Cụ thể, năm 2015 chứng kiến sự hồi phục và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam qua các con số về sự tăng giá liên tục của nhiều dự án và việc giải quyết hàng tồn kho cũng như tỷ lệ thanh khoản tăng cao. Theo nhiều chuyên gia cũng như giới môi giới, năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đà phục hồi và phát triển mạnh mẽ.
Song, một luồng ý kiến khác cho rằng, thị trường vẫn tồn tại nhiều yếu điểm, luôn sẵn sàng hình thành nguy cơ vỡ trận bất kỳ khi nào nếu có sự tác động từ những yếu tố bên ngoài.
Nhằm làm rõ vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM.
Hai câu hỏi trong bức tranh hồng của thị trường
- Về hiện trạng thị trường BĐS Việt Nam năm 2015 và xu thế phát triển của thị trường năm 2016, ông đánh giá như thế nào?
Chúng ta có thể nhận thấy các con số màu hồng, những tín hiêu vui mừng của thị trường BĐS Việt Nam trong năm vừa qua. Song, vẫn còn tồn tại ở đó hai câu hỏi.
Đầu tiên, Việt Nam vẫn còn hàng trăm hàng nghìn dự án đắp chiếu, đơn cử như Tp.HCM có đến 500 dự án. Số dự án này kéo theo từ 300-400 doanh nghiệp chờ chết. Phần lớn các dự án trên đã thế chấp cho ngân hàng sẽ tạo nên một gói nợ khổng lồ. Vốn đâu để điều hành, tiền đâu để trả lãi các ngân hàng?
Hiện tại, chúng ta không có bất kỳ biện pháp nào để có thể giải quyết đống nợ này. Sức mua của người dân cũng không thể nào tiêu thụ hết.
 |
| Những lỗ hổng có thể làm sụp đổ nền móng BĐS năm 2016. Ảnh: Hải An |
Hai là có quá nhiều doanh nghiệp đổ dồn vào nhà cao cấp giá từ 2-3 tỷ đồng/căn mà bỏ rơi hoàn toàn phân khúc nhà dưới 1 tỷ đồng. Hầu như thị trường chưa có nhà 500 triệu đồng/căn. Điều đó sẽ tạo thành một cuộc cạnh tranh khốc liệt, chiến tranh tổng lực giữa các chủ đầu tư, siêu đại gia cũng như các nhà phân phối, sàn giao dịch.
Cuộc cạnh tranh này có lợi khi làm sản phẩm BĐS tới tay người dân hoàn thiện hơn song cái hại là sự cạnh tranh quá lớn sẽ dẫn tới những chiêu trò làm méo mó hiện trạng sản phẩm và bộ mặt thị trường.
Bên cạnh đó, nguyên tắc của BĐS với mỗi dự án phải bán được hơn 50%. Nếu dưới 50% xem như cầm đèn đỏ, chắc chắn lỗ. Chúng ta tung ra thị trường Tp.HCM khoảng 60.000 căn hộ mức giá từ 2-3 tỷ đồng/căn trong năm qua, buộc lòng phải bán đến 30.000 căn hộ. Còn số này chắc chắn không sức mua nào có thể đáp ứng được. Trong khi đó, người có khả năng mua để ở chỉ dừng lại nhu cầu căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng.
Đối với 2 câu hỏi trên, ta thấy BĐS năm 2016 có những mặt tích cực song cũng có những bất cập. Bề nổi là các căn hộ vừa chào bán đó sẽ tiêu thụ ra sao? Mặt chìm là các dự án đang đắp chiếu chờ chết kia sẽ xử lý như thế nào?
Có thể nói, thị trường BĐS sẽ tiếp tục có nguy cơ vỡ trận chứ không phải vượt khó như nhiều người dự đoán mà sẽ là tiếp tục khó khăn.
- Về các tác động cung cầu của thị trường BĐS hiện tại, ông có thể phân tích sâu hơn?
Việc chênh lệch cung cầu không chỉ dẫn tới nguy cơ với thị trường BĐS, với nền kinh tế vĩ mô mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng tới an ninh và an sinh xã hội.
