Khi trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành bày tỏ sự lo ngại về kịch bản đóng băng có thể xảy ra, gây sốc cho thị trường BĐS trong tương lai gần. Ông Đực đã đưa ra hàng loạt dấu hiệu về các rủi ro có thể giáng xuống thị trường này bất cứ khi nào.
Thứ nhất, nguồn cung nhà đất đột ngột tăng mạnh với khoảng 40.000 căn hộ (ước tính khoảng 100.000 tỷ đồng), tập trung cục bộ ở một khu vực như khu Đông Tp.HCM, nhất là tam giác Thủ Thiêm, quận 2 và Bình Thạnh. Các doanh nghiệp cạnh tranh trực tiếp rất khốc liệt. Thứ hai, nguồn cung có sự dịch chuyển quá đà, tập trung vào phân khúc BĐS giá cao, từ 27-40 triệu/m2. Ba là thời gian bàn giao sản phẩm có sự trùng lặp, đều chọn vào 2 năm tới.
Thứ tư là nợ xấu BĐS vẫn chưa có biến chuyển tích cực, cách xử lý khoanh nợ, đảo nợ giống như mang xe cứu thương chạy lòng vòng, khiến thời gian điều trị kéo dài mà chưa có các cuộc đại phẫu cần thiết. Sau cùng, rủi ro từ chính sách và liều doping hạ tầng thái quá có thể bóp nghẹt thị trường BĐS vừa mới gượng dậy sau một cơn bão khủng hoảng. Ông Đực khuyến cáo, kịch bản đóng băng kiểu mới có thể sẽ giáng xuống bất cứ lúc nào, nhất là tại những khu vực thừa nguồn cung.
Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhìn nhận thị trường hiện đang mất cân đối giữa quan hệ cung - cầu. Theo ông Nghĩa, BĐS đã tốt lên, người mua tăng 50% nhưng nguồn cung lại tăng tới 500%. Điều đó cho thấy, nguồn cung tăng quá đà và cầu chưa vẫn bắt kịp được cung hiện nay. Đa số các dự án hình thành trong tương lai (kể cả các dự án nhiều năm đắp chiếu), khả năng thực hiện và hoàn thành vẫn còn bỏ ngỏ. Ông Nghĩa băn khoăn, với áp lực và đà "dội bom" sản phẩm kiểu này, ông chỉ ngại thị trường chưa kịp sốt thì đã đóng băng trở lại.
 |
| Hiện nay, thị trường BĐS đang ở trạng thái rất khó lường. Ảnh: QH |
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng thừa nhận thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện các tín hiệu mất cân bằng. Đầu tiên phải kể tới một số dự án chưa xây dựng, thậm chí còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn bán dù thông qua hình thức đặt cọc hay đặt chỗ. Khi dự án này không được cấp phép, rủi ro có thể xảy ra.
Tiếp đến là tình trạng một số dự án BĐS bán giá quá cao so với mặt bằng chung trên thị trường, tỷ suất lợi nhuận đầu tư trung bình từ 15% so với tổng chi phí, nay đã tăng lên tới 30%. Nhà băng cũng không chịu ngồi ngoài, nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay BĐS và khách hàng có thể phải đối mặt với bẫy lãi suất bất cứ khi nào. Thêm vào đó, những yếu tố về cơ sở hạ tầng, quy hoạch vùng như: khu đặc khu kinh tế, Metro, cảng biển, sân bay, đường vành đai, đường cao tốc... đang bơm một liều thuốc kích thích cực mạnh cho BĐS.
Chuyên gia này đánh giá, những yếu tố này cộng hưởng với nhau đang tạo thành hiện tượng số lượng nhà đầu tư tìm mua BĐS tăng mạnh, thị trường đã bắt đầu xuất hiện tình trạng bán giá chênh. Điều đó đe dọa tính bền vững của toàn bộ thị trường.
