Người dân phải làm gì để nhà đất mua bán giấy tay được cấp sổ đỏ?

Dưới đây là trao đổi giữa PV với ông Dư Huy Quang, GĐ Văn phòng Đăng ký Đất đai Tp.HCM về việc cấp sổ đỏ cho nhà đất giấy tay của người dân.

- Được biết trong năm nay, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM dự kiến sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho khoảng 10.000 trường hợp mua bán bằng giấy tờ tay. Tuy nhiên, người dân cho rằng việc làm sổ đỏ luôn gặp nhiều khó khăn. Theo ông, lý do là gì?

Ông Dư Huy Quang, Giám đốc Văn phòng Đăng ký Đất đai Tp.HCM

Theo số liệu thống kê từ 24 quận - huyện, thời điểm trước khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, toàn TP còn 109.251 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận. Việc ách tắc này do nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng chủ yếu là do các trường hợp không đủ điều kiện cấp theo quy định pháp luật. Cụ thể, có tới 37.466 trường hợp hồ sơ chuyển nhượng bằng giấy tay từ sau thời điểm 1/7/2004 (tương đương 42,3% các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận); 17.543 trường hợp lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; sử dụng đất sau thời điểm công bố quy hoạch nhưng nay không phù hợp quy hoạch (19,8%); 7.063 trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng chưa được xử lý (7,9%)...

Những trường hợp nộp hồ sơ nhưng không được cấp giấy chứng nhận còn lại là do giấy tờ nguồn gốc quá trình sử dụng đất không rõ ràng, giao đất trái thẩm quyền, chưa xác định đầy đủ các thừa kế, nhận chuyển nhượng nhà, đất của người được bố trí tái định cư mà chưa hoàn thành thủ tục, có tranh chấp…

Đáng nói là có tới 20.586 trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng người dân lại không làm hồ sơ đề nghị cấp (có đăng ký rõ với phường). Như vậy trên địa bàn TP vẫn còn khoảng 52.321 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, trong đó có khoảng 15.000 trường hợp có nguồn gốc tạo lập do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ sau ngày 1/7/2004. Nghị định 01/2017/NĐ-CP được ban hành đã mở rộng thời điểm nhận chuyển nhượng đến trước ngày 1/1/2008. Theo số liệu thống kê, hiện trên địa bàn các quận, huyện có khoảng 10.000 hồ sơ sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 01.

Trên địa bàn Tp.HCM hiện có khoảng 10.000 trường hợp mua nhà bằng giấy tờ tay sẽ
được xem xét cấp sổ đỏ theo Nghị định 01. Ảnh: Lê Phong

- Ông có khuyến cáo gì với người dân khi thực hiện việc xin cấp sổ đỏ đối với các khu đất mua bán bằng giấy tờ tay không, thưa ông?

Việc cấp GCN cho các trường hợp nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay sau ngày 1/7/2004 đã được tháo gỡ tại Khoản 1, điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54, điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Nghĩa là bên chuyển quyền đã chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền thể hiện bằng các giấy tờ viết tay, trong đó thể hiện nội dung chuyển quyền sử dụng đất và có chữ ký của các bên liên quan. Trong đó bao gồm các trường hợp sau:

"Nếu nguồn gốc thửa đất đó chưa có giấy tờ gì thì thời điểm xét cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng đất là phải nhận chuyển quyền trước ngày 1/1/2008. Nếu sau ngày đó thì chưa được xem xét.

Nếu nguồn gốc thửa đất đó đã có giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai và điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì thời điểm xét cấp giấy chứng nhận là phải nhận chuyển quyền trước ngày 1/7/2014.

Đối với trường hợp nhận thừa kế thì thời điểm được xét cấp giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế là trước ngày 1/7/2014 dù nguồn gốc đất đó có hoặc không có giấy tờ (cả hai trường hợp trên)."

Tuy nhiên, những quy định nói trên chỉ xét về hình thức và thời điểm cho phép giải quyết cấp GCN của việc "chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục theo quy định pháp luật". Còn lại những trường hợp này muốn được cấp giấy chứng nhận vẫn phải bảo đảm đủ điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai như: không vướng tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp quy hoạch…; Bên cạnh đó còn phải đảm bảo các điều kiện khác như nguồn gốc, quá trình sử dụng đất ổn định (căn cứ thêm theo các giấy tờ quy định tại điều 21 của Nghị định 43/2015/NĐ-CP để xác định, như là: biên lai nộp thuế, quyết định xử phạt, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu, biên lai thu nộp tiền điện, nước, bản kê khai nhà, cửa…).

- Vậy còn lại các trường hợp mua bán nhà bằng giấy tờ tay nhưng không đủ điều kiện cấp sổ đỏ như ông vừa nêu thì người dân phải làm gì?

Tạm thời người dân vẫn tiếp tục được sử dụng đất cho đến khi có quyết định xử lý của Nhà nước. Tuy vậy, những trường hợp này người dân phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 5, điều 95 Luật Đất đai và Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Hiện Sở Tài nguyên Môi trường cũng vừa gửi công văn báo cáo UBND TP và Bộ Tài nguyên-Môi trường kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung việc cấp sổ đỏ đối với các trường hợp này.

- Tp.HCM hiện có gần 10.000 trường hợp mua bán nhà bằng giấy tờ tay, chưa kể hàng chục ngàn trường hợp khác chưa được cấp giấy chứng nhận, làm sao TP có thể xử lý hết được trong thời gian sớm nhất?

Thực ra bản chất của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận chính là quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong phạm vi trách nhiệm của Văn phòng Đăng ký đất đai Tp.HCM, chúng tôi sẽ cố gắng phối hợp với các cấp quận - huyện để tạo điều kiện cho người dân thực hiện các thủ tục một cách dễ dàng, thuận lợi nhất. Đồng thời, TP cũng sẽ áp dụng phần mềm Villus trong thời gian tới để nâng cao khả năng liên thông cấp giấy chứng nhận nhanh hơn trước.