Quốc hội đã thông qua dự luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai, cho phép kiều bào và người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Đất Việt đã trao đổi với luật sư Nguyễn Hồng Bách (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) về vấn đề này.
- Thưa luật sư, ông có thể làm rõ hơn những quy định của Luật Pháp trong việc tạo điều kiện cho kiều bào và người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt nam?
Tại tờ trình của Chính phủ tháng 4/2009 lên Quốc hội có nêu rõ, theo quy định của Luật Quốc tịch năm 2008, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm 2 đối tượng là: công dân Việt Nam và nguời gốc Việt đang cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Tuy nhiên, sau gần 3 năm thực hiện Luật Nhà ở mới chỉ có khoảng hơn 140 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Điều 126 Luật Nhà ở 2005 và điều 121 Luật Đất đai 2003 đều quy định đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Song, giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai lại có những quy định khác nhau về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam ở nước ngoài. Cụ thể, Điều 129 Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền cho thuê và uỷ quyền quản lý nhà ở, nhưng điều 121 Luật Đất đai năm 2003 lại không cho phép điều trên. Do đó, cần sửa đổi điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 để tránh sự mâu thuẫn.
Đồng thời, Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai mở rộng hơn về đối tượng và quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể, tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam) phải thuộc 5 nhóm đối tượng: người về đầu tư lâu dài; người có công với đất nước; nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam và người được phép cư trú tại Việt Nam từ 06 tháng trở lên thì mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 126 của Luật sửa đổi, bổ sung có 3 điểm mới. Cụ thể:
Điều 126 sửa đổi chia đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung thành hai nhóm khác nhau, đó là Người có quốc tịch Việt Nam và Người gốc Việt Nam, trong đó, Người có quốc tịch Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không phân biệt về đối tượng và không bị hạn chế số lượng và Người gốc Việt Nam mà thuộc các diện: về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà văn hoá, nhà khoa học, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước thì cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không hạn chế về số lượng.
Bổ sung 2 đối tượng vào khoản 1 Điều 126, đó là: người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu, đang làm việc tại Việt Nam và người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Việc bổ sung, mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như trên vừa bảo đảm phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật Quốc tịch năm 2008, pháp luật về xuất, nhập cảnh của Việt Nam.
Đồng thời bổ sung 3 quyền, đó là: quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền cho thuê và quyền được uỷ quyền quản lý nhà ở, nhưng so với công dân Việt Nam ở trong nước thì đối tượng này bị hạn chế hơn 2 quyền, đó là quyền góp vốn và quyền bảo lãnh bằng tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Còn việc người nước ngoài được quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam thì lại được quy định tại Nghị quyết số 19/2008 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ yếu cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài có hoạt động đầu tư tại việt nam được phép mua nhà chung cư trong thời hạn tối đa là 50 năm.
- Trước khi Quốc hội cho phép kiều bào và người nước ngoài được sở hữu bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, một số người thuộc đối tượng trên đã mua BĐS và nhờ công dân Việt Nam đứng tên. Nay họ chuyển quyền sở hữu sang chính tên mình thì vấn đề pháp lý phải giải quyết như thế nào, thưa ông?
Việc ngưòi Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ nguời thân, bạn bè ở Việt Nam đứng tên hộ hoặc mua bán viết tay về quyền sở hữu nhà ở, không làm các thủ tục theo quy định đã làm ảnh hưởng đến nguồn thu của nhà nước từ các giao dịch về nhà ở và là nguyên nhân phát sinh tranh chấp giữa các bên.
Nếu trường hợp đã nhờ người mua đứng tên mà nay họ muốn sang tên thì phải thực hiện theo quy định chung, như có thể làm hợp đồng để người đứng tên tặng, cho tài sản hoặc hợp đồng mua bán.
Nếu trường hợp nhà chưa sang tên người mua mà nay kiều bào muốn sang tên họ thì người mua phải làm thủ tục sang tên với người bán theo quy định chung.
Tóm lại, kiều bào phải thực hiện theo các quy định chung của pháp luật Việt Nam.
- Khi chi phí một khoản tiền lớn để mua BĐS, thường thì khách hàng quan tâm đến giá cả và tính rủi ro. Với cương vị là một luật sư, ông khuyến cáo điều gì với khách hàng là kiều bào ?
Kiều bào và người nước ngoài không có nhiều thời gian để tìm hiểu về thủ tục hành chính, đặc biệt các quy định của pháp luật Việt Nam nên họ không nắm được nhiều. Do đó, để tránh rủi ro khi tham gia các giao dịch thì họ nên nhờ đến luật sư.