Ông Quang cho biết, nếu các bộ liên ngành và cơ quan chức năng không kiểm soát kịp thời, chắc chắn trong thời gian sắp tới, thị trường có thể xảy ra nóng sốt. Hiện tại, nhu cầu mua nhà để ở vẫn đang rất lớn nhưng những sản phẩm dưới 1 tỷ đồng khan hiếm dần. Thay vào đó là những giao dịch có giá trị từ 1,5-2 tỷ đồng trở lên, khách hàng đa số là nhà đầu tư. Hơn nửa thập niên qua, giới đầu tư BĐS bị kìm nén nên ngay khi thị trường BĐS có một số tín hiệu khởi sắc đã lập tức tung tiền ra đổ vào địa ốc.
Năm 2014, thị trường là mua để ở trong khi thị trường năm 2015 đã bị đẩy lên theo chiều hướng mua BĐS cho thuê. Nếu tình hình hiện nay tiếp tục, cuối năm nay sẽ xuất hiện nhiều nhà đầu tư lướt sóng. Ông Quang dự báo, lúc đó nhiều khả năng tái hiện cơn sốt vội. Thị trường có khả năng đóng băng vào cuối quý I/2016 nếu cơ quan không can thiệp sớm.
Riêng bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam nhận định, có nhiều yếu tố để tin tưởng rằng thị trường vẫn chưa rơi vào hiện tượng bong bóng. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trên 50%, vẫn duy trì ở mức tốt. Giá bán BĐS vẫn chưa tăng ở mức đáng lo ngại. Hiện nay, chỉ có 20% người mua nhà cao cấp cần vay vốn ngân hàng vì tiền của nhóm nhà đầu tư này tương đối mạnh.
Bên cạnh đó, mặc dù nguồn cung nhà giá rẻ hiện đang chững lại nhưng nhiều chủ đầu tư tại Tp.HCM vẫn trung thành với phân khúc căn hộ bình dân tại quận 9, Gò Vấp, Thủ Đức, Bình Tân, Nhà Bè, Tân Phú.
Bà Dung cho hay, bà sẽ đưa ra cảnh báo khi khả năng tiêu thụ trên thị trường xuất hiện dấu hiệu suy giảm đáng báo động. Nhưng sự khác biệt giữa giai đoạn sốt đất vào năm 2007 và năm 2015 rất lớn.
Theo đó, năm 2007, thị trường có rất ít dự án để lựa chọn, nguồn cung tốt khan hiếm. Nguồn cầu cao, dòng tiền thắng từ chứng khoán dịch chuyển sang BĐS. Lúc đó nhà đầu tư "đói" thông tin khiến cho người mua nhà thiếu sự hiểu biết về thị trường. Mạng xã hội khi đó chưa bùng nổ, người mua nhà đất chủ yếu theo truyền miệng. Họ đổ xô mua căn hộ cao cấp vì tâm lý đám đông.
Năm 2006-2007, sức tiêu thụ của thị trường BĐS Tp.HCM rất lớn, số lượng nhà đầu cơ cũng quá cao và tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường tại phân khúc cao cấp đạt từ 80-90%. Thị trường xảy ra khủng hoảng khi nhà đầu cơ ôm quá nhiều sản phẩm và không bán lại được nữa. Hơn nữa, họ còn phải chịu mức lãi suất cao khi chính sách thắt chặt tín dụng được thực hiện.
Ngược lại, năm 2015, nguồn cung phong phú và đa dạng nhiều chủng loại, diện tích nhà bé hơn, giá cả cạnh tranh hơn. Người tiều dùng sau 8 năm địa ốc khủng hoảng đã thông minh hơn rất nhiều. Họ có nhiều kênh tiếp cận thông tin và rổ hàng hóa đa dạng để lựa chọn. Tình trạng khách hàng đưa ra quyết định vội vàng như mua hôm trước bán hôm sau hoặc xếp hàng mua nhà ở sẽ không xảy ra một lần nữa.
Đặc biệt, số lượng nhà đầu tư mua căn hộ chung cư để đầu tư cho thuê lại trong năm nay đã tăng lên rất nhiều so với các năm trước đó. Bà Dung đánh giá, nhóm nhà đầu tư này cần phải lưu ý nếu thị trường cho thuê suy giảm hoặc bão hòa thì họ có thể gặp không ít khó khăn.
