 Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) |
- Ông có thể nói rõ hơn về quy định cho phép cả tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh BĐS được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS mới?
- Luật Kinh doanh BĐS đã có những quy định rõ ràng, dễ thực hiện cho phép cả tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh BĐS. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mới được tham gia kinh doanh. Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS với quy mô nhỏ và mật độ không thường xuyên thì không cần phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều kiện đưa ra là họ phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp…
Còn đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh BĐS thì Luật quy định bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp mới được kinh doanh. Theo đó, loại hình doanh nghiệp này sẽ áp dụng chung cho cả trong và ngoài nước với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, ngoài ra, doanh nghiệp phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án BĐS.
- Thưa ông, trong thời gian vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện hành vi “bán nhà trên giấy”, nhưng vì lý do chậm triển khai hay không còn khả năng triển khai tiếp nên người dân đã phải chịu thiệt thòi, dẫn đến xảy ra khiếu kiện, tranh chấp. Vấn đề này sẽ được Luật kinh doanh mới giải quyết như thế nào?
- Với tình trạng trên, Luật mới đã quy định, dự án phải giải phóng mặt bằng, đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với dự án đã được phê duyệt thì mới được bán hay cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai. Còn đối với các nhà chung cư cao tầng thì chủ đầu tư phải xây xong móng mới được bán "trên giấy".
Luật Kinh doanh BĐS cùng với hàng loạt dự án luật khác sẽ là động lực giúp thị trường
BĐS 2015 phát triển mạnh mẽ hơn nữa (Ảnh minh họa)
Ngoài ra, để được làm dự án, chủ đầu tư phải ký quỹ theo Luật Đất đai, lúc đó, Nhà nước mới giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai và Luật Đầu tư vừa được thông qua đã quy định về việc ký quỹ. Theo đó, chủ đầu tư cũng phải có năng lực để triển khai dự án sau khi ký quỹ. Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta thì chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% so với tổng mức đầu tư; đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% so với tổng mức đầu tư.
- Như vậy, người mua nhà cần lưu ý những quy định nào để bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia mua nhà đất?
- Về vấn đề này thì chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Việc tiến hành thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có thể được thực hiện nhiều lần, trong đó, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo sẽ nạp tiền phù hợp với tiến độ xây dựng, tuy nhiên tổng số phải nộp không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
Tổng số nộp sẽ không quá 50% giá trị hợp đồng trong trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trong trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua thì giá trị còn lại của hợp đồng mới được thanh toán.
- Tuy nhiên theo ông thì làm thế nào để khách hàng có thể phân biệt được dự án đã đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai, nhất là những người chưa có kinh nghiệm?
- Để nhận biết được BĐS của mình, khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư phải xuất trình cho được hai loại giấy tờ: thứ nhất là giấy bảo lãnh của ngân hàng; thứ hai là văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua có xác nhận của chính quyền địa phương, những giấy tờ này chủ đầu tư có trách nhiệm phải công khai cho người mua. Khách hàng không nên mua vì dự án chưa đủ điều kiện bán hàng nếu thiếu 1 trong 2 loại giấy tờ trên.
- Theo ông dự đoán, thị trường BĐS năm 2015 sẽ có những biến động gì?
- Thị trường BĐS đã có dấu hiệu hồi phục trong năm 2014 và đến thời điểm này, có thể thấy thị trường đã sáng lên tại nhiều phân khúc. Thế nên việc thị trường sẽ tiếp đà hồi phục mạnh mẽ năm 2015 sẽ không có gì quá ngạc nhiên,đặc biệt là khi hàng loạt sắc luật đi vào cuộc sống đã tiếp thêm sinh khí mới cho thị trường.
