Trong 3 quận được sáp nhập trở thành TP.Thủ Đức, Quận 2 sở hữu nhiều lợi thế nổi bật như vị trí gần trung tâm TP.HCM nhất, hạ tầng phát triển đồng bộ nhất. Đây cũng chính là những yếu tố giúp thị trường bất động sản Quận 2 được đánh giá là sôi động nhất khu Đông, với nguồn cung đa dạng, tập trung nhiều dự án đẳng cấp, mặt bằng giá tăng nhanh, hứa hẹn nhiều tiềm năng đầu tư. Hãy cùng theo dõi những đánh giá, nhận định của nhóm chuyên gia Muonnha.com.vn về thị trường bất động sản Quận 2 trong video dưới đây!
1. Thông Tin Chung Về Quận 2
Vị Trí Địa Lý, Tự Nhiên
Quận 2 nằm ở phía Đông của TP.HCM, bên tả ngạn sông Sài Gòn, với ranh giới cụ thể như sau:
- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức và Quận 9 cũ
- Phía Nam giáp Quận 7 (qua sông Sài Gòn) và huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai (qua sông Đồng Nai)
- Phía Đông giáp Quận 9
- Phía Tây giáp quận Bình Thạnh, Quận 1 và Quận 4 (qua sông Sài Gòn)
Từ vị trí địa lý, có thể thấy Quận 2 là vùng nối giữa trung tâm TP.HCM và Quận 9 cũ, được coi là “vùng đệm” giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Quận 2 cũng là một vùng đất mới đang trên đà phát triển, hạ tầng chưa đồng bộ như các quận trung tâm, vẫn còn tình trạng ngập do địa hình nhiều sông ngòi, kênh rạch nhưng đã cải thiện hơn những năm trước. Mặc dù vậy, do là vùng đất mới nên Quận 2 còn nhiều quỹ đất để triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn và hiện đại. Các vị trí ven sông Sài Gòn như khu vực Thủ Thiêm cũng là lợi thế tự nhiên rất lớn để phát triển các dự án cao cấp, hạng sang tại Quận 2.
Dân Cư
Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, dân số Quận 2 là 171.311 người, mật độ đạt 3.441 người/km². So sánh với Quận 1 là trung tâm TP.HCM, Quận 2 có diện tích tự nhiên gấp 7 lần nhưng mật độ dân cư thưa hơn nhiều, chỉ bằng khoảng 1/6 Quận 1. Cư dân Quận 2 được biết đến với những cộng đồng giàu có, văn minh, chất lượng cuộc sống cao. Khu vực này cũng là nơi thu hút người nước ngoài đến sinh sống, tập trung chủ yếu ở khu Thảo Điền.
Đơn Vị Hành Chính
Quận 2 được thành lập vào tháng 4/1997, trên cơ sở tách 5 xã thuộc huyện Thủ Đức cũ, chia lại thành 11 phường. Ngày 9/12/2020, Nghị quyết thành lập TP. Thủ Đức thuộc TP HCM được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua, sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên của Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức cũ trở thành TP. Thủ Đức - Thành phố phía Đông.
Như vậy, kể từ ngày 1/1/2021, Quận 2 đã chính thức được giải thể về mặt hành chính. Toàn bộ 11 phường thuộc Quận 2 cũ, gồm: An Phú , An Khánh, Bình Khánh, Bình An, Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Lợi Đông, Bình Trưng Tây, Bình Trưng Đông, Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi nay đều là đơn vị hành chính trực thuộc TP. Thủ Đức. Tuy nhiên, trên thực tế đời sống hàng ngày, người dân vẫn quen thuộc với khái niệm Quận 2 hơn là TP. Thủ Đức.
2. Quy Hoạch, Hạ Tầng Quận 2
Cùng với sự thành lập của TP. Thủ Đức, hệ thống hạ tầng – giao thông đã và đang được đẩy mạnh đầu tư phát triển, góp phần đáng kể trong việc “thay da đổi thịt” cho khu Đông, xứng tầm với định hướng trở thành khu đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông TP.HCM. Giữ vị trí kết nối các quận trung tâm TP.HCM với Quận 9, khu vực Quận 2 cũng được chú trọng đầu tư hạ tầng – giao thông với nhiều dự án trọng điểm.
Cụ thể, các dự án, quy hoạch hạ tầng – giao thông nổi bật nhất đã và đang được triển khai trên địa bàn Quận 2 cũ có thể kể đến như:
- Tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên: Tổng chiều dài là 19,7 km, qua 3 nhà ga ở Quận 2 là ga Thảo Điền, ga An Phú, ga Rạch Chiếc. Theo dự kiến, tuyến Metro này sẽ đi vào khai thác thương mại từ năm 2023.