Khách mua nhà trên 1 tỷ đồng phải có thu nhập từ 15-20 triệu đồng/tháng. Những người thu nhập 10 triệu/tháng chỉ có thể mua nhà dưới 1 tỷ trong khi thị trường BĐS không có nhà mức giá đó để mua. Thiếu nhà ở, người dân sẽ phải ở nhà trọ chật hẹp, tồi tàn, dẫn tới mất an ninh, trộm cướp… và rất nhiều các hệ lụy khác.
Ngay cả tình trạng nhậu nhẹt tràn lan như hiện tại cũng xuất phát từ việc không mua nổi nhà. Thu nhập 10 triệu đồng, dành một phần thuê nhà, một phần trang trải mua đồ công nghệ iPad, iPhone, mua xe máy, chỗ còn lại không biết sử dụng làm gì, vậy đi nhậu cho vui đời. Cơ cấu thị trường như thế khiến người dân không có quyết tâm mua nhà vì có muốn cũng không mua nổi.
Thị trường sẽ vỡ trận nếu cung cầu mãi không gặp nhau
- Thưa ông, nguy cơ bong bóng BĐS năm 2016 như thế nào?
Nhiều người đã chứng minh rằng có 5-6 yếu tố để đi đến nguy cơ bong bóng BĐS. Còn tôi thì chỉ căn cứ vào duy nhất yếu tố cung - cầu. Hiện nay, số cung của chúng ta quá nhiều nhưng dành cho nhà cao giá. Số cầu thì còn nhiều hơn song lại là nhà thấp giá.
Việc lệch pha của cung - cầu khi cung một đằng cầu một nẻo sẽ dẫn tới vỡ trận ở những nhà giá cao. Hiện tượng đó đã xảy ra trong năm 2007-2008 chứ không phải là chưa từng có tiền lệ.
Lệch pha cung cầu này khiến thị trường không sập đỏ ngay lập tức. Tuy nhiên, khi có các yếu tố biến động của nền kinh tế như lạm phát cao, nợ xấu ngoài kiểm soát, nhà nước siết chặt chi tiêu hay thậm chí là biến động chính trị… sẽ dẫn tới cung cầu vốn đã có bệnh, sẽ lập tức sẽ phát bệnh ra mà dẫn tới vỡ trận, khủng hoảng ngay lập tức.
- Năm 2016, thị trường BĐS được nhận định sẽ có ồ ạt các làn sóng mua bán sáp nhập các dự án BĐS dẫn tới từ việc Việt Nam đẩy mạnh hội nhập với nước ngoài. Ông có nghĩ đây có phải là một con đường sáng cho thị trường BĐS Việt Nam?
Đối với yếu tố này, tôi không đánh giá cao. Việt Nam đã hội nhập từ rất lâu chứ không phải năm nay mới thực hiện. Song, các nhà quản lý đang không tạo đủ sức hấp dẫn và không đủ khôn khéo để giúp nền kinh tế bứt phá. Trong khi đó, quá trình kiểm soát và thôn tính của các doanh nghiệp nước ngoài ngày càng mạnh. Tiêu biểu như tới năm 2020, ngành bán lẻ của nước ta được dự báo sẽ bị thôn tính hoàn toàn bởi những ông chủ nước ngoài, trong đó có cả Thái Lan.
Với những vấn đề của thị trường BĐS đã phân tích ở trên, các nhà đầu tư muốn mua những dự án, doanh nghiệp BĐS của Việt Nam song câu hỏi đặt ra là thời điểm nào họ sẽ mua. Tôi cho rằng, họ sẽ chờ đợi cho tới khi ngành BĐS của chúng ta yếu tới mức không thể yếu hơn họ mới bung tiền đầu tư để có mức giá hời nhất. Khi đó, làn sóng sáp nhập mua bán này sẽ là một cú sốc đối với cả nền kinh tế chứ không còn là tin vui.
- Trân trọng cảm ơn ông!
