Tp.HCM vừa gửi Quốc hội và Chính phủ "Đề án phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030", trong đó có nhiều kiến nghị rất xác đáng và phù hợp với thị trường.
Nhiều kiến nghị hợp lý
Đáng chú ý, trong đề án trên có kiến nghị về việc sớm ban hành một số giải pháp về thuế để đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở của người dân. Theo đó, Tp.HCM kiến nghị áp mức thuế suất cao đối với bất động sản thứ hai trở lên và các giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 1 năm); thu thuế tài sản trên đất và giá trị tăng thêm của đất và bất động sản trên đất từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng.
Trong đề án, Tp.HCM cũng phản ánh, việc Việt Nam xếp hạng ở mức 68 về chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu cho thấy sự không minh bạch của thị trường. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu cơ trở nên phổ biến, tức các nhà đầu tư mua nhà đất không phải để ở hoặc cho thuê mà chủ yếu chờ đợi sự tăng giá trong tương lai. Một số thời điểm khi nhóm nhà đầu tư này chiếm đa số nhóm người thực hiện giao dịch sẽ làm giá đất tăng cao, người có nhu cầu thực càng khó tiếp cận nhà ở. Từ những lý do này, UBND Tp.HCM đưa ra nhiều kiến nghị về việc tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững.
Cụ thể, Tp.HCM đề xuất Chính phủ xây dựng cơ chế thu thuế hằng năm đối với bất động sản và nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất và bất động sản có được nhờ vào việc đầu tư cơ sở hạ tầng và cải tạo, chỉnh trang đô thị. Đặc biệt, trong Đề án, UBND Tp.HCM còn bày tỏ nguyện vọng muốn Chính phủ phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình, huy động vốn từ các ngân hàng, các tổ chức tín dụng, đầu tư tài chính trong và ngoài nước; ban hành cơ chế khả thi trong huy động vốn để đầu tư kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị. Để thực hiện được những điều này, theo UBND Tp.HCM, trước mắt cần cho thí điểm một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản, chẳng hạn như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản REITS, từ đó đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.
Dù ủng hộ phương án đánh thuế cao với nhà mua rồi bán lại trong vòng một năm
nhưng các chuyên gia đều cho rằng rất khó thực hiện. Ảnh minh họa
Đồng thời, UBND Tp.HCM cũng kiến nghị chính phủ cần quy định cách tính tiền sử dụng đất theo hướng đơn giản. Cụ thể, thay thế cách tính cũ bằng thuế sử dụng đất ở với thuế suất ổn định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Bên cạnh đó là việc xây dựng hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản phát triển.
Khi tóm gọn lại nội dung Đề án nói trên, bản thân Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng Tp.HCM Phan Trường Sơn cũng thừa nhận hệ thống thông tin thị trường bất động sản hiện vẫn chưa được chuẩn hóa, thống nhất về chế độ quản lý, xử lý và báo cáo. Trong khi đó, một số dữ liệu vốn là đầu vào cơ bản để đánh giá và dự báo thị trường thì có cũng như không. Thậm chí những dữ liệu cần thiết liên quan đến thị trường còn chưa được thu thập, một số khác lại có độ vênh rất lớn giữa các cơ quan quản lý. Chính vì hạn chế này mà công tác đánh giá dự báo, quản lý phát triển thị trường càng thêm khó khăn.
Nhiêu khê
Bàn về những đề xuất được nêu trong Đề án, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đánh giá, để điều tiết thị trường, việc áp dụng các quy định về thuế tài sản này chỉ còn là vấn đề sớm hay muộn. Tuy nhiên, Tp.HCM cần phải có lộ trình áp dụng, có các điều kiện kèm theo, chẳng hạn các các yếu tố liên quan đến mã số cá nhân của công dân, các giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng… Như vậy thuế tài sản chưa thể áp dụng ngay từ thời điểm này vì chưa đáp ứng đủ các điều kiện, hơn nữa đề án cũng nói đến tầm nhìn năm 2025 và đây cũng chỉ là một trong các công cụ đánh thuế tài sản của người có nhiều nhà, tránh đầu cơ.
Đánh giá về Đề án, chuyên gia TS Nguyễn Trí Hiếu cũng nhận xét, tuy có những quy định tốt nhưng việc thực hiện đánh thuế trên tài sản bất động sản mà giao dịch bán đi trong vòng 1 năm ở Việt Nam sẽ rất nhiêu khê. Bởi nếu muốn thực hiện công bằng, minh bạch thì luôn cần phải có nhiều công cụ tài chính đi kèm. Trong khi ở Việt Nam, giá trị bán tài sản khó đánh giá vì nhà mới, nhà cũ, khu vực này khu vực kia.... Đáng nói nhất là việc người mua không bắt buộc phải giao dịch qua ngân hàng thế nên họ có thể tự kê khai gian dối giá bán.
Lấy một ví dụ về việc quản lý thành công là tại Mỹ, người sở hữu căn nhà khi bán sẽ phải chịu thuế doanh thu nhưng họ có thêm quy định rất linh hoạt, có lợi cho người mua để ở. Đó là, với những người mua căn nhà đầu tiên để ở sẽ được hỗ trợ vay ưu đãi lãi suất, phần lãi vay này còn được khấu trừ thuế, còn nếu bán từ căn nhà thứ 2 trở đi thì vẫn đóng thuế bình thường. Việt Nam thì chưa có những ưu đãi như thế này. Một điểm quan trọng nữa là Mỹ không có thuế bất động sản mà chỉ có thuế nhà đất. Tùy theo từng vùng, địa phương mà mức thuế nhà được áp theo mức giá có sẵn cho người sở hữu để đóng thuế giá trị gia tăng khi bán. Thế nên người dân sẽ không phải nghĩ ngợi chuyện phải đóng cao hay thấp theo giá bán từng căn nhà. Ngoài ra, khi mua 1 căn nhà ở Mỹ còn phải mua bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản. Phía công ty bảo hiểm sẽ điều tra đất đó của ai, mua có quyền sở hữu thật sự hay có vấn đề gì, có nợ thuế không, có nợ ngân hàng không...nhờ đó người mua không thể trốn tránh nghĩa vụ thuế.
Trong khi đó tại Việt Nam, vấn đề thu thuế không chỉ khó mà còn rất lằng nhằng. Khi bán một căn nhà, do giao dịch tiền mặt nên người bán có thể chỉ khai nửa giá trị thật cũng chẳng ai hay.