- Hệ thống cầu Thủ Thiêm: Đã hoàn thành cầu Thủ Thiêm 2, sắp khởi công xây cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4 (năm 2024), giúp kết nối Quận 2 với Quận 4 và Quận 7 - hai quận quan trọng của khu Nam Sài Gòn.
- Đường Vành đai 2: Tổng chiều dài 64km, đã hoàn thành được khoảng 50km. Dự kiến đường Vành đai 2 sẽ khép kín toàn tuyến vào năm 2025, giúp giảm áp lực giao thông nội đô, kết nối cảng biển và các tuyến giao thông quan trọng khác.
- Dự án chống ngập: Xây đê bao bờ tả sông Sài Gòn; cải tạo hệ thống thoát nước đường Xuân Thuỷ, Quốc Hương, Thảo Điền và Nguyễn Văn Hưởng; nâng cấp đường Quốc Hương; xây dựng 4 trạm bơm để bơm nước thoát ra sông Sài Gòn ngăn ngập.
- Cầu vượt nút giao Mỹ Thủy: Đã hoàn thành và khai thác một số hạng mục của giai đoạn 1, đang tiếp tục triển khai giai đoạn 2.
Những tín hiệu tích cực từ hạ tầng-giao thông được nâng cấp được coi là cú hích quan trọng cho sự phát triển kinh tế-xã hội Quận 2, gia tăng khả năng kết nối giữa quận này với các quận trung tâm, các quận khu Nam. Đồng thời, hạ tầng đồng bộ cũng tạo đà cho thị trường BĐS Quận 2 nói riêng và TP.Thủ Đức khởi sắc, mang đến cơ hội an cư, đầu tư đầy tiềm năng cho người mua ở thực và nhà đầu tư.
3. Thị Trường Bất Động Sản Quận 2
Từ những lợi thế về vị trí, tự nhiên, dân cư, quy hoạch, hạ tầng kể trên, không khó hiểu khi Quận 2 là khu vực bất động sản được quan tâm bậc nhất khu Đông những năm qua. Hãy cùng Muonnha.com.vn tìm hiểu về thị trường bất động sản Quận 2 xem đâu là những khu vực, loại hình nổi bật, tình hình nguồn cung hiện tại ra sao, biến động giá bán như thế nào nhé!
Các Khu Vực Chính
Với diện tích tự nhiên khá rộng, thị trường bất động sản Quận 2 có thể chia thành các khu vực chính như sau:
- Thủ Thiêm - An Lợi Đông: khu vực giáp Quận 1, Quận 4, Quận 7, lại có view sông Sài Gòn hướng Quận 1, nhìn được khu CBD của thành phố. Theo quy hoạch, khu vực này sẽ có 5 cây cầu bắc qua sông, hiện đã hoàn thiện 2 cầu nên giao thông đi lại rất thuận lợi. Đây được coi là trung tâm của Quận 2, mặt bằng giá cao nhất, tập trung các dự án hạng sang như The Metropole Thủ Thiêm , The River Thủ Thiêm , Eco Smart City,... Thủ Thiêm – An Lợi Đông cũng là khu tập trung giới nhà giàu, người nước ngoài, rất cao cấp nhưng hiện tại còn khá vắng vẻ. Dự kiến có thể phải mất 5 năm nữa, khi các công trình, hạ tầng quan trọng hoàn thành thì cư dân ở đây mới đông đúc hơn.
- Thảo Điền - An Phú -An Khánh - Bình An: Đây là khu vực có các tuyến đường huyết mạch như Xa Lộ Hà Nội, Mai Chí Thọ,…nối Quận 2 với Quận 9, Thủ Đức, tỉnh Đồng Nai nên giao thông cũng rất tiện, lại là nơi tập trung nhiều trạm Metro nên mặt bằng giá khá cao. Đặc biệt, khu Thảo Điền nổi tiếng là khu dân cư văn minh, giao thông tốt, dịch vụ tiện ích, nhiều tòa nhà văn phòng nên được người nước ngoài, người giàu có chọn làm nơi sinh sống.
- Khu Bình Trưng Tây - Bình Trưng Đông: Khu vực phát triển dọc theo đường Vành đai 2, là khu dân cư hình thành khá lâu đời với đầy đủ tiện ích nhưng khá ít dự án mới. Mặt bằng giá BĐS ở đây thuộc vào nhóm thấp ở Quận 2, trừ khu Đảo Kim Cương cao cấp hơn, có nhiều người nước ngoài thuê. Khu này có hạn chế là có đường nối với Quận 1, Quận 9 nhưng lộ giới hẹp, nhiều xe container nên thường bị kẹt xe.
