Mới đây, tại hội thảo “Xu hướng chọn mua BĐS năm 2017”, Luật sư Hà Hải (Đoàn Luật sư Tp.HCM) đã có những chia sẻ về rủi ro pháp lý mà người mua thường gặp phải khi mua căn hộ chung cư.
Pháp lý không theo kịp thị trường
Luật sư Hải nhận xét, căn hộ chung cư sẽ là xu thế cả người tiêu dùng và nhà đầu tư hướng đến trong tương lai bởi nó đáp ứng nhu cầu của người dân cũng như sự phát triển toàn diện của xã hội. Tuy nhiên, loại hình nhà ở này thường gặp nhiều trường hợp liên quan đến pháp lý.
Những năm gần đây, phân khúc căn hộ phát triển một cách rầm rộ và nhanh chóng, khiến hệ thống pháp lý không thay đổi kịp để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường ngày càng xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến việc góp vốn, giao nhà mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Vấn đề này hiện được người mua rất quan tâm, thế nhưng hầu như các chủ đầu tư, đơn vị kinh doanh giao trả rất chậm, thậm chí đến 10 năm vẫn chưa có.
Theo Luật sư Hà Hải, căn hộ chung cư còn gặp các vấn đề rắc rối khác như tiến độ thi công chậm so với hợp đồng; thu tiền không hợp lý; chất lượng xây dựng yếu kém; độc quyền trong cung cấp dịch vụ; tranh chấp về quyền sở hữu chung riêng; tranh chấp về phí dịch vụ chung cư, các khoản phí tự đặt ra bất hợp lý…
“Nếu như các công ty kinh doanh BĐS nhận ra được những vấn đề trên thì thị trường sẽ phát triển và nhà đầu tư sẽ không dại để mua đất, bán nền có rủi ro cao. Vì vậy, nếu có điều kiện, nhà đầu tư cần tìm hiểu, trao đổi kiến nghị.
Hiện nay, khái niệm về căn hộ chung cư vẫn rất mơ hồ, cơ sở xác định hình thành tài sản trong tương lai là rất khó. Vẫn chưa có quy định pháp luật rõ ràng nào về hợp đồng chung cư, dẫn đến tranh chấp khó xử lý. Trong khi đó, điều kiện mua bán chung cư lại quy định theo kiểu đặc thù không rõ ràng, cụ thể về từng thời điểm một.
 |
| Người mua căn hộ chung cư chịu nhiều thiệt thòi do hành lang pháp lý liên quan không thay đổi kịp sự phát triển của thị trường. Ảnh: P.D |
Tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội, vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân địa phương và người nhập cư ngày càng trở nên cấp thiết. Vì vậy, các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán căn hộ, điển hình là các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ đã và đang được các nhà nghiên cứu và toàn thể xã hội quan tâm”, luật sư Hải phân tích.
Quyền lợi người mua nhà không được bảo vệ
Luật sư Hải cho biết, hiện tại những quy định về hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai đã được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Thương mại năm 2005… Cùng với đó, các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng nằm rải rác trong rất nhiều văn bản dưới luật khác.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn xảy ra tình trạng người mua nhà khó tiếp cận thông tin một cách đầy đủ, chủ đầu tư các dự án chung cư không giữ chữ tín, đưa ra các hợp đồng mẫu với nhiều nội dung bất bình đẳng, dễ gây nhầm lẫn có khi còn vi phạm pháp luật. Ngoài ra, tình trạng vi phạm hợp đồng, chiếm dụng vốn của người mua, không giao nhà hoặc giao nhà trễ hẹn hoặc giao nhà nhưng không có giấy tờ hợp lệ cũng xảy ra một cách thường xuyên.
“Không ít trường hợp mua nhà 10 năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; khi tranh chấp phát sinh, cơ quan thẩm quyền vẫn tỏ ra lúng túng trong quá trình giải quyết. Nhiều tranh chấp kéo dài nhưng không được giải quyết, hoặc giải quyết không thỏa đáng vì thiếu các quy định pháp luật, tình trạng tranh chấp đã được giải quyết thông qua bản án của tòa án nhưng không thể thực thi.
Nguồn gốc của thực trạng trên xuất phát từ việc chưa có hành lang pháp lý an toàn để các bên tham gia giao kết hợp đồng, các văn bản pháp luật thì chồng chéo, thiếu sót dẫn đến các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư rơi vào tình trạng bất an, bất bình đẳng. Khi không còn sự bình đẳng sẽ nảy sinh các thỏa thuận về mặt hình thức thể hiện ý chí chung của các bên, nhưng thực chất vẫn chưa phản ánh được nguyện vọng của các bên.
Pháp luật tôn trọng và thừa nhận những thỏa thuận giữa các chủ thể, tuy nhiên những thỏa thuận giữa các chủ thể không bình đẳng thì pháp luật vẫn chưa xem xét và cân nhắc theo hướng ưu tiên bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế. Pháp luật Việt Nam đang điều chỉnh quan hệ hợp đồng theo hướng tôn trọng và thừa nhận gần như mọi sự thỏa thuận của các bên, ngay cả khi đó là sự lựa chọn của người thiếu hiểu biết”, ông Hải phân tích.
Từ những luận điểm trên, theo luật sư Hà Hải vấn đề bất bình đẳng trong việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang là một trong những vấn đề pháp lý gây nhiều bức xúc trong dư luận. Bên cạnh đó, việc này cũng tạo ra rất nhiều tranh chấp và trở thành vấn đề nan giải đối với các nhà làm luật và cả các nhà hoạch định chính sách.
Nếu thực trạng trên vẫn cứ tiếp diễn thì thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở căn hộ chung cư nói riêng sẽ trở nên hỗn loạn. Quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà - những người ở vị thế thấp hơn trong quá trình giao kết hợp đồng chắc chắn sẽ không được bảo đảm.
