hành vi trục lợi quỹ bảo trì thì cơ quan chức năng sẽ xử lý ra sao?", LS Thêm cho biết.

LS Lê Trọng Thêm cũng đề xuất phương án vẫn thu phí bảo trì vào thời điểm giao căn hộ cho người dân nhưng sẽ không nhập ngay số tiền này vào tài khoản của chủ đầu. Thay vào đó chính quyền địa phương sẽ lập một tài khoản ngân hàng, giữ số tiền 2% phí bảo trì của dân. Tài khoản này chỉ được phép rút ra khi chung cư thành lập được Ban quản trị hoặc chuyển tên sang chủ tài khoản là Ban quản trị. Các cư dân có trách nhiệm lựa chọn những ứng viên có năng lực, phẩm chất đạo đức tốt để bầu vào Ban quản trị.