- Cát Lái - Thạnh Mỹ Lợi: Khu vực có cảng Cát Lái và cầu Phú Mỹ, đặc điểm giao thông, dân cư, giá BĐS cũng tương tự như khu Bình Trưng.
Tình Hình Nguồn Cung
Về nguồn cung dự án, theo thống kê của Muonnha.com.vn, tính đến Quý 3/2022, có khoảng 154 dự án BĐS đã và đang được triển khai trên địa bàn Quận 2, xếp thứ 3 ở TP.HCM, chỉ sau Quận 7 và Quận 9 về số lượng dự án. Trong đó, có 93 dự án chung cư, 20 dự án KĐT mới, 12 khu phức hợp, 10 dự án biệt thự, liền kề, còn lại là các loại hình khác.
Biến Động Giá Bán Bất Động Sản Quận 2
Xét lịch sử tăng giá bất động sản Quận 2 trong vòng 5 năm trở lại đây, có thể thấy nhà đất Quận 2 luôn duy trì được sức nóng bậc nhất khu Đông. Mặt bằng giá gia tăng chóng mặt theo sự phát triển của hạ tầng, quy hoạch, nhất là sau khi TP. Thủ Đức được thành lập.
Với loại hình chung cư, theo dữ liệu lớn của Muonnha.com.vn , trong 3 năm từ 2017-2019, giá chào bán căn hộ Quận 2 ghi nhận tốc độ tăng cao nhất trong 3 quận khu Đông. Khảo sát thực tế giá bán loạt dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp tại khu Thủ Thiêm thời điểm 2017 đến nay cho thấy, từ mức giá 40 triệu/m2 năm 2017, đến cuối năm 2019, giá bán căn hộ Thủ Thiêm đã chạm mức 80-120 triệu/m2. Đơn cử, căn hộ tại khu đảo Kim Cương có ngưỡng cao nhất là gần 190 triệu/m2. Nếu lấy giá bình quân căn hộ trên bán đảo Thủ Thiêm hồi đầu năm 2017 làm mốc tham chiếu thì giá chào bán căn hộ tại đây đã tăng gần 2,5 lần chỉ trong vòng 3 năm.
Năm 2020, ngay sau khi có thông tin thành lập TP. Thủ Đức, giá bán căn hộ Thủ Thiêm tiếp tục tăng lên theo từng đợt mở bán, bao gồm cả dự án sơ cấp lẫn dự án đã bàn giao. Tiêu biểu là trường hợp các căn hộ dự án The River Thủ Thiêm bán ra thị trường khoảng 1.100 căn hộ kể từ năm 2020 với giá từ 100 triệu đồng/m2. Đến cuối năm 2021, giá căn hộ ở đây ghi nhận mức giá 130 triệu/m2, tăng 30%. Trong khi đó, căn hộ The Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 3 mở bán năm 2020 với giá từ 160 triệu/m2, đến nay đã lên mức 220 triệu/m2.
Các khu vực ven sông, gần Quận 1 là nơi tập trung những dự án cao cấp, giá bán cao nhất Quận 2
Không chỉ ở Thủ Thiêm, giá bán căn hộ tại các khu vực khác của Quận 2 đều tăng nhanh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Đến giữa năm 2021, giá bán hầu hết dự án căn hộ cao cấp mới tại Quận 2 đều đã chạm mốc 100-160 triệu/m2. Ở Quận 2 hiện chỉ còn một số ít dự án sơ cấp ở khu vực Cát Lái, Nam Rạch Chiếc còn giá dưới 100 triệu/m2 như: Salto Residence , Paris Hoàng Kim , Citi Grand ,… Muốn mua nhà Quận 2 với khoảng tài chính eo hẹp tầm trên dưới 2 tỷ thực sự là bài toán khó.
Bên cạnh chung cư thì thị trường đất nền, nhà liền thổ Quận 2 cũng vô cùng sôi động với nguồn cung đa dạng từ các dự án khu đô thị, biệt thự, nhà phố liền kề và đất nền. Sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021 với cột mốc 2,4 tỷ đồng/m2 đã chính thức đẩy thị trường BĐS Quận 2 bước vào cơn sốt đất mới, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, hạng sang tại khu vực trung tâm Quận 2.
