>> Chênh giá bất động sản: Hà Nội và Tp.HCM có gì khác nhau? (Kỳ 1)
Đó là nhận định của nhiều chuyên gia và đại diện các sàn giao dịch về thực trạng thị trường BĐS tại Hà Nội trong thời gian gần đây.
Cùng với đó, ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng, chuyện tiền chênh trên thị trường BĐS có thể nhìn nhận qua 2 khía cạnh. Một là nguồn cầu nhiều nhưng cung không đủ, hai là thủ pháp của giới đầu cơ trên thị trường.
Một số doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội hoạt động thiếu chuyên nghiệp
Ngân hàng Nhà nước đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ các dự án căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu/m2 (đã bao gồm VAT). Ngoài ra, theo Thông tư 141/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/10/2013 có quy định: “Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2”.
Để được hưởng những chính sách hỗ trợ này từ Chính phủ, nhiều chủ dự án tại Hà Nội bằng nhiều cách đã cơ cấu căn hộ dưới 70m2 cũng như giảm giá bán ghi trên hợp đồng xuống còn 10-14,5 triệu/m2, tiền chênh bắt đầu xuất hiện ở đây. Trong khi đó, tại Tp.HCM ít gặp tình trạng này.
Chưa hết, tại thị trường BĐS Hà Nội, tình trạng trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Các chủ đầu tư “bắt tay” với sàn giao dịch để tăng giá trị sản phẩm mà không phải chịu thuế. Người mua khi ký hợp đồng mua bán, giá trị căn hộ sẽ được tính theo giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra, còn phần tiền chênh sẽ “trao tay” để sàn giao dịch và chủ đầu tư chia chác.
Làm giá BĐS "ăn" tiền chênh |
Tại Tp.HCM, trải qua giai đoạn khó khăn và khủng hoảng, khách hàng hầu hết tìm đến dự án với nhu cầu thực. Trong khi đó, doanh nghiệp không thể trông chờ vào nguồn tài chính từ ngân hàng. Do đó, các chủ đầu tư và môi giới đều tìm mọi cách nhằm bán ra sản phẩm, giải quyết lượng tồn kho và thu hồi nguồn vốn. Vì vậy, họ đẩy mạnh khuyến mại, giảm giá đồng thời vực dậy niềm tin thị trường thay vì chạy theo lợi nhuận trước mắt.
Trong khi đó, các doanh nghiệp tại Hà Nội tỏ ra “nông cạn” hơn khi tiếp tục dùng “chiêu trò” để chạy theo nguồn lợi trước mắt. Người mua chưa kịp hoan hỉ tiếp cận các dự án trung bình và thấp, hợp với túi tiền của mình đã lại hoang mang vì sợ bị lừa với khoản tiền chênh.
Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty bất động sản Hoàng Nam (Tp.HCM), tại thị trường Tp.HCM, mọi thông tin liên quan đến dự án như giá cả, quy hoạch, thủ tục giấy tờ… đều được công khai trên thị trường một cách rõ ràng, minh bạch. Bên cạnh đó, chủ dự án và các sàn giao dịch luôn khuyến khích người mua đến tận nơi để nhân viên tư vấn có thể giải đáp mọi thắc mắc liên quan đến dự án. Chính vì vậy, người mua tại đây thông thái hơn vì có thể chắt lọc thông tin và chọn được dự án phù hợp nhất đối với mình.
Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, tình trạng “ém” thông tin, tạo thông tin giả vẫn diễn ra ở nhiều dự án. Câu chuyện khiến nhiều người bật cười cay đắng về việc thiếu thông tin dẫn đến việc mua “hớ” những mảnh đất, căn hộ không hề ít. Không còn nhiều người đổ xô đi săn lùng đẩy giá BĐS như cái hồi có thông tin chuyển trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì, nhưng tại nhiều dự án tại Hà Nội, ngoài việc không cung cấp đủ thông tin thì còn diễn ra tình trạng khủng khiếp hơn là tạo thông tin giả để đẩy giá. Rất nhiều sàn giao dịch, môi giới tự do, thậm chí cả chủ dự án “hù dọa” người mua rằng dự án đang “cháy hàng”, nếu không mua luôn thì giá chênh sẽ còn lên cao hơn nữa. Và tại một số dự án, điều này không chỉ còn là lời dọa mà đã trở thành hiện thực khi chủ dự án, sàn giao dịch, cho “đệ tử” giả vờ mua căn hộ rồi yêu cầu người mua phải tìm đến để thương lượng giá nhằm kiếm tiền chênh.
