Luật Nhà ở 2014 đã mở rộng cho người nước ngoài, Việt kiều không những được sở hữu căn hộ chung cư, mà còn có thể là nhà ở riêng lẻ thay vì trước đây, họ chỉ có thể mua chung cư. Đây là bước chuyển quan trọng để thu hút nguồn vốn ngoại cho thị trường BĐS. Quy định này còn giải quyết các bài toán về kinh tế - xã hội khi người nước ngoài, kiều bào có cơ hội kinh doanh, đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
Nếu người nước ngoài ở Indonesia phải có thị thực và giấy phép làm việc tại Indonesia mới được sở hữu hợp pháp nhà ở thì pháp luật Việt Nam dễ dàng hơn về điều kiện sở hữu nhà ở. Theo đó, chỉ cần nhập cảnh hợp pháp là cá nhân đã có thể mua nhà ở.
Hơn nữa, người nước ngoài có thể chuyển nhượng, bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở của mình. Người nước ngoài, Việt kiều cũng không cần phải sinh sống tối thiểu ở Việt Nam một khoảng thời gian nhất định mới có quyền mua nhà. Luật Nhà ở 2014 không chỉ mở rộng về đối tượng, loại nhà ở được phép sở hữu, mà còn mở rộng cả về các quyền của chủ sở hữu.
Tuy nhiên, người nước ngoài bị giới hạn về số lượng nhà được phép sở hữu, thời gian sở hữu nhà và không được mua nhà ở các khu vực quốc phòng - an ninh. Nhưng nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Một số “nút thắt” cần gỡ
Vấn đề thứ nhất là một số quy định chưa rõ ràng và cụ thể về điều kiện như quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ để ở của một tòa nhà chung cư.
Cụ thể, nếu là nhà ở riêng lẻ, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, tại một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ và không vượt quá 250 căn nhà. Nếu không thuộc đối tượng được phép thừa kế nhà ở tại Việt Nam hoặc sở hữu vượt quá giới hạn trên thì người nước ngoài chỉ được phép nhận giá trị căn nhà.
Vấn đề là tại thời điểm giao dịch, người nước ngoài, Việt kiều không dễ để biết được số lượng căn hộ có thể mua trong khu vực dự án, hay xác minh tính chính xác của thông tin này từ phía chủ đầu tư do các chủ đầu tư luôn cố gắng chạy đua, chào mời để bảo đảm doanh số. Đó là chưa kể có chủ đầu tư còn giấu thông tin, không đáp ứng các điều kiện luật định. Do rào cản ngôn ngữ và thiếu am hiểu luật pháp nên người mua nhà không có đủ công cụ để thẩm định pháp lý.
Hơn nữa, không đơn giản để xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương. Các địa phương chưa có căn cứ xác định cụ thể các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014. Đây cũng là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua nhà, nhất là Việt kiều, người nước ngoài đang rất lưỡng lự tiến hành giao dịch ở một số khu vực. Về vấn đề trên, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn đề nghị Bộ Công an, Bộ Quốc phòng sớm ban hành văn bản hướng dẫn thực thi chi tiết cho người mua nhà.
Vấn đề thứ ba là các thủ tục xác minh nguồn gốc, nhân thân Việt kiều để được hưởng các quyền và nghĩa vụ như người Việt Nam khi muốn mua nhà tại Việt Nam.
Việc chứng nhận nguồn gốc người Việt do 3 cơ quan phối hợp thực hiện là: Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài và Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp cho người Việt Nam ở nước ngoài.
Thực tế, nhiều người không thể thu thập đủ các hồ sơ, thủ tục theo quy định để đáp ứng các điều kiện này do các nguyên nhân chủ quan và khách quan của lịch sử. Để tạo thuận lợi và đáp ứng các nhu cầu chính đáng của nhóm đối tượng Việt kiều này, các cơ quan chức năng liên quan cần có hướng dẫn chi tiết, mở rộng hơn.
