Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM, trong những tháng đầu năm 2018, cơn sốt đất Sài Gòn vẫn tiếp tục diễn ra và có thể khiến tích tụ bong bóng bất động sản. Vị chuyên gia này cho rằng, có ít nhất 5 giải pháp để hãm đà tăng và chặn đứng cơn sốt đất này.
Đánh thuế đất
Ông Nghĩa cho hay, trên thế giới, nhiều quốc gia có thị trường địa ốc phát triển vẫn quản lý tài nguyên đất bằng cách đánh thuế. Đây là một giải pháp khá hiệu quả. Việc đánh thuế không rập khuôn mà thường đa dạng và linh hoạt. Chẳng hạn sẽ đánh thuế nặng với những khu đất bỏ hoang, trì hoãn xây dựng, không đưa vào khai thác nhằm mục đích chờ tăng giá. Để chống đầu cơ, cơ quan quản lý có thể đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ hoang thứ hai, thứ ba trở đi. Thuế đất vừa là công cụ điều tiết thị trường, vừa chống lãng phí tài nguyên đất đai.
Định giá đất theo thị trường để áp thuế
Cơ quan quản lý sẽ lập đơn vị độc lập tiến hành việc định giá đất theo cơ chế lên xuống của thị trường thay vì để người nắm giữ đất tự khai báo giá đất và nộp thuế theo mức giá này. Mức giá trung lập này được sử dụng công khai làm cơ sở áp thuế và có liên thông với ngành thuế. Tại Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng, việc định giá bất động sản để áp thuế tài sản (nhà cửa, đất đai) đều do bên mua bán tự khai báo. Thông thường, so với giá thị trường, mức giá này thấp hơn rất nhiều. Việc áp thuế đất theo giá thị trường có thể giúp bất động sản thoát cảnh người người, nhà nhà ôm đất. Bởi, họ sẽ phải cân nhắc đến khoản thuế lớn phải nộp trước khi quyết định đầu tư.
Giới hạn thời gian giao dịch
Khi giao dịch đất nền, người mua vào chỉ được bán ra khi đạt một thời gian nhất định. Quy định trước đây chỉ dừng lại ở việc hoàn tất xây dựng công trình trên đất theo đúng quy hoạch mới được cấp giấy chủ quyền. Tuy nhiên, ràng buộc này vẫn chưa đủ độ cứng rắn. Để hạ nhiệt cơn sốt đất, một số quốc gia đã áp dụng biện pháp giới hạn thời gian bán lô đất khi đã mua vào. Lĩnh vực chứng khoán cũng áp dụng cách này để chống đầu cơ, tránh làm thị trường bị nhiễu loạn.
 |
| Để hạ nhiệt cơn sốt đất tại Tp.HCM, một trong những giải pháp có thể làm là đánh thuế đất. Ảnh: Vũ Lê |
Thắt chặt tín dụng với tài sản là đất hoang
Khi muốn gom đất trống để tích lũy, nhà đầu tư phải cân nhắc đến việc không được sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc phải chịu lãi suất cao khi mua đất bỏ hoang, không xây dựng và chưa đưa vào sử dụng. Nhà băng chỉ cấp tín dụng khi khu đất đã có kế hoạch xây dựng cụ thể, đảm bảo đúng tiến độ đưa vào khai thác. Khi thực hiện theo giải pháp này, nhà băng sẽ tránh được khoản nợ xấu là bất động sản. Ngoài ra, nguy cơ tích tụ bong bóng đầu cơ cũng được giảm.
Siết chặt quy hoạch sử dụng đất
Một giải pháp để chặn cơn sốt đất là kiểm soát chặt mục đích sử dụng đất của địa phương, phạt nặng những trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đã nêu trong quy hoạch và buộc phục hồi mục đích sử dụng ban đầu.
Chẳng hạn, đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản không được chuyển thành đất ở; đất phục vụ công cộng, công viên cây xanh không được chuyển thành đất thương mại dưới mọi hình thức... Việc kiểm soát này đòi hỏi sự nghiêm khắc trong việc thực thi pháp luật, thường xuyên thanh kiểm tra với tinh thần không có vùng cấm để giữ quy hoạch đô thị bền vững cho địa phương. Với giải pháp này, nạn buôn bán đất kiếm lời thông qua cách chuyển mục đích sử dụng đất gây phá vỡ quy hoạch đô thị sẽ được chặn đứng.
Quản lý đất theo cơ chế đặc thù
Tp.HCM là đô thị được thí điểm cơ chế đặc thù. Theo đó, lãnh đạo thành phố có thể nghiên cứu đưa ra những tiêu chí riêng cho lĩnh vực đất đai tại địa phương và áp dụng linh hoạt theo thực tế. Nhờ vậy, thị trường bất động sản tại thành phố sẽ minh bạch và năng động hơn.
Ông Nghĩa cho rằng, về lý thuyết, những giải pháp trên đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thành công để hạ nhiệt cơn sốt đất. Khi thực thi các chế tài một cách mạnh mẽ, đánh vào nghĩa vụ của người nắm đất, họ sẽ dè dặt hơn khi quyết định đổ tiền vào đất. Thị trường khi đó sẽ cân bằng hơn và giá đất cũng sẽ hạ nhiệt. Bởi càng giữ nhiều đất, số tiền thuế phải đóng sẽ càng nhiều.
Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá, không dễ để áp dụng gói giải pháp này tại Việt Nam vì thị trường chưa từng có tiền lệ. Việc đánh thuế theo giá thị trường, giới hạn thời gian giao dịch, siết chặt quy hoạch đòi hỏi các hệ thống cơ quan quản lý phải phối hợp nhịp nhàng, đồng bộ. Bên cạnh đó, hạ tầng dữ liệu đất đai cũng phải thật hoàn chỉnh.
Những đòi hỏi này là khá khó tại Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng. Đó là chưa kể đến rào cản tâm lý xã hội khi nhiều người sẽ phản đối việc thu thêm thuế đất.
Chính vì vậy, trước mắt, cần thực hiện từng bước để hạ nhiệt và chặn đứng cơn sốt đất, chia thành nhiều giai đoạn, đặt mục tiêu hoàn thiện cơ sở dữ liệu. Khi đó, để tránh gây sốc tâm lý cho thị trường, việc áp dụng những gói giải pháp trên chỉ nên thực hiện theo cấp độ từ thấp đến cao. Ông Nghĩa nhận xét: "Hệ tư tưởng đầu cơ đất kiếm lời đột biến là nguyên nhân gây sốt đất cần phải mất nhiều năm, thậm chí tính bằng đơn vị cả thập niên mới có thể từng bước được điều chỉnh".
