Người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý một số vấn đề pháp lý để giảm thiểu các rủi ro và xử lý trong các tình huống liên quan. Việc kinh doanh bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh. Trong đó, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hồ sơ dự án; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Còn đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Nếu thiếu bất kỳ điều kiện nào thì người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung nhằm tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.
Theo quy định bắt buộc của Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư dự án trước khi cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Cụ thể, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên thuê mua, bên mua khi ký kết hợp đồng mua hoặc thuê mua. Có nghĩa là việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai được, người mua vẫn được hoàn trả số tiền ứng trước, cũng như các khoản tiền khác khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm bảo lãnh.
Dưới góc độ thực tế, việc bảo lãnh này là cam kết giữa Ngân hàng và nhà đầu tư. Theo đó, khách hàng sẽ được đảm bảo về tài sản khi gặp chủ đầu tư thiếu khả năng hoặc lừa đảo, Ngân hàng chỉ đảm bảo về mặt tài chính, chứ không phải đảm bảo việc hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho người mua. Thời gian qua, NHNN đã công bố những NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Khách hàng cần tìm hiểu để nắm rõ những NHTM nào được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.
|
Khách hàng nên cẩn thận với rủi ro pháp lý khi mua nhà hình thành trong tương lai |
Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần lưu ý các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo đảm. Vì việc chủ đầu tư và các cá nhân thực hiện hoạt động thế chấp để vay quá nhiều từ Ngân hàng cho một dự án sẽ mang lại những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào mới hình thành, hay khi gặp phải các chủ đầu tư có năng lực tài chính không tốt. Hơn nữa, đối với người thế chấp nhà ở cũng sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp. Có thể nói, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng bởi vướng phải hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.
Vì tính chất của tài sản được đem ra mua bán chưa hình thành ở hiện tại và không thể nhìn thấy được, nên người mua nhà cần chú ý các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng, chẳng hạn, nhà ở được giao dịch phải đáp ứng điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch; hoặc chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các quy định của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Đây là 2 điều kiện tiền đề để có thể tiến tới xác lập một giao dịch và liên quan đến đối tác, đối tượng giao dịch. Mặt khác, người mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai; phải lưu ý đến các quy định về phạt vi phạm trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư. Về thanh toán, nên lưu ý việc thanh toán trong thuê mua, mua bán BĐS hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, còn những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và công trình xây dựng cho khách hàng; nếu bên bên cho thuê mua, bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi động như hiện nay, người mua nhà cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể gặp phải khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù Luật đã quy định rõ ràng, tuy nhiên việc áp dụng thực tế còn nhiều vấn đề phát sinh do thỏa thuận của các bên hoặc thực hiện theo thông lệ. Trên thực tế, không phải người mua nhà nào cũng có đầy đủ kiến thức pháp luật cần thiết để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, không dự liệu được các tình huống pháp lý có thể xảy ra, vì vậy cần nghiên cứu kỹ hoặc tham khảo các ý kiến chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực BĐS khi tiến hành giao dịch.