Chỉ 2 tháng sau sự kiện đấu giá, mặt bằng giá nhà đất tại Quận 2 đang cao hơn các sản phẩm cùng địa bàn 15-20%. Đơn cư, giá nhà phố thương mại tại dự án The Global City dọc theo cao tốc Long Thành - Dầu Giây, khá gần với khu Thủ Thiêm, mở bán đợt 1 tháng 3/2022 ở mức từ 350 triệu/m2, cộng các loại thuế, phí liên quan lên đến gần 400 triệu/m2. Trong khi đó, tại thời điểm tháng 12 năm ngoái, giá chào bán nhà đất xung quanh bán đảo Thủ Thiêm mới ở mức từ 270-300 triệu/m2.
Giới chuyên môn cho rằng trung tâm TP.HCM hiện tại đang dần mở rộng từ khu trung tâm Quận 1 sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, Quận 2 và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ.
Thị Trường Cho Thuê Tại Quận 2
Với thị trường cho thuê, Quận 2 cũng là khu vực ghi nhận nhu cầu thuê đa dạng, nổi bật là phân khúc căn hộ cao cấp dành cho người nước ngoài, chuyên gia, doanh nhân. Theo Báo cáo thị trường BĐS Quý 2/2022 của Muonnha.com.vn, thị trường căn hộ cho thuê Quận 2 trong quý ghi nhận mức độ quan tâm tăng 52% so với cùng kỳ năm 2021, cũng là mức tăng cao nhất TP.HCM. Thị trường cho thuê đang trên đà phục hồi sau Covid, có nhiều triển vọng tích cực trong nửa cuối năm 2022 khi các doanh nghiệp quay lại sản xuất, thông quan cho người nước ngoài, người lao động, học sinh, sinh viên trở lại làm việc, học tập,…
Theo dữ liệu tin rao của Muonnha.com.vn, giá thuê căn hộ Quận 2 hiện dao động ở mức từ 7 triệu đến hơn 40 triệu/tháng tùy theo dự án, diện tích căn hộ, nội thất,... Đơn cử, một căn hộ cao cấp đầy đủ nội thất tại các dự án như The Metropole Thủ Thiêm, giá thuê có thể lên tới 70-80 triệu/tháng. Với các đối tượng sinh viên, người mới đi làm, người có thu nhập trung bình, ở Quận 2 cũng có loại hình căn hộ chung cư mini giá khoảng 4-5 triệu/tháng.
Với nhà riêng làm văn phòng, cửa hàng tại Quận 2, giá thuê dao động từ 15-80 triệu/tháng tùy diện tích, vị trí. Các căn biệt thự, liền kề đang được cho thuê với giá trung bình từ 40-60 triệu/tháng. Với những căn biệt thự cao cấp trong các khu compound khép kín như Thảo Điền, giá thuê có thể chạm mốc 70-90 triệu/tháng. Riêng một số căn siêu sang, giá thuê có thể đạt 230-250 triệu/tháng.
4. Lời Khuyên Cho Người Mua Ở, Nhà Đầu Tư BĐS Quận 2
Dành Cho Người Mua Ở Thực
Muonnha.com.vn nhận định Quận 2 là lựa chọn an cư lý tưởng cho nhiều người, với cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ, môi trường sống văn minh, sạch đẹp. Tuy nhu cầu và điều kiện tài chính, người mua có thể lựa chọn một ngôi nhà hay căn hộ phù hợp, gần nơi học tập, làm việc.
Hiện có hàng chục dự án chung cư nằm dọc theo các tuyến đường lớn của Quận 2 như Xa Lộ Hà Nội, Mai Chí Thọ, Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Thị Định, Đồng Văn Cống, với đủ các phân khúc, đa dạng loại hình, diện tích cho người mua cân nhắc. Giá chuyển nhượng các căn hộ đã bàn giao được 2-3 năm tại đây khoảng 45-55 triệu/m2 cho phân khúc trung cấp với một số chung cư tiêu biểu như Centana Thủ Thiêm, The Sun Avenue, Lexington và trên 70 triệu/m2 cho phân khúc cao cấp như Masteries Thảo Điền, Masteries An Phú, Feliz en Vista trong khu đảo Kim Cương. Với những dự án vừa được bàn giao năm 2021-2022 như chung cư Precia, D’Lusso, giá chuyển nhượng thấp nhất vào khoảng 55 triệu/m2.
Hiện có hàng chục dự án chung cư được phát triển dọc theo các tuyến đường lớn ở Quận 2 cho người mua lựa chọn
Người mua với tài chính vừa phải có thể tìm các dự án ở khu Cát Lái giá mềm hơn, chỉ khoảng 30 triệu/m2 ở các dự án như Citi Esto, Citi Soho của chủ đầu tư Kiến Á. Tuy nhiên, nếu làm việc trong khu trung tâm, người mua sẽ phải chấp nhận đường xa, tình trạng kẹt xe, mất nhiều thời gian di chuyển hơn.
Nếu chỉ muốn mua căn hộ từ dự án sơ cấp tại Quận 2, người mua hiện chỉ có một số ít lựa chọn như Thảo Điền Green, Masteries Lumiere, Salto Residence, Citi Grand. Một số dự án đã trải qua nhiều đợt mở bán, giá chuyển nhượng cũng đang chênh khoảng 10% so với đợt đầu.
Dành Cho Nhà Đầu Tư
Nếu là nhà đầu tư cho thuê với tài chính mạnh, bạn hãy cân nhắc đầu tư căn hộ cho người nước ngoài thuê hoặc nhà phố cho thuê làm mặt bằng kinh doanh tại khu vực Thủ Thiêm, An Lợi Đông, Thảo Điền, An Phú, An Khánh, Bình An. Các khu vực như Cát Lái, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Thạnh Mỹ Lợi có thể cho người Việt làm việc tại Quận 2, Quận 1, Quận 9 thuê.
Với các nhà đầu tư chuyển nhượng, có thể lựa chọn các dự án sơ cấp hoặc thứ cấp ở khu vực gần các tuyến metro, dự án đường Vành đai 2, Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4,… để đón đầu tiềm năng tăng giá khi các công trình này hoàn thiện và đi vào khai thác.
Tại thị trường đất nền Quận 2, nhà đầu tư có thể tìm đến những nơi mặt bằng giá còn chưa quá cao, quỹ đất còn nhiều như Cát Lái, Nam Rạch Chiếc. Giá ở những khu vực này đang ở mức 5-6 tỷ cho một lô trong khu dân cư. Nếu là dự án đất nền nằm trong khu compound của các chủ đầu tư lớn, hoặc tại các khu vực gần Quận 1 như Thủ Thiêm, Thảo Điền, Bình An, giá hiện tại khá cao, ít nhất là 200 triệu/m2 nên chỉ phù hợp với nhà đầu tư tài chính mạnh.
Muonnha.com.vn khuyến nghị người mua BĐS Quận 2 hay bất cứ khu vực nào cũng đều cần thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý, quy hoạch trước khi xuống tiền giao dịch để tránh rủi ro. Nếu mua BĐS thuộc dự án, người mua cần tìm hiểu xem CĐT có uy tín không, các dự án đã bàn giao có chất lượng thế nào, lịch sử ra sổ ra sao,... Trong trường hợp mua nhà, đất riêng lẻ, bạn hãy yêu cầu chủ chuyển nhượng đưa thông tin rõ ràng về sổ hồng, tìm hiểu xem có tranh chấp gì không để tránh rủi ro về sau.
5. Đánh Giá Thị Trường Bất Động Sản Quận 2
Muonnha.com.vn đánh giá Quận 2 là một thị trường bất động sản giàu tiềm năng khi hội tụ đầy đủ những lợi thế về vị trí, quy hoạch, hạ tầng, dân cư, các nguồn lực kinh tế-xã hội,… Đặc biệt, với sự thành lập của TP. Thủ Đức – Thành phố phía Đông, khu vực Quận 2 cũ được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát huy những lợi thế vốn có, kết hợp với những động lực mới từ quy hoạch, hạ tầng TP. Thủ Đức để phát triển một thị trường bất động sản giàu tiềm năng với đa dạng loại hình sản phẩm, nhiều cơ hội cho người mua ở thực cũng như nhà đầu tư.
Với bài viết này, Muonnha.com.vn đã cung cấp cho bạn đọc những thông tin tổng quan về thị trường bất động sản Quận 2, tình hình nguồn cung, diễn biến thị trường cùng những nhận định, đánh giá của chúng tôi về từng loại hình, khu vực, tiềm năng. Đội ngũ Muonnha.com.vn hy vọng rằng những thông tin trong bài viết này cũng như các nội dung khác trên website của chúng tôi sẽ hữu ích với độc giả trên hành trình tìm kiếm nơi an cư lý tưởng hay một phương án đầu tư sáng suốt.
Lan Chi
Xem thêm:
>> Thị Trường BĐS Quận Bình Thạnh - Đa Dạng Các Loại Hình Nhà Ở
>> Quận 7: Sức Hấp Dẫn Của Thị Trường BĐS Hàng Đầu Khu Nam
