NOXH: Nghịch lý khan hiếm nhưng vẫn ế hàng

• Khan hiếm nhưng vẫn ế hàng
• Vòng luẩn quẩn phá sản?

Khan hiếm nhưng vẫn ế hàng

Trong 5 năm trở lại đây, để chạy theo thị trường, các doanh nghiệp địa ốc thường lặp đi lặp lại bài toán “trồng - chặt - chặt - trồng”. Vào thời điểm năm 2013 khi thị trường suy thoái, đặc biệt là khi có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, tại Hà Nội, nhiều dự án căn hộ thương mại đã làm thủ tục “hóa kiếp” sang NOXH. Kỳ vọng lực bán tăng mạnh nhưng thực tế, đến năm 2018, nhiều dự án NOXH vẫn không thể thoát hàng.

Đơn cử như một dự án NOXH tại huyện Quốc Oai có lượng người mua rất thấp dù đã mở bán đến lần thứ 12. Theo chủ đầu tư, nguyên nhân là do thủ tục mua NOXH phức tạp hơn và đối tượng được mua phải đúng quy định.

Cũng rơi vào cảnh ế hàng, một dự án tại Hà Đông, do lượng hồ sơ đăng ký quá ít đã đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất 5% (chỉ bằng gói 30.000 tỷ đồng). Mặc dù vậy, tình hình bán hàng vẫn không được cải thiện. Vào giữa năm ngoái, khi dự án mở bán lần đầu tiên, chủ đầu tư tung ra 542 căn hộ nhưng chỉ có 3 hồ sơ mua được gửi lên Sở Xây dựng Hà Nội. Dù giá rẻ nhưng những dự án này vẫn ế hàng do nằm ở ngoại thành, hạ tầng kỹ thuật, giao thông không thuận lợi.

Trong khi đó, lượng dự án NOXH được khởi công rất ít. Năm 2017 chỉ có 3 dự án được mở bán là Kiến Hưng (Hà Đông), NOXH Tam Trinh (Hoàng Mai), Minh Khai (Hai Bà Trưng). Trong năm 2018, đến nay mới có thêm một dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội tại ô đất CT3, CT4 thuộc khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh. Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 133.667m2. Dự kiến, trong quý III, dự án sẽ được khởi công và đến quý IV/2020 sẽ hoàn thành, cung cấp 1.588 căn hộ ra thị trường. Dự án NOXH ở Đông Anh nhanh chóng thu hút nhiều khách hàng quan tâm dù chỉ mới ở dạng thông tin.

Dự án NOXH Bright City (Kim Chung, Hoài Đức). Ảnh: Phạm Hùng

Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Hải Phát, ông Vũ Kim Giang cho biết, nếu trước đây, chỉ những dự án NOXH nằm gần trung tâm mới có khách thì đến nay, nhiều dự án tại ngoại thành cũng khá đắt hàng. Để NOXH không trong tình trạng nơi thừa, nơi thiếu, vấn đề then chốt là chủ đầu tư phải chú ý đến hạ tầng để người thu nhập thấp khi sinh sống tại đây không có cảm giác đang ở trong một khu nhà giá rẻ. Chủ đầu tư cần xây dựng trường mầm non, khu vui chơi, phòng tập, cảnh quan, cây xanh... Tuy nhiên, thị trường vẫn khát NOXH khi tổng nguồn cung chỉ có dăm ba nghìn căn hộ. Hiện tại, với tỷ lệ hơn 80%, nguồn cung chủ yếu tập trung ở dòng sản phẩm trung cận cao cấp dù giao dịch khá bấp bênh.

Vòng luẩn quẩn phá sản?

Không chỉ ế hàng, tình trạng doanh nghiệp địa ốc tuyên bố phá sản cũng manh nha trở lại, điển hình là tuyên bố của chủ đầu tư dự án NOXH Bright City (Kim Chung, Hoài Đức). Trước đó, các chuyên gia BĐS từng bày tỏ lo ngại về việc phân khúc cao cấp "vỡ trận". Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại. Hơn 450 tỷ đồng của 700 khách hàng “đổ” vào dự án Bright City có nguy cơ mất trắng khi chủ đầu tư tuyên bố: "Các anh, chị kiện cũng đành chịu. Công ty trải qua cú sốc lớn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, ngân hàng BIDV ngừng cấp vốn. Hiện, chúng tôi không còn khả năng chủ động về tài chính…".

Các chuyên gia địa ốc cũng lo ngại rằng doanh nghiệp đầu tư NOXH sẽ khó kiểm soát dòng tiền do chất lượng tín dụng thấp và áp lực phân bổ nguồn vốn cao. Khi đó, vòng luẩn quẩn phá sản có thể xảy ra như đã từng bùng phát từ 7 năm trước. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành (Tp.HCM) khẳng định: “Doanh nghiệp BĐS hiện chỉ có vài chục phần trăm vốn tự có. Việc họ phá sản không chỉ mất mát tài sản của doanh nghiệp mà còn mất tài sản của các ngành nghề khác. Nghiêm trọng là nhiều người dân đã đóng tiền cho dự án mua nhà nhưng nếu chủ đầu tư phá sản, không giao được nhà thì ai là người mất tiền? Dân chính là người mất tiền!”.

Về động thái phát mại tài sản của chủ đầu tư dự án NOXH, giới thạo tin BĐS cho rằng, nếu dùng giải pháp cơ học như bơm tiền bằng một gói tín dụng mới 1.000 tỷ đồng hay 20.000 tỷ đồng, ai dám chắc doanh nghiệp sẽ không tuyên bố phá sản lần nữa khi gói mới kết thúc? Đặc biệt, việc dùng gói tín dụng mới không hề khả thi khi ngân sách khó khăn. TS Phạm Sỹ Liêm, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất: “Ngân sách không thể bao cấp hết cho vay xây dựng NOXH, mà phải huy động nhiều nguồn lực từ thị trường. Do đó, thay vì phát triển NOXH, nên khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ bởi phân khúc này có thể tạo động lực cho thị trường, cân đối cung - cầu mà lại không bị lệ thuộc vào nguồn vốn ngân sách”.