Việc chứng minh nguồn “tiền sạch” như thế nào cũng là vấn đề cơ quan chức năng cần hướng dẫn cụ thể, chứ không thể để trống như hiện tại. Về vấn đề này, pháp luật và chính sách cần có cơ chế thuận lợi về hoạt động chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam.
Người nước ngoài khi mua nhà ở Việt Nam cũng có nhu cầu vay vốn, tiếp cận tín dụng bằng thế chấp một cách dễ dàng từ tài sản sở hữu đó. Do tính ặc thù của hoạt động ngân hàng và BĐS ở thị trường Việt Nam, một số ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho người nước ngoài vay vốn mua nhà nhưng vẫn còn tâm lý e ngại. Chính phủ cũng nên mở rộng cơ chế để người nước ngoài có thể vay thế chấp để mua nhà ở, nhưng vẫn cần cân nhắc các điều kiện để đảm bảo khả năng tài chính tại Việt Nam.
Vấn đề thứ tư là việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan. Vẫn còn các quy định chưa cụ thể, rõ ràng dù Chính phủ và các cơ quan nhà nước đã có nhiều cố gắng trong công cuộc cải cách hành chính, cải thiện chất lượng dịch vụ công. Khi nào người nước ngoài, Việt kiều có thể tự mình tiếp cận thông tin, thủ tục một cách minh bạch, dễ dàng thì khi đó nhu cầu mới được đáp ứng trọn vẹn.
Sức cầu từ dòng vốn ngoại sẽ rất lớn nếu được khơi thông
Hướng giải quyết ở đâu?
Hướng giải quyết đầu tiên phải là cơ chế phối hợp thực thi thống nhất. Các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, cũng như từ những người mua nhà là Việt kiều, người nước ngoài cần phải có sự phối hợp. Với các bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện chính sách, sự phản hồi 2 chiều đối sẽ giúp các cơ quan nhà nước hiểu rõ và nhìn ra các quy định cần sửa đổi cho phù hợp.
Ngoài ra, các cơ quan chức năng cần tăng cường chính sách bảo vệ quyền lợi của người mua nhà là người nước ngoài, Việt kiều như với công dân Việt Nam, đồng thời cần có những biện pháp hướng dẫn những điểm chưa rõ ràng trong các văn bản liên quan.
Chẳng hạn, các Bộ liên quan cần ban hành thông tư liên tịch xác định rõ các khu vực cần đảm bảo an ninh quốc phòng, công bố thông tin, số lượng các căn hộ có thể được sở hữu… hướng dẫn thực thi Luật Nhà ở về vấn đề này. Theo đó, người mua nhà, nhất là Việt kiều, người nước ngoài có thể dễ dàng tìm hiểu và nắm được tại thời điểm quyết định giao dịch.
Cần thực hiện các cải cách thủ tục hành chính một cách nghiêm túc, triệt để. Đồng thời, tăng cường giám sát, kiểm tra các hoạt động của các cán bộ, cơ quan nhà nước. Hiện nay, nạn nhũng nhiễu, ngâm hồ sơ tại các cơ quan chức năng đã được giảm đáng kể nhờ thực hiện các thủ tục hành chính qua mạng. Trong tương lai, cần đẩy mạnh hơn các cải cách góp phần minh bạch và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính.
Kết lại vấn đề này, đã có những chuyển biến trong hành lang pháp lý cho người nước ngoài, Việt kiều. Ở góc nhìn tích cực, cơ chế không chỉ tạo điều kiện cho người nước ngoài, Việt kiều mà còn là cả các doanh nghiệp BĐS đầu tư vào phân khúc khách hàng này.
Để thiết lập cơ chế rõ ràng để thị trường phát triển, hướng tới sự đảm bảo về cam kết với quyền sở hữu cho họ, Chính phủ cần có những bước tiến mạnh mẽ hơn. Cụ thể là cần tiến tới ban hành một Nghị định riêng hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014 cho việc sở hữu, kinh doanh nhà của người nước ngoài và Việt kiều trong thời gian tới.
