Dự án cứ mở bán là có giá chênh
Nhiều dự án thời gian gần đây được chủ đầu tư mở bán rầm rộ. Tuy nhiên, có một điều mà khách hàng đang e ngại là hiện tượng bán giá chênh lại tái diễn. Đặc biệt, không chỉ ở phân khúc nhà giá rẻ mà ngay cả các dự án cao cấp cũng có giá chênh. Sau thời điểm mở bán, ngay lập tức trên thị trường, dự án đã xuất hiện giá chênh, từ vài triệu đồng đến hàng trăm triệu một căn.
Theo khảo sát, trên thị trường, nhiều dự án đang được chào bán thứ cấp có mức chênh tương đối lớn, tập trung chủ yếu ở loại hình nhà giá rẻ có thể vay được gói 30.000 tỷ đồng và các căn hộ cao cấp có diện tích vừa phải. Đặc biệt, thông qua các kênh phân phối thứ cấp, các chủ đầu tư mở bán dự án, từ đó giá chênh xuất hiện và tiếp tục bị đẩy lên theo nguồn cầu. Trong khi đó, người mua thực rất khó tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư...
 |
| Nguồn cung ế thừa nhưng chủ đầu tư, đơn vị phân phối vẫn đòi "ăn chênh" |
Theo nhận định của Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Gia Invest (RIDIC) Nguyễn Vũ Cao, hiện có nhiều chủ đầu tư bắt tay với đơn vị phân phối để tổ chức bán chênh. Số lượng chủ đầu tư thật sự có tiềm lực tài chính cũng như năng lực triển khai thời gian qua không nhiều, phần lớn họ dùng đòn bẩy tài chính, huy động vốn từ mọi nguồn lực. Cụ thể, vốn thực có của chủ đâu tư chỉ có khoảng 15%, còn lại huy động vốn tư các nhà thứ cấp, vay ngân hàng và nguồn lực khác.
Sau đó, các nhà đâu tư thứ cấp này lại lập tức huy động vốn từ nhà đâu tư thứ cấp khác. Vì thế, có những dự án dù chưa làm xong móng, khách hàng đã phải mua qua đến nhà đầu thứ 5, đương nhiên giá thành bị thổi lên rất nhiều lần.
Do đó, phương thức tổ chức bán hàng và giá cả sẽ không đồng nhất, mỗi đơn vị một một cách bán và một giá và vấn đề nữa là pháp lý, khi mua qua nhiều thứ cấp, không biết đơn vị nào đủ điều kiện pháp lý để bán, rủi ro cho khách hàng là rất cao.
Đại diện của Đất Xanh miền Bắc cho biết, hiện tương đầu cơ đang quay lại. Theo đó, năm 2011, nhu cầu đầu cơ với tỷ trọng chiếm 8%, sau đó sụt giảm mạnh chỉ còn 2% vào 2013 nhưng hiện nhu cầu này đã tăng gấp đôi năm ngoái.
Theo kết quả khảo sát ngẫu nhiên từ khách hàng trong 4 năm qua (2011-2014) của một sàn giao dịch bất động sản, khoảng 70% người hỏi mua nhà có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, giai đoạn 2012-2013, nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng mạnh mẽ. Theo kết quả điều tra, năm 2012-2013 khoảng 76% người được hỏi trả lời có nhu cầu mua nhà để ở và năm 2014 con số đó chiếm 70%.
Các chủ đầu tư không nên tăng giá bất động sản
Theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện nay, vấn đề của thị trường là không xuất phát từ cầu mà sản phẩm có đáp ứng được nhu cầu của người mua hay không. Nhu cầu về bất động sản giá rẻ hiện nay cao nhưng nguồn cung thì thiếu, còn nhu cầu về bất động sản cao cấp thì ít mà nguồn cung thì dư thừa. Vì thế, dẫn đến tình trạng “lệch pha” cung - cầu, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản không giảm và lượng hàng tồn kho vẫn nhiều.
Theo ổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc Vũ Cương Quyết, người mua nhà hết sức quan tâm đến yếu tố pháp lý của dự án.
|
| Đầu cơ, "ăn chênh" là một trong những nguồn gốc bất ổn của thị trường bất động sản |
Ông Quyết cho hay, khi bất động sản "nóng sốt", người mua không quan tâm nhiều đến vấn đề pháp lý của dự án nhưng hiện nay không như vậy. Trong khoảng 2 năm vừa rồi, rất ít dự án liên quan đến hình thức góp vốn mà thành công. Phần lớn dự án muốn bán được phải thông qua hợp đồng mua bán. Người mua rất quan tâm đến việc chủ đầu tư có phải là chủ đầu tư cấp 1 và dự án có Giấy chứng nhận đầu tư hay không.
Còn theo ông Võ, bản thân các nhà đầu tư cũng phải định hình lại, thay đổi quan điểm bán hàng và đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở, minh bạch, công khai vì các chủ đầu tư cũng không thể tồn tại được nếu người dân không tin chủ đầu tư. Ông Võ nhấn mạnh, để người tiêu dùng được mua trực tiếp thì chủ đầu tư không nên chăm chăm vào việc lên giá mà phải xóa chênh lệch.
Ông Vũ Cương Quyết cũng lo ngại, khi có nhiều dự án tái khởi động, nguồn cung mới bắt đầu có tín hiệu tăng ồ ạt. Năm 2015, ước tính khoảng 7000 căn họ được gia nhập thị trường. Vì thế, sự cạnh tranh về giá cũng sẽ khốc liệt hơn. Ngoài ra, hiện thị trường vẫn còn mong manh, nếu các chủ đầu tư đẩy giá bất động sản sẽ rất rủi ro.
Đại diện Đất Xanh miền Bắc nhận định, ngoài tiến độ, chất lượng và giá dự án, các chính sách ưu đãi khuyến mãi thì năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư, các chính sách quản lý bất động sản sau này cũng là vấn đề được người mua chú trọng bởi vì người mua luôn sợ rủi ro từ việc chủ đầu tư triển khai dự án nhưng không đủ nguồn lực để phát triển.