Theo nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường Tp.HCM cởi mở và năng động hơn so với Hà Nội, bởi không chỉ thông thoáng trong thủ tục, chất lượng và uy tín mà tại các dự án tầm trung bình và thấp của Tp.HCM không có nhiều bất cập như Hà Nội.
“Thượng đế” đẩy giá BĐS
BĐS có đặc điểm là không thể di dời được và gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Hơn nữa, BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu. Do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực đều có những đặc trưng riêng.
Hà Nội là trung tâm hành chính – văn hóa – chính trị của cả nước nên thu hút lượng người “đổ về” lớn và tất nhiên, nhu cầu ở cũng lớn, trong khi đó quỹ đất dành cho nhà ở của Hà Nội lại hạn hẹp hơn Tp.HCM. Hiện Hà Nội có trên 800 dự án còn Tp.HCM trên 1.400 dự án. Điều này cho thấy, mức cạnh tranh của nhà phân phối BĐS tại Hà Nội thấp hơn Tp.HCM, đồng nghĩa với đó, mức cạnh tranh của người mua tại Hà Nội lại cao hơn Tp.HCM. Lợi dụng đặc điểm này, các doanh nghiệp tại Hà Nội ép giá “thượng đế”. Đây là một trong những lý do cố hữu dẫn đến giá chênh tại thị trường Hà Nội.
 |
| Tiền chênh BĐS nằm ngoài hợp đồng giao dịch |
Theo nhận định chung, người mua tại thị trường Hà Nội thường chuộng BĐS ở khu vực trung tâm. Vì vậy, những dự án tại hoặc nằm sát khu vực trung tâm luôn thu hút được lượng người quan tâm rất lớn. Cùng với đó, quy định hạn chế tầng cao tại các dự án ở trung tâm cũng khiến cho BĐS khu vực này trở nên có giá hơn. Điều này khiến cho những nhà đầu tư hay sàn giao dịch được dịp “kênh” giá. Tại Hà Nội, khách mua sẵn sàng chấp nhận trả giá chênh để có được những dự án đã hoàn thiện và chuẩn bị đưa vào sử dụng, nằm tại vị trí trung tâm các quận nội đô, đầy đủ hạ tầng cơ sở. Còn tại Tp.HCM, không có sự phân biệt quá rõ ràng giữa các quận trung tâm và vùng ven như Hà Nội. Các địa điểm vùng ven trung tâm như quận 12, Gò Vấp, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn... được giới đầu tư tập trung khai thác bởi hút khách và khả năng sinh lời cao hơn. Tại thời điểm này, quận Bình Tân đang nổi lên là điểm nóng về tốc độ phát triển hạ tầng tại khu vực phía Tây Sài Gòn. Bình Tân là địa bàn thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài với những khu đô thị phát triển rất nhanh như khu đô thị Tên Lửa, Bệnh viện quốc tế Thành Đô, cao tốc Sài Gòn - Trung Lương và mới đây nhất là dự án trung tâm mua sắm Aeon… mới được đưa vào sử dụng.
Thêm một lý do cần phải nhắc đến ở đây là chính “thượng đế” cũng gián tiếp tạo ra những khoản tiền chênh trong giao dịch BĐS. Tâm lý đám đông thể hiện rõ ràng tại thị trường Hà Nội. Việc thiếu minh bạch về thông tin dẫn đến một hiện trạng là nhiều người mua theo kiểu “ăn theo”, thậm chí tranh giành suất mua, tạo cơ hội cho việc đẩy giá và hậu quả là người mua lãnh đủ.
Nghe có vẻ vô lý nhưng thực tế đang diễn ra là các dự án có tiền chênh thu hút lượng khách hàng lớn, mức chênh thể hiên “đẳng cấp” của dự án và người mua cảm thấy yên tâm hơn bởi dự án tốt nên mới có giá chênh. Vì vậy, đây là cơ hội để doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu “vừa được tiếng lại được miếng”.
Thị trường BĐS Việt Nam đang thuộc vào nhóm thiếu minh bạch nhất thế giới. Theo đánh giá của Tổ chức minh bạch quốc tế, có 10 bậc về sự minh bạch thì Việt Nam đứng ở cấp độ 8. Còn đối với khu vực có 5 cấp độ thì độ minh bạch của Việt Nam xếp hạng thứ 4 từ dưới lên (kém minh bạch). Điều này cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang rất “méo mó”. Do vậy, cần phải đưa ra những giải pháp khắc phục để hàng nghìn người dân không bị “sập bẫy” vì những “chiêu trò” của người trong giới.
Kỳ tiếp theo: Giải pháp nào để thị trường BĐS Hà Nội minh bạch hơn (Kỳ cuối)
Đậu Đen
