Dưới đây là góc nhìn của ông Nguyễn Hồng Sơn- Trưởng bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội về cuộc chơi mua bán sáp nhập (M&A) lĩnh vực bất động sản trong năm 2015.
- Ông có đánh giá gì về hoạt động mua bán sáp nhập dự án liên quan đến lĩnh vực bất động sản trong năm 2014 và những dự báo cho năm 2015?
Đã có khá nhiều thương vụ mua bán sáp nhập các dự án bất động sản được công bố trong năm 2014. Theo đánh giá của Savills, hoạt động này cũng sẽ tiếp tục sôi động trên thị trường bất động sản trong năm 2015.
Thứ nhất, so với những năm trước đây, thị trường tài chính của Việt Nam hiện tại đã khá ổn định nên nguồn vốn dành cho việc đầu tư cũng thuận lợi hơn.
Thứ hai, nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đã có sự khởi sắc đáng kể trong năm vừa qua. Ngoài ra, nhiều dấu hiệu còn cho thấy, trong những năm tới, thị trường này sẽ tiếp tục khởi sắc hơn nữa. Đây chính là một trong những yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư giảm thiểu các rủi ro khi tham gia đầu tư vào bất động sản.
Động thái trên thị trường cũng cho thấy, trong năm 2015 các nhà đầu tư sẽ vẫn tiếp tục tiến hành mạnh mẽ các hoạt động M&A đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Ảnh minh họa
- Năm 2014, các nhà đầu tư nội "được mùa" với hàng loạt thương vụ M&A thành công với giá hời. Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến thực trạng này?
Sự vận động của thị trường là nguyên nhân chính thúc đẩy nhà đầu tư nội mạnh dạn hơn trong các thương vụ mua bán sáp nhập các dự án bất động sản thời gian qua. Thị trường bất động sản trong suốt một thời gian dài đã xuất hiện nhiều chủ đầu tư năng lực kém, không có khả năng triển khai dự án do gặp phải nhiều khó khăn như tài chính, tính thanh khoản… Đứng trước sức ép quá lớn về tài chính và khả năng triển khai, nhiều chủ đầu tư buộc phải tính đến phương án bán lại dự án cho chủ đầu tư khác có tiềm lực hơn để mong cứu vãn dự án.
Các nhà đầu tư trong nước nhờ gần gũi với thị trường, hiểu được thị trường hơn do đó so với các nhà đầu tư ngoại họ có nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận để mua lại các dự án.
Theo tôi, việc đánh giá các nhà đầu tư nội có thực sự mua được giá tốt hay không rất khó. Bởi lẽ, việc mua lại dự án không phải dễ dàng, đến thời điểm này mua được đã là rất tốt rồi, còn về giá đắt hay rẻ thì còn phải chờ xem sau này các dự án đó sẽ triển khai như thế nào.
- Nhiều ý kiến cho rằng, các thương vụ mua lại dự án bất động sản ở Việt Nam chính là con đường ngắn nhất trong đầu tư bởi nó giúp người mua tiết kiệm được nhiều chi phí, rút ngắn thời gian đầu tư… Ông nhìn nhận thế nào về ý kiến này?
Ý kiến đó cũng có ý đúng nhưng theo tôi chưa hẳn đã đúng trên tất cả các khía cạnh. Với các dự án đang triển khai dở dang, nếu nhà đầu tư mua lại được với giá hợp lý thì rõ ràng họ đã tiết kiệm được rất nhiều chi phí, khả năng có lợi nhuận sẽ rất cao. Thế nhưng nếu xét cụ thể từng dự án thì cũng không hoàn toàn là như vậy. Bởi vì mỗi dự án có đặc điểm khác nhau, mong muốn của người mua cũng khác nhau. Mặt khác, dự án thay đổi chủ đầu tư nhưng mong muốn hay kế hoạch của người mua thì không thay đổi, họ sẽ vẫn yêu cầu chủ đầu tư mới thực hiện đúng theo ý đồ hoặc kế hoạch của mình. Khi đó, các công việc cần thiết như thời gian, thủ tục… sẽ vẫn phải được thực hiện đầy đủ và không hoàn toàn là rút ngắn được.
Về mặt chi phí, không phải lúc nào người mua dự án cũng tiết kiệm được chi phí. Bởi lẽ, trừ những trường hợp đặc biệt (bắt buộc phải bán lỗ dự án bằng mọi giá) thì thông thường chủ đầu tư cũ cũng sẽ tính toán rất kỹ để làm sao bán được dự án với giá tốt nhất, có thể thu lại được phần kinh phí đã bỏ ra để đầu tư, thậm chí có lợi nhuận. Và khi đó, thị trường sẽ xác định mức giá phù hợp của dự án, người mua cũng sẽ khó quyết định việc mua lại dự án đắt hay rẻ được.
- Theo ông, đối với các thủ thuật trong khi thực hiện các thương vụ M&A về bất động sản thì nhà đầu tư nội đang yếu nhất ở khâu nào?
Rất khó đưa ra một kết luận chung ở câu hỏi này. Không chỉ riêng bất động sản mà bất kỳ thương vụ M&A trong lĩnh vực nào cũng vậy, thông tin ít khi được các bên tiết lộ. Mỗi vụ M&A khác nhau, người mua và cả người bán sẽ áp dụng những thủ thuật riêng để thực hiện thương vụ; nó phụ thuộc nhiều vào tính chất của từng dự án cụ thể.
- Xin cảm ơn ông